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政策松綁及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析
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http://news.magicallu.cn 發(fā)稿日期:2008-7-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 廣州 土地 金地 保利地產(chǎn) 樓市 房?jī)r(jià) 萬(wàn)科
- 中研網(wǎng)訊：
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最新數(shù)據(jù)顯示,6月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%,環(huán)比漲幅為0。全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)自今年1月達(dá)到頂點(diǎn)以來(lái)，連續(xù)5個(gè)月下降，房?jī)r(jià)滯漲成為量縮之后樓市調(diào)整的另一主要信號(hào)。我們預(yù)計(jì)今年三季度全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)還將進(jìn)一步下跌。
6月份，我們重點(diǎn)跟蹤的大城市中，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，同比下降35%-50%。在傳統(tǒng)5月銷(xiāo)售旺季過(guò)去后，6月份全國(guó)樓市成交情況進(jìn)一步惡化。我們預(yù)計(jì)，如果沒(méi)有明顯外部刺激，7月樓市銷(xiāo)量仍將維持在6月的水平。若開(kāi)發(fā)商普遍采取降價(jià)促銷(xiāo)方式，則有望推動(dòng)成交量回升。
我們認(rèn)為，造成近期地產(chǎn)股走勢(shì)跌宕起伏的主要原因，是市場(chǎng)對(duì)于緊縮貨幣政策會(huì)否放松的預(yù)期在變換閃爍。我們認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下貨幣政策大幅放松和進(jìn)一步收緊的可能性都不大。若下半年緊縮政策松動(dòng)，將增強(qiáng)資金緊張的開(kāi)發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，其降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力不復(fù)存在，間接后果是延長(zhǎng)擠出房?jī)r(jià)泡沫的調(diào)整時(shí)間。此外，對(duì)房企的信貸松動(dòng)，并不能改變房?jī)r(jià)過(guò)高、自住需求購(gòu)買(mǎi)力不足的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)未必能扭轉(zhuǎn)大眾對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，因此對(duì)改善樓市低迷的作用有限，難以實(shí)際增強(qiáng)地產(chǎn)公司的盈利能力。
另一方面，近期市場(chǎng)對(duì)于政府是否應(yīng)該出手救市的爭(zhēng)議越來(lái)越大。我們認(rèn)為，政府此時(shí)救市，有可能造成房?jī)r(jià)再度非理性上漲，樓市泡沫膨脹得更加劇烈，并最終導(dǎo)致崩盤(pán)的結(jié)果。我們認(rèn)為順應(yīng)市場(chǎng)自身的調(diào)整才能使行業(yè)未來(lái)更健康的發(fā)展。
至于另外兩個(gè)促使地產(chǎn)股上漲的基本面因素：一是估值，二是部分公司公布了靚麗的中期業(yè)績(jī)預(yù)告。但是這兩個(gè)因素在市場(chǎng)悲觀的情緒下并不能起到支撐股價(jià)的實(shí)際意義。
今年3月，樓市周成交量的環(huán)比上升曾使地產(chǎn)股走出一波像樣的反彈，但隨后成交量的下降及行業(yè)其他負(fù)面消息的增加，又使板塊屢創(chuàng)新低。也許，盯著樓市短期的成交量炒地產(chǎn)股并不是一種好的策略，但是賭政策松綁或者政府出手救市的投資風(fēng)險(xiǎn)或許更大。在目前行業(yè)基本面和政策面沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)改變的情況下，我們?nèi)匀粓?jiān)持中期策略報(bào)告中的判斷，維持對(duì)行業(yè)的中性評(píng)級(jí)。同時(shí)建議投資者重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金充裕、在行業(yè)調(diào)整期能夠靈活制定應(yīng)對(duì)策略、保持銷(xiāo)售通暢、并積極擴(kuò)張的企業(yè)。
一、長(zhǎng)城視點(diǎn)
1.1樓市6月"量縮價(jià)滯"特征進(jìn)一步凸顯
