世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國(guó)民人均GDP超過(guò)1000美元時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需求向度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，度假需求進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，目前中國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)3000美金。在旅游行業(yè)，有一個(gè)最少要做到1：7的說(shuō)法，即在通常的旅游項(xiàng)目中，游客每發(fā)生1塊錢(qián)的門(mén)票消費(fèi)，要至少能帶動(dòng)7塊錢(qián)的其他消費(fèi)。那么旅游產(chǎn)品做得越好，吸引的游客會(huì)越多，帶動(dòng)的其他消費(fèi)也會(huì)越多，比如可能會(huì)上升到1：9，1：10。

　　中研普華行業(yè)專(zhuān)家吳浩表示，縱觀目前國(guó)內(nèi)幾大度假板塊，三亞2009年一年接待游客669.05萬(wàn)人次，旅游總收入103.77億元。在三亞，2010年伴隨著醞釀8年的《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要》出爐，三亞因其綿長(zhǎng)的海岸線，優(yōu)雅而密集的港灣，以及宜人的氣候，迅速升溫為中國(guó)豪宅的狂歡之地。

　　而麗江一個(gè)僅有120萬(wàn)常住人口的地方，每年要接納600萬(wàn)人次前來(lái)休閑度假，進(jìn)而創(chuàng)造當(dāng)?shù)谿DP中70%的旅游業(yè)年收入，再看度假物業(yè)方面，10年前麗江房?jī)r(jià)800元/平方米，而現(xiàn)在已突破20000元/平方米。

　　旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段，第一階段稱(chēng)之為主題觀光型旅游；第二階段稱(chēng)之為文化體驗(yàn)型旅游，這時(shí)的旅游地產(chǎn)就要融進(jìn)文化體驗(yàn)，比如成都的寬窄巷子，給人一種全新的觸覺(jué)感，更多來(lái)自人文、創(chuàng)意方面的包裝，使得客戶(hù)的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)重復(fù)，更多的人愿意反復(fù)流連于此；第三階段稱(chēng)之為休閑度假型旅游，需要提升旅游經(jīng)濟(jì)，此時(shí)還要進(jìn)行更多元性的開(kāi)發(fā)。比如像達(dá)沃斯本是一個(gè)小城，但它通過(guò)發(fā)展高端酒店和會(huì)展來(lái)提升旅游經(jīng)濟(jì)，這種現(xiàn)象即被稱(chēng)之為多元化發(fā)展，滿(mǎn)足了更為人性化的需要。

　　（一）峨眉山旅游市場(chǎng)發(fā)展分析

　　面對(duì)著機(jī)遇與挑戰(zhàn)，站在21世紀(jì)第二個(gè)十年的開(kāi)端，全球即將進(jìn)入休閑時(shí)代，到2015年中國(guó)將成為世界第一旅游目的地國(guó)家，大批世界級(jí)旅游休閑度假平臺(tái)的涌現(xiàn)，這其中，目前中國(guó)的幾大旅游目的地板塊將何去何從？作為四川佼佼者的峨眉山區(qū)域又將何去何從？

　　而目前的四川，像峨眉山區(qū)域，還明顯落后于前兩個(gè)區(qū)域。中研普華行業(yè)專(zhuān)家吳浩表示，峨眉山在國(guó)內(nèi)外的影響力逐漸擴(kuò)大，但配套不足的問(wèn)題已經(jīng)逐步暴露出來(lái)。從以往的數(shù)據(jù)來(lái)看，到峨眉山旅游的游客消費(fèi)群體，人均消費(fèi)卻不到800元。峨眉山的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較零散化，一直沒(méi)有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，雖然有少量的酒店、會(huì)議中心等，但都沒(méi)有形成集群。度假物業(yè)在四川創(chuàng)造的產(chǎn)值非常低，這極不正常。這種現(xiàn)象的關(guān)鍵原因就在于周邊產(chǎn)業(yè)鏈配套還未完全跟上。

　　在此之前，峨眉山并沒(méi)有叫響全國(guó)，這不得不說(shuō)是一大“短板”。中研普華行業(yè)專(zhuān)家吳浩表示，最重要的原因是與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)有關(guān)，當(dāng)今世界旅游有兩大主題，第一種是以文化觀光為目的的觀光旅游，第二種是休閑度假為目的的生態(tài)型旅游。而隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，第一種已經(jīng)明顯過(guò)時(shí)，越來(lái)越多的人需要的是以休閑為目的旅游方式。

　　實(shí)際上從目前峨眉山的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，它還是一個(gè)以文化為主題的旅游景點(diǎn)，旅游主題缺乏。目前峨眉山景區(qū)除了溫泉、滑雪、農(nóng)家樂(lè)等項(xiàng)目外，再無(wú)其它可供人們進(jìn)行休閑娛樂(lè)的項(xiàng)目，因此峨眉山的現(xiàn)狀亟待改善。

