8月17日，2011博鰲房地產(chǎn)論壇在博鰲開幕，今年的大會主題是“下一個十年改變中的房地產(chǎn)”。沿襲往年論壇的高端性，行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)領(lǐng)軍人物，政府部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，資深媒體人士以及明星經(jīng)濟學(xué)家出席論壇，論劍地產(chǎn)，重磅學(xué)者將針對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)表演講，進行高端對話。搜狐焦點作為聯(lián)合主辦方，對2011博鰲房地產(chǎn)論壇進行全程直播。

　　以下為搜狐焦點對陽光100集團董事長易小迪的獨家專訪：

　　對于大家廣泛討論的未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展這一話題，易小迪認為，之所以如此關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，除了住宅市場調(diào)控政策是一個驅(qū)動力障礙之外，最主要的內(nèi)在拉動力還是商業(yè)地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)在二三線城市帶來的回報率要多。

　　對此，易小迪進一步指出，二三線城市的住宅的需求沒有一線城市這么強，它有需求，但是這個量是有限的。舉例子說，去年我們集團最大的一個住宅地盤在無錫，賣11個億。最大的綜合體確是在柳州，這個城市要小很多，但這個綜合體賣了10個億，這是我們很意外的，因為你要在柳州買一個住宅地產(chǎn)10個億，反而是不能想象的。這也體現(xiàn)了一個城市缺陷的需求。

　　其實二三線城市的人們對于物質(zhì)需求也很豐富，比如生活在柳州的人同樣希望買一個LV的包。所以最關(guān)鍵的問題是說，不僅城市本市有這樣的需求，你要考慮到有客流、有回報率，二三線城市也可以更容易控制好需求和成本的關(guān)系。比如你到了北京，你不可能創(chuàng)造一個比王府井更熱鬧的一個商圈，你也不能可能創(chuàng)作像國貿(mào)更好的一個商務(wù)中心。而在二三線城市，你可以創(chuàng)造一個城市新的中心，一個新的廣場，你可以得到一些很好的效率。所以二三線城市的商業(yè)門檻比較低，也會給眾多房產(chǎn)商帶來一定的競爭。

　　今年，晉江樓市分外熱鬧，盤多、量大、多樣化、高端化，眾多一線品牌開發(fā)商紛紛進駐。但相比住宅市場，晉江商業(yè)市場則“冷靜”多了，放量不大，一面市就被市場“吸收”殆盡。即使如此，整體市場的變化依然帶動晉江商業(yè)產(chǎn)生了質(zhì)的提升，一線品牌開發(fā)商的進入及自身經(jīng)濟的繁榮，以城市綜合體為形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)模式開始走強，且業(yè)態(tài)出現(xiàn)由以購物占絕對比例轉(zhuǎn)向休閑、娛樂、購物并重的趨勢。

　　晉江商業(yè)依然是“賣方市場”

　　相比于今年晉江住宅競爭激烈的買方市場局面，晉江商業(yè)則可以說呈現(xiàn)出一邊倒熱銷的賣方市場狀況。今年早些時候，晉江萬達推出200多間商業(yè)街店面，均價每平方米四萬多元，未及開盤就已認購一空，據(jù)稱萬達住宅底商將在不久之后推出；7月上旬，臨近晉江SM商業(yè)廣場項目安泰·世界城曾推出90多間60～90平方米沿街店面，據(jù)聚賢莊策劃人員邱彪猛介紹，除少數(shù)自留店面外，也是未及開盤就已搶購一空。小邱認為，晉江城市人群購買能力強，隨著城市的建設(shè)發(fā)展，整個城市的吸引力將進一步提高，晉江商業(yè)未來發(fā)展空間巨大。

　　為何今年晉江商業(yè)如此火熱？綜合業(yè)界觀點主要有以下幾點：

　　晉江工商貿(mào)結(jié)合的城市特性，造就了房地產(chǎn)項目的底商以服務(wù)商業(yè)發(fā)展和社區(qū)配套為主，商業(yè)形態(tài)的發(fā)展主要為個體商戶，體現(xiàn)了晉江人“愛拼敢贏”的性格，讓作為商貿(mào)載體的店面受到了民眾的追捧，同時晉江企業(yè)眾多，企業(yè)通過旗艦店、門市對其形象、產(chǎn)品展示的需要也推升了商業(yè)店面的需求量。

　　晉江經(jīng)濟實力強大，民間資本雄厚，加之閩南人傳統(tǒng)的“一鋪傳三代”理財觀，使作為“家業(yè)”體現(xiàn)的商鋪和住宅，成為父母對子女的愛的表現(xiàn)和家族事業(yè)傳承的體現(xiàn)，店面作為嫁妝的事例在晉江屢見不鮮，可見商鋪對于晉江人來說有著特殊的情結(jié)及價值內(nèi)涵。