近日國(guó)家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示,6月70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%,漲幅比5月低一個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比漲幅為0。新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比5月低0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，90平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%。全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)自今年1月達(dá)到頂點(diǎn)以來(lái)，連續(xù)5個(gè)月下降，房?jī)r(jià)滯漲成為量縮之后樓市調(diào)整的另一主要信號(hào)。
鑒于去年三季度全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較快，我們預(yù)計(jì)今年三季度全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)還將進(jìn)一步下跌。
6月份，我們重點(diǎn)跟蹤的大城市中，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，環(huán)比大幅下滑15％－40％，而同比的情況是下降35%-50%。
在傳統(tǒng)的5月銷(xiāo)售旺季過(guò)去后，6月份全國(guó)樓市在觀望中成交情況進(jìn)一步惡化。在銷(xiāo)售極度冷清的情況下，北京、天津、上海、武漢、重慶、成都、廈門(mén)都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)先降后升的震蕩走勢(shì)，總體上仍處于高位徘徊。此外，北京、深圳、廣州和重慶今年以來(lái)新增供應(yīng)量明顯大于銷(xiāo)售量，供大于求的局面必將延長(zhǎng)樓市的調(diào)整。我們預(yù)計(jì)，如果沒(méi)有外部的明顯刺激，7月全國(guó)各大城市銷(xiāo)量仍將維持在6月的水平。若開(kāi)發(fā)商普遍采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式，則有望推動(dòng)成交量的回升。
1.2賭政策松綁未必當(dāng)前最優(yōu)選擇
近期地產(chǎn)股的表現(xiàn)可謂跌宕起伏，從一周前整體上漲約20％，到本周集體下跌近15％，兩周時(shí)間股價(jià)又重回起點(diǎn)。我們認(rèn)為，造成地產(chǎn)股短期走勢(shì)上竄下跳的主要原因，還是市場(chǎng)對(duì)于緊縮貨幣政策會(huì)否放松的預(yù)期在變換閃爍。
6月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示物價(jià)指數(shù)和GDP增速雙雙下滑，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在江浙等地考察時(shí)，最新表態(tài)把保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展擺在了控制物價(jià)之前，因此被市場(chǎng)解讀為下半年宏觀政策存在放松的可能，尤其是信貸政策，從而對(duì)資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成實(shí)際利好。但另一方面，生產(chǎn)資料價(jià)格同比快速上升，國(guó)際市場(chǎng)再度傳來(lái)美國(guó)次貸危機(jī)拖累經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻后果，同時(shí)建設(shè)部官員也表示近期出臺(tái)行業(yè)扶持政策的可能性較低，放松緊縮政策的預(yù)期似乎再次面臨落空。
對(duì)于緊縮性貨幣政策會(huì)否放松，我們認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下大規(guī)模放松和進(jìn)一步收緊的可能性都不大。假如下半年信貸政策真的出現(xiàn)松動(dòng)，無(wú)疑將增強(qiáng)資金緊張的開(kāi)發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，則降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力不復(fù)存在，其間接后果是延長(zhǎng)擠出房?jī)r(jià)泡沫的調(diào)整時(shí)間。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸松動(dòng)，并不能改變房?jī)r(jià)過(guò)高、自住需求購(gòu)買(mǎi)力不足的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)未必能扭轉(zhuǎn)大眾對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，因此對(duì)改善樓市低迷的作用有限，難以實(shí)際增強(qiáng)地產(chǎn)公司的盈利能力。
另一方面，近期市場(chǎng)對(duì)于政府是否應(yīng)該出手救市的爭(zhēng)議越來(lái)越大。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是良性的，并不會(huì)造成銀行乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。如果政府救市，有可能造成房?jī)r(jià)再度非理性上漲，樓市泡沫膨脹得更加劇烈，并最終導(dǎo)致崩盤(pán)的結(jié)果。