　　放眼全世界，文化旅游會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)成熟化和完善化的標(biāo)志，是現(xiàn)代城市發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，人們的消費(fèi)需求，不再僅僅滿(mǎn)足于吃穿住，正是注重休閑度假和體驗(yàn)，實(shí)際上，很多現(xiàn)象已經(jīng)直接反映在了我們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。

　　四川有一批在全國(guó)乃至全球都具有號(hào)召力的旅游勝地，比如峨眉山就具有很高的知名度，佛光、朝佛、溫泉、武術(shù)、養(yǎng)生、自然風(fēng)光等題材都具有打造四川休閑度假名牌的實(shí)力，這樣的傳統(tǒng)旅游勝地就可以扮演好世界級(jí)休閑度假目的地的角色。業(yè)態(tài)創(chuàng)新、模式為王，在住宅地產(chǎn)經(jīng)過(guò)10年的高速發(fā)展后，目前已經(jīng)進(jìn)入休閑度假地產(chǎn)時(shí)代。下個(gè)十年，將是休閑旅游地產(chǎn)繁榮的時(shí)代，目前正處于轉(zhuǎn)折的前夜。

　?。ǘ┨旖蚵糜蔚禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

　　“十二五”期間，天津?qū)⑿略雎糜未箜?xiàng)目30個(gè)。中研普華行業(yè)專(zhuān)家吳浩表示，2011年，天津市還將在濱海新區(qū)啟動(dòng)建設(shè)“中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)園”。至此，旅游地產(chǎn)將在年初政策的利好下被推到風(fēng)口浪尖,成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。天津旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃的驅(qū)導(dǎo)效應(yīng)正在讓“地產(chǎn)”的熱門(mén)前綴不斷異變，一波商業(yè)之后，又是一波旅游。旅游地產(chǎn)正作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)主力軍之一，似乎前途無(wú)量，或?qū)⒊蔀槔^住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的“第三駕馬車(chē)”。當(dāng)下面對(duì)政策的推動(dòng)，旅游地產(chǎn)是否迎來(lái)了春天？

　　一提旅游地產(chǎn)，人們一定首先想到大型游樂(lè)場(chǎng)、溫泉小鎮(zhèn)、生態(tài)公園……殊不知文化的軟實(shí)力應(yīng)是滲透在人們休閑生活的每一個(gè)角落。建設(shè)旅游項(xiàng)目，文化是魂。沒(méi)有文化的旅游地產(chǎn)是沒(méi)有生命力的，開(kāi)發(fā)商只有不斷豐富旅游項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，才能真正打造出富有生命力、具有吸引力的旅游產(chǎn)品和品牌。

　　預(yù)計(jì)到2015年，天津市旅游年收入預(yù)計(jì)將達(dá)3000億元，入境旅游人次達(dá)370萬(wàn)，旅游外匯收入37億美元，旅游直接從業(yè)人員30萬(wàn)人，間接從業(yè)人員150萬(wàn)人，旅游業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到15%。開(kāi)發(fā)企業(yè)將通過(guò)旅游資源整合、旅游產(chǎn)業(yè)培育、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，將天津建設(shè)成獨(dú)具特色的現(xiàn)代化宜居城市。

　　旅游地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)資本注入，把旅游大項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為商品必須實(shí)現(xiàn)與資本對(duì)接。旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，資本與資源的對(duì)接。旅游地產(chǎn)是個(gè)大產(chǎn)業(yè)，大市場(chǎng)，做好資源的整合、開(kāi)發(fā)，更好地吸引資金的流入，將拉動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)服務(wù)業(yè)。同時(shí)，大量金融資本與產(chǎn)業(yè)資本將會(huì)尋求與房地產(chǎn)業(yè)處于上升階段的業(yè)態(tài)嫁接，實(shí)現(xiàn)雙贏，共謀發(fā)展。

　　中研普華行業(yè)專(zhuān)家吳浩表示，旅游地產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)商有足夠的“金剛鉆”：用“旅游資源”推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，再形成以“旅游產(chǎn)品”為核心的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，在此背景之下，才有相關(guān)“旅游地產(chǎn)”的真正土壤，才有地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。旅游業(yè)與資源相結(jié)合，這個(gè)資源既需要天然的“地理、地源”資源，也需要人為策劃并合理運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，形成“旅游地產(chǎn)品牌效應(yīng)”之后，才有資源的相關(guān)產(chǎn)業(yè)輻射效應(yīng)。

　　政策上開(kāi)了綠燈，旅游地產(chǎn)品質(zhì)更要做上去，文化資源上也要爭(zhēng)口氣。旅游地產(chǎn)是一片“藍(lán)?！?，其發(fā)展既有阻力，也有動(dòng)力。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最重要的是發(fā)展理念。旅游地產(chǎn)不僅僅只是帶來(lái)GDP的一個(gè)載體，更加體現(xiàn)的是一種城市文化、城市形象與城市品位。它是一種生活方式的符號(hào)，也是一種投資價(jià)值的取向。要知道，搞旅游地產(chǎn)不光是蓋房子，而是要為消費(fèi)者提供一種全新的生活方式，粗放型的開(kāi)發(fā)模式是不可能取得長(zhǎng)足發(fā)展的。