　　近年來，晉江開發(fā)樓盤大多采取“先招商后銷售”的模式，更加劇了商業(yè)產(chǎn)品的稀缺，與住宅體量相比，明顯供小于求，使得產(chǎn)品需求性大大增強。

　　同時，今年調(diào)控政策越發(fā)嚴厲，限購疑云漂浮住宅市場上空，但在CPI高企的大背景下，投資沖動依然不減，因此，相對未受政策沖擊的商業(yè)，自然受投資者青睞。

　　差異化經(jīng)營促新老商圈共榮

　　商鋪如此受青睞，那今年晉江商業(yè)市場整體情況如何呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，雖然去年梅嶺組團的城市革新，帶來大量新盤涌現(xiàn)，但晉江多數(shù)房地產(chǎn)“先住后商”的運營模式和商業(yè)前期培育醞釀，使得目前市場商業(yè)產(chǎn)品整體放量少，今年也只有兩個新盤推售商業(yè)，據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前僅300余間店面推出，均呈現(xiàn)火暴的熱銷場面，目前晉江市場商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)相對緊缺；目前晉江商業(yè)推盤均價在4萬元/平方米左右，地段好的商鋪均價可達6萬元～7萬元/平方米，相對于往年出現(xiàn)了較大提升，商業(yè)價值漲幅驚人。

　　熱銷背后晉江商業(yè)格局如何，未來又該走向何方呢？多年從事晉江商業(yè)開發(fā)運營的一位資深業(yè)內(nèi)人士介紹，晉江原有泉安中路商圈、SM、陽光時代廣場三大商圈，其中泉安中路商圈代表青陽老商圈(涵蓋泉安中路一帶，包括塘岸街、陽光路等)，原生態(tài)商業(yè)模式；SM、陽光時代廣場商圈代表現(xiàn)有的中生代商圈。

　　他認為晉江商業(yè)繁榮較早，泉安中路作為連接泉州與晉南眾鎮(zhèn)的樞紐要道，其商圈長年的繁榮，見證了原生態(tài)晉江個體商業(yè)早年強盛的生命力。而直至SM廣場的入駐，才真掀開了專業(yè)運營的綜合商業(yè)模式，現(xiàn)在晉江較為正規(guī)且運營相對成功的綜合體商業(yè)只有SM廣場與陽光時代廣場。從這兩大商業(yè)體不斷提升的市場影響以及由輻射帶動的商圈繁榮情況看，專業(yè)運營的綜合商業(yè)模式是符合市場及消費形式發(fā)展的。新進的萬達、寶龍等項目受到市場的追捧，在其強大品牌號召力背后，更有投資者對專業(yè)運營模式的認可作為信心支撐，這也印證了上述SM、陽光時代廣場得以成功運營的基礎(chǔ)。

　　萬達、寶龍、世茂等一線大牌開發(fā)商的進入，可以預(yù)見未來將在世紀大道板塊形成新的商圈。對此，桐城置業(yè)策劃總監(jiān)黃平認為，未來的新老商圈競爭較量在所難免，但也必須看到，萬達、寶龍等大型商業(yè)體的加入，直接帶動了晉江城市化進程的加快，城市吸納能力加強，居住人口擴張，市場份額進一步擴大，在同等機遇條件下新老商圈都將從中獲得發(fā)展利益。在未來晉江多向發(fā)展的大都市商業(yè)架構(gòu)下，單一的商圈難以滿足日益膨脹的消費需求，新老商圈各自專業(yè)運營團隊必將通過不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以更精確的定位在市場中站穩(wěn)腳跟，以陽光時代廣場商圈為例，其在原先百貨商超等購物消費業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，加大了休閑娛樂商業(yè)體量，構(gòu)成了以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)形態(tài)，逐步奠定了其城市休閑、娛樂、購物消費核心的商業(yè)地位。這樣的差異化業(yè)態(tài)經(jīng)營，更有利于新老商圈功能的有機融合、共生共榮。 

　　多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體應(yīng)運而生

　　經(jīng)濟的快速發(fā)展不斷提高當(dāng)?shù)鼐用竦南M水平，龐大的人口規(guī)模則提出了更多的消費訴求。晉江經(jīng)濟的繁榮和晉江自2009年起開始的全面城市建設(shè)，帶動了晉江商業(yè)的進一步提升。有關(guān)人士認為，晉江商業(yè)這幾年出現(xiàn)了兩個比較明顯的新發(fā)展趨勢。