因此，我們認(rèn)為政府不應(yīng)當(dāng)救市，順應(yīng)市場(chǎng)自身的調(diào)整才能使其未來(lái)更健康的發(fā)展。至于另外兩個(gè)促使地產(chǎn)股上漲的基本面因素：一是估值，地產(chǎn)板塊經(jīng)過(guò)前期超跌，行業(yè)08年動(dòng)態(tài)PE最低降至13倍，07年靜態(tài)PE也降至歷史最低水平，估值上具有吸引力。二是部分公司公布了靚麗的中期業(yè)績(jī)預(yù)告，截至目前共18家地產(chǎn)股公布中期業(yè)績(jī)預(yù)增，7家宣布扭虧，給投資者傳遞了盡管樓市在調(diào)整、但上市公司上半年業(yè)績(jī)未受影響的信息。但是這兩個(gè)因素在市場(chǎng)悲觀的情緒下并不能起到支撐股價(jià)的實(shí)際意義。
一是經(jīng)過(guò)反彈后，估值短期吸引力下降，且估值本身就是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和情緒的反映，估值降至歷史最低不意味著封殺繼續(xù)下跌的空間。而靚麗的中報(bào)業(yè)績(jī)大部分反映的是樓市的過(guò)去式，由于預(yù)售和結(jié)算之間的時(shí)間差，去年末預(yù)售賬款高的公司今年中報(bào)業(yè)績(jī)較為靚麗；而另外有相當(dāng)一部分公司將因今年銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致中報(bào)業(yè)績(jī)欠佳。
今年3月，樓市周成交量的環(huán)比上升曾經(jīng)促使地產(chǎn)股走出了一波像樣的反彈，但隨后成交量的下降及行業(yè)其他負(fù)面消息的增加，致使地產(chǎn)股屢創(chuàng)新低。也許，盯著樓市短期的成交量炒地產(chǎn)股并不是一種好的策略，但是賭政策松綁或者政府出手救市的投資風(fēng)險(xiǎn)或許更大。在目前行業(yè)基本面和政策面沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)改變的情況下，我們?nèi)匀粓?jiān)持中期策略報(bào)告中的判斷，即樓市調(diào)整時(shí)間將持續(xù)兩年左右，繼續(xù)維持行業(yè)中性的投資評(píng)級(jí)。同時(shí)建議投資者重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金充裕、在行業(yè)調(diào)整時(shí)期能夠靈活制定應(yīng)對(duì)策略、保持銷(xiāo)售通暢、并積極擴(kuò)張的企業(yè)。
二、政策及熱點(diǎn)評(píng)述
2.1建設(shè)部摸底房地產(chǎn)調(diào)控，緊縮貨幣政策會(huì)否放松
主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：
日前有媒體報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集了主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就目前房地產(chǎn)行業(yè)狀況及開(kāi)發(fā)商資金狀況等問(wèn)題舉行了相關(guān)會(huì)議。與會(huì)消息人士指出，會(huì)議中得到的結(jié)論是目前的確出現(xiàn)了行業(yè)性的資金緊張，但尚未達(dá)到發(fā)生危機(jī)的程度。從緊貨幣政策今年可能仍會(huì)持續(xù)下去，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)行業(yè)扶持政策的可能性并不大。
但與此同時(shí)，7月份以來(lái)，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在江浙、廣東等地考察工作時(shí)，最新表態(tài)把保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展擺在了控制物價(jià)之前，因此被市場(chǎng)解讀為下半年宏觀政策存在放松的可能。尤其是信貸政策方面，可能放寬銀行的貸款限額，以協(xié)助銀根緊縮下的產(chǎn)業(yè)，特別是受困借錢(qián)難的中小企業(yè)。因此，飽受資金緊張之苦的中小房地產(chǎn)公司將明顯受益。
對(duì)于緊縮性貨幣政策會(huì)否放松，我們認(rèn)為，在政府仍把控制物價(jià)作為重要調(diào)控目標(biāo)、且目前生產(chǎn)資料價(jià)格同比快速上升的情況下，緊縮政策大規(guī)模放松不太可能；但同時(shí)鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)存在下滑風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)于進(jìn)一步出臺(tái)緊縮政策也必然十分謹(jǐn)慎。另一方面，如果下半年信貸政策的確有所松動(dòng)，則無(wú)疑增強(qiáng)了資金緊張的開(kāi)發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力不復(fù)存在。我們認(rèn)為，如此必將延長(zhǎng)市場(chǎng)擠出房?jī)r(jià)泡沫的調(diào)整時(shí)間。同時(shí)，該政策不能改變自住需求因房?jī)r(jià)過(guò)高而購(gòu)買(mǎi)力不足的現(xiàn)實(shí)，對(duì)于扭轉(zhuǎn)大眾對(duì)短期房?jī)r(jià)預(yù)期的作用難以判定，因此未必能改變銷(xiāo)售不暢的局面，實(shí)際增強(qiáng)地產(chǎn)公司的盈利能力。
2.2深圳官方研究機(jī)構(gòu)呼吁救市引爭(zhēng)議
近期，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫(xiě)的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，顯示深圳房?jī)r(jià)已跌回一年前，而樓市的交易量今年很有可能退回十年前。面對(duì)今年以來(lái)的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議。
報(bào)告認(rèn)為，去年以來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)整是對(duì)前兩年市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的修正，其目的是使市場(chǎng)向理性軌道回歸。但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，報(bào)告建議"減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收"，以降低交易門(mén)檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。此外，報(bào)告也建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整，特別是結(jié)合近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵(lì)生產(chǎn)、投資及消費(fèi)；針對(duì)房地產(chǎn)方面主要是對(duì)首次購(gòu)房者和90平房米以下購(gòu)房者予以扶持，"應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策"以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，以及"給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模"。
我們認(rèn)為，國(guó)家政策的目標(biāo)始終是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，處于短期調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是處于崩盤(pán)的危機(jī)中，而恰恰是前期房?jī)r(jià)漲幅太高的結(jié)果，政府不應(yīng)阻礙市場(chǎng)的理性回歸�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的調(diào)整是良性的，并不會(huì)造成銀行乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。其次，開(kāi)發(fā)商在自身資金鏈緊張的情況下仍不愿意降價(jià)銷(xiāo)售，期待政策支持市場(chǎng)回暖是其中重要的因素之一。如果政府真的救市，有可能造成房?jī)r(jià)再度非理性上漲，非但使得前期調(diào)控成果化為烏有，同時(shí)亦將使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹得更劇烈，其最終可能導(dǎo)致的崩盤(pán)結(jié)果相信是政府不愿意看到的。因此，我們認(rèn)為政府不應(yīng)救市，順應(yīng)市場(chǎng)自身的調(diào)整才能有效釋放房地產(chǎn)泡沫。
2.3深圳樓市"斷供"風(fēng)波會(huì)否"綁架"銀行
近日，據(jù)經(jīng)濟(jì)半小時(shí)節(jié)目報(bào)道，深圳關(guān)外某樓盤(pán)業(yè)主在其所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值不斷縮水、欠銀行的房貸數(shù)額甚至超過(guò)了房子現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，即已成為負(fù)資產(chǎn)的狀況下，決定選擇斷供。深圳到底有多少購(gòu)房者斷供，目前尚無(wú)從知曉準(zhǔn)確數(shù)字；但可以預(yù)計(jì)，若房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，這一比例將會(huì)增加。因此，有人提出房地產(chǎn)挾持銀行論，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌將造成中國(guó)式次貸危機(jī)。