　　首先，城市綜合體這一未來商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品呼之欲出。

　　城市綜合體是城市發(fā)展到一個較高階段的產(chǎn)物，它是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個重點趨勢。晉江從2009年起開始全面城市建設(shè)，從某種程度上重組了城市諸多元素，使重新規(guī)劃和突破成為可能，而晉江市場消費的升級也需要商業(yè)市場出現(xiàn)一種新的業(yè)態(tài)來完成升級換代，開發(fā)一些較好的、迎合消費者需求的商業(yè)項目，在這樣的背景下，城市綜合體今年在晉江走強不足為奇。

　　依托城市建設(shè)，以此為良機發(fā)展大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)是不少知名開發(fā)商在國內(nèi)一、二線城市曾經(jīng)走過的路。如今，這種模式已經(jīng)向三、四線城市蔓延，可以說“小城大作”是今年晉江商業(yè)市場的一大趨勢。今年晉江出現(xiàn)了多個以城市綜合體為形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，雖然這些項目并不都是以商業(yè)核心為開發(fā)模式，但是整合區(qū)域的資源、推出合適的商業(yè)配套是共同的訴求。

　　對此，晉江寶龍城市廣場營銷總監(jiān)駱錦鋒認為，世紀大道板塊是晉江市政重點項目，將逐步形成以會展中心、金融中心、商業(yè)中心、國際城市廣場為主的中央級商貿(mào)金融中心，寶龍地產(chǎn)、萬達地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)等眾多國內(nèi)商業(yè)巨頭已經(jīng)紛紛搶進，前景不可限量；而新老商圈之間將會相互促進提升晉江的城市品質(zhì)，讓晉江城市的經(jīng)濟化、城市化發(fā)展的進程得以加快。同時單一的商圈早已滿足不了日益增長的城市規(guī)模與人居消費要求。而寶龍城市廣場的出現(xiàn)，將給晉江人的生活帶來翻天覆地的革命性變化。寶龍城市廣場不僅承擔(dān)了再造晉江繁華商業(yè)新中心的重任，而且為全市居民提供吃喝玩樂購的需要，為消費者節(jié)約了時間成本和體力成本。寶龍城市廣場的一站式消費，將影響晉江人未來的生活，將改變晉江人的消費習(xí)慣。

　　其次，單一的購物形態(tài)商業(yè)已難以滿足消費需求，娛樂、休閑業(yè)態(tài)的比重還在不斷加大。

　　隨著消費群體收入的不斷增加，消費水平不斷提升，消費形態(tài)正由需求型向享受型發(fā)展。單一的購物形態(tài)商業(yè)已難以滿足消費需求，傳統(tǒng)單體商鋪式經(jīng)營受限較大，城市商業(yè)綜合體應(yīng)運而生，同時，也促使業(yè)態(tài)發(fā)生了變化。

　　陽光時代廣場運營經(jīng)理吳金可認為，其一，商業(yè)項目運營成功與否取決于地段，陽光廣場，24小時人潮涌動，晉江最繁華的核心商圈?！瓣柟狻倍噍d，“萬商競逐，一鋪難求”。陽光時代廣場承續(xù)陽光商圈繁榮脈搏，再造晉江商業(yè)傳奇。其二，隨著消費群體年齡層的逐步轉(zhuǎn)變，“80后”、“90后”成為商業(yè)消費主力軍；此外，電子商務(wù)的興起也對傳統(tǒng)的購物消費模式形成了較大的沖擊，國內(nèi)城市商業(yè)綜合體中娛樂、休閑業(yè)態(tài)的比重還在不斷加大，體驗式購物形態(tài)逐步風(fēng)行。

　　借此機遇，陽光時代廣場加速引入、整合了一批城市化中大型娛樂休閑消費業(yè)態(tài)，通過專業(yè)運營團隊的合理規(guī)劃組合，逐漸形成了目前集酒吧、電影院、百貨、量販式KTV、電玩城、咖啡館、健身房、餐飲、超市等以休閑、娛樂為主，購物消費為輔的體驗式購物商業(yè)形態(tài)。隨著項目規(guī)模效應(yīng)的顯現(xiàn)，逐步帶動了項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，形成了目前極具規(guī)模的休閑娛樂主題綜合業(yè)態(tài)商圈；基于對商業(yè)消費發(fā)展的關(guān)注及前瞻，他們還提出了“陽光時代廣場升級計劃”，對項目休閑娛樂產(chǎn)業(yè)逐步加大投入，醞釀升級。通過斥資改造，陽光時代廣場將以全新的玻璃穹頂步行街形態(tài)面向市場，擬升級改造的廣場大型互動顯示屏、燈光步道、創(chuàng)意小品雕像、休閑座椅等前沿元素，勢必在市場上引起極大反響，提升整體陽光時代商圈對市場的輻射影響力，帶動項目商鋪的持續(xù)健康經(jīng)營。