但從實(shí)際情況看，目前房?jī)r(jià)下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見(jiàn)。其次，斷供的也只是極少數(shù)現(xiàn)象。斷供不但意味著首付和前期還貸的白白損失，還將影響到個(gè)人信用，使貸款者面臨法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)斷供并不意味著債務(wù)的消失，銀行對(duì)按揭貸款具有無(wú)限追索權(quán)，因此一般人不到萬(wàn)不得已不會(huì)選擇斷供。據(jù)了解，目前部分購(gòu)房者其實(shí)是在所購(gòu)房產(chǎn)縮水嚴(yán)重的情況下，將"斷供"作為要挾開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償或者退房的手段。媒體報(bào)道的這起案例，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)僅付一層首付即獲得了銀行按揭貸款，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)替客戶(hù)代墊了一成首付，因此業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同存在欺騙成分，實(shí)際上是無(wú)效的。
香港房?jī)r(jià)泡沫破滅后，2003年6月處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)的按揭貸款達(dá)到22%，但對(duì)銀行信貸違約和重組影響也僅在2%。有數(shù)據(jù)顯示，到今年5月份深圳中資銀行個(gè)人住房貸款余額不到2200億元，不良率僅為0.67%。盡管總體房貸違約率略有上升，但沒(méi)有出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象。預(yù)計(jì)下半年，如果深圳樓市仍未回暖，房貸違約率將有所提高，但是否會(huì)引發(fā)斷供潮還有待觀察。但至少?gòu)哪壳扒闆r看，深圳房?jī)r(jià)的下跌對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的損害有限，還遠(yuǎn)不至于威脅金融安全。
2.4三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計(jì)劃》
主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部近日聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計(jì)劃》，提出了2008年廉租住房工作目標(biāo)、任務(wù)和政策措施，并分解到各省(區(qū)、市)。
計(jì)劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，對(duì)低保家庭中的住房困難戶(hù)做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴(kuò)大保障范圍。2008年，新增廉租住房保障戶(hù)數(shù)250萬(wàn)戶(hù)(其中實(shí)物配租戶(hù)數(shù)40萬(wàn)戶(hù))，加上以前年度保障戶(hù)數(shù)，累計(jì)廉租住房保障戶(hù)數(shù)將達(dá)到350萬(wàn)戶(hù)。計(jì)劃要求，各地多渠道加大廉租住房籌集力度，重點(diǎn)落實(shí)在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配建廉租住房的政策，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)和危舊房改造，并積極挖掘存量住房房源，加強(qiáng)廉租住房分配管理。各省、自治區(qū)、直轄市抓緊把任務(wù)分解到各市、縣，并加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)和資金來(lái)源政策，確保實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)。
上述政策反應(yīng)了中央政府對(duì)于落實(shí)保障住房政策的細(xì)化和監(jiān)督，自24號(hào)文發(fā)布以來(lái)，保障低收入家庭的住房問(wèn)題成為政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)。但從去年全國(guó)實(shí)際廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房完成投資額來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)定要求。我們認(rèn)為，貫徹落實(shí)低收入家庭住房保障問(wèn)題，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、建設(shè)和諧社會(huì)具有積極作用。
2.5深圳調(diào)高土地增值稅主要內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)：
據(jù)媒體報(bào)道，從今年7月1日深圳土地增值稅將按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%、別墅3%、其他類(lèi)型房產(chǎn)2%的比率征收。此前，這一稅率分別為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5%、別墅、度假村等其他房產(chǎn)1%。
去年1月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來(lái)的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)土地增值稅清算時(shí)代。但從具體執(zhí)行層面看，由于大部分城市尚未出臺(tái)土地增值稅清算細(xì)則，因此土地增值稅仍然按照預(yù)提比例征收。深圳此次提高土地增值稅預(yù)征比例，從長(zhǎng)期看對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響不大。但是從短期看，土地增值稅預(yù)征額較前期增加一倍，別墅增加兩倍，這會(huì)要求企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)準(zhǔn)備更多的周轉(zhuǎn)資金，增加短期的資金壓力，對(duì)于資金緊張和以開(kāi)發(fā)高端物業(yè)為主的公司影響相對(duì)較大，同時(shí)對(duì)于企業(yè)短期賬面利潤(rùn)有一定的影響。
三、近兩周樓市成交情況回顧
3.1北京：供應(yīng)量持續(xù)放大，成交量與前期持平
供應(yīng)情況：近兩周北京住宅（期房）可售面積分別為1177、1184萬(wàn)平米,4月份以來(lái)北京住宅可售面積呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，短期供應(yīng)量較為充足。
銷(xiāo)量情況：最近兩周的住宅期房銷(xiāo)售面積分別為24.2、16.6萬(wàn)平米，平均銷(xiāo)量與前兩周基本持平。
成交價(jià)格：近兩周，受高檔住宅集中推出影響，內(nèi)城區(qū)價(jià)格大幅上升，分別為21147元/平米、29161元/平米；近郊的價(jià)格也出現(xiàn)明顯反彈，分別為14960元/平米、15025元/平米；遠(yuǎn)郊價(jià)格也逐步回升至6523元/平米和7286元/平米；外城區(qū)價(jià)格近兩周平均價(jià)格與前兩周基本持平，分別為17093元/平米、14512元/平米�？傮w上，北京住宅成交價(jià)格在前期下降的情況，近期有所回升，各區(qū)成交均價(jià)的反復(fù)與成交樓盤(pán)的差異性有較大關(guān)系。
綜合點(diǎn)評(píng)：6月份開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度，但成交量并未明顯放大。6月份，商品住宅同比下降39%，1-6月份銷(xiāo)量總體下降了45%。
3.2上海：價(jià)格保持堅(jiān)挺，銷(xiāo)量萎縮情況進(jìn)一步凸現(xiàn)
供應(yīng)情況：最近兩周住宅可售量分別為605、609萬(wàn)平米，出現(xiàn)了一定幅度的上升，可售房源區(qū)域仍以松江、浦東和閔行為主。
銷(xiāo)量情況：最近兩周的成交量繼續(xù)小幅下滑，分別為27和32萬(wàn)平米。
成交價(jià)格：最近兩周全市的成交均價(jià)分別為9833、9709元/平米，價(jià)格繼續(xù)回落，但各區(qū)域?qū)嶋H價(jià)格仍在穩(wěn)步上揚(yáng)，外環(huán)以外住宅成交比重的回升是造成均價(jià)下滑的直接原因。內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)最近兩周的均價(jià)分別為32846、33125元/平米；內(nèi)外環(huán)間的價(jià)格分別為14622、14685元/平米；外環(huán)以外的價(jià)格分析為6836、6859元/平米。總體看，上海房?jī)r(jià)一路上升的趨勢(shì)并未改變，內(nèi)環(huán)由于可售房源較少房?jī)r(jià)表現(xiàn)最為堅(jiān)挺。
綜合點(diǎn)評(píng)：上海市場(chǎng)近一個(gè)月呈現(xiàn)明顯的價(jià)漲量縮的情況，2008年6月，上海住宅成交量同比下降50%，為今年來(lái)同比降幅最大的月份。1-6月，住宅成交量同比下降擴(kuò)大到27%。與此同時(shí)，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)和內(nèi)外環(huán)間住宅成交均價(jià)較去年同期分別上漲近60%和40%。
3.3深圳：成交價(jià)格回落，市場(chǎng)低迷依舊
供應(yīng)情況：深圳在6月中下旬供應(yīng)量激增的情況，近兩周的新增供應(yīng)急劇下降，前一周為687套/9.9萬(wàn)平米，最近一周沒(méi)有新盤(pán)入市。
成交情況：近兩周的成交情況分別為788套/7.7萬(wàn)平米、599套/5.8萬(wàn)平米，由于沒(méi)有新增供應(yīng)，近一周成交量幾乎下降到今年上半年最低水平。
價(jià)格情況：6.23-6.29日，成交均價(jià)17088元/平方米，環(huán)比上升6.9%；6.30-7.6日，成交均價(jià)為14826元/平方米，環(huán)比下降13.2%。近兩周隨著豪宅的熱銷(xiāo)和轉(zhuǎn)淡，成交價(jià)格先漲后跌。
綜合點(diǎn)評(píng)：6月份，在豪宅熱銷(xiāo)的帶動(dòng)下，深圳住宅成交均價(jià)反彈到12681元/平米，環(huán)比上升15%；但是剔除豪宅拉動(dòng)的影響，6月份房?jī)r(jià)僅為11159元/平方米，基本與5月持平。6月新建住宅成交量為30.5萬(wàn)平米，環(huán)比下降21%，同比下降46%；1-6月住宅成交量同比下降54%，深圳樓市還遠(yuǎn)未走出成交低迷的困境。
3.4廣州：豪宅成交拉升均價(jià)，市場(chǎng)并未回暖
供應(yīng)情況：近兩周的新增供應(yīng)量在前周沖高后回落，分別為5549套/ 52.7萬(wàn)平方米、1434套/14.3萬(wàn)平方米，其中前周由碧桂園開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)占了總預(yù)售量一半以上的份額。
成交情況：近兩周的成交情況分別為473套/ 5.1萬(wàn)平米、346套/3.8萬(wàn)平米，成交面積較前兩周下降。
綜合點(diǎn)評(píng)：近兩個(gè)月，由于廣州市中心高檔樓盤(pán)成交量的增加，住宅均價(jià)重上萬(wàn)元，但是從二手房成交價(jià)方面，仍呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。同時(shí)，5月成交量并未因?yàn)橥疽蛩囟兴糯�，成交面積僅39萬(wàn)平米，同比下降34%，1-5月住宅同比下降49%。從供求角度看，今年以來(lái)廣州樓市持續(xù)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，市場(chǎng)并未回暖。
3.5天津：價(jià)格再度回升，銷(xiāo)量與前期持平
銷(xiāo)量情況：6.23-6.29日，商品住宅成交1156套/12.6萬(wàn)平方米;6.30-7.6日,成交879套/9.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)量先升后降，平均銷(xiāo)量與前期持平。
價(jià)格情況：6.23-6.29日，成交價(jià)格為6353元/平方米，環(huán)比微漲1%；6.30-7.6日，商品住宅成交價(jià)格為7372元/平米，環(huán)比大漲16%，住宅房?jī)r(jià)接近前期平均水平。
綜合點(diǎn)評(píng)：6月份，天津住宅的周成交量基本圍繞在略高于10萬(wàn)平米的周?chē)▌?dòng)，總銷(xiāo)量約49萬(wàn)平米，較去年同期下降35%；1-6月同比下降27%。房?jī)r(jià)先跌后漲，再度回到前期水平。3.6杭州：價(jià)格高位運(yùn)行，成交量繼續(xù)低迷
銷(xiāo)量情況：6.23-6.29日，杭州市八大城區(qū)商品住宅成交370套/4.3萬(wàn)平米；6.30-7.6日，成交量為290套/3.3萬(wàn)平方米，維持在6月以來(lái)較低的周成交量水平。
銷(xiāo)售價(jià)格：6.23-6.29日，商品住宅均價(jià)為14019元/平方米，環(huán)比下降2.4%；6.30-7.6日，商品住宅成交均價(jià)為15116元/平方米，環(huán)比上升7.8%。
綜合點(diǎn)評(píng)：杭州的住宅價(jià)格繼續(xù)在高位運(yùn)行，銷(xiāo)量方面，5月過(guò)后，出現(xiàn)了明顯的萎縮現(xiàn)象。6月住宅成交面積環(huán)比下降38%，同比下降73%；1-6月同比下降47%。
3.7武漢：降價(jià)促銷(xiāo)后，成交量明顯放大
銷(xiāo)量情況：6.23-6.29日，武漢商品房累計(jì)成交1956套/18.6萬(wàn)平米；6.30-7.6日，成交1216套/12.3萬(wàn)平米，成交量較前期有所放大。
成交價(jià)格：6.23-6.29日，商品房成交均價(jià)5470元/平方米，環(huán)比下跌9.2％；6.30-7.6日，商品房成交均價(jià)為5291元/平方米，環(huán)比下跌3.3%。
綜合點(diǎn)評(píng)：近兩周，武漢商品房在價(jià)格顯著下降的情況下銷(xiāo)量有所放大。但總體來(lái)看，即便出現(xiàn)大范圍降價(jià)促銷(xiāo)，6月住宅成交量仍較5月明顯下滑，環(huán)比下降近20%，同比下降50%；1-6月成交量同比也下降了50%。
3.8重慶：房?jī)r(jià)回升，銷(xiāo)量下降
銷(xiāo)量情況：6.23-6.29日，重慶商品房成交量為2202套/22萬(wàn)平米；6.30-7.6日，成交2153套/20.9萬(wàn)平米，較前期小幅下降。
價(jià)格情況：6.23-6.29日，商品房成交均價(jià)4457元/平方米，環(huán)比上漲12％；6.30-7.6日，商品房成交均價(jià)為4501元/平方米，環(huán)比微漲1%。
綜合點(diǎn)評(píng)：近兩周重慶樓市供應(yīng)量上升，與此同時(shí)，成交量在房?jī)r(jià)再度回升的基礎(chǔ)上小幅下降。6月整體成交量較前期大幅下降，環(huán)比降幅高達(dá)36%，同比下降40%，上半年成交量同比降幅擴(kuò)大到20%，重慶樓市調(diào)整信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)烈。
3.9廈門(mén)：價(jià)量齊跌，市場(chǎng)極度低迷
銷(xiāo)量情況：6.23-6.29日，廈門(mén)商品住宅成交量為298套/3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加；6.30-7.6日，成交216套/2.4萬(wàn)平米，成交較前期再度下降。
價(jià)格情況：6.23-6.29日，商品住宅成交均價(jià)10429元/平方米，環(huán)比下降2.6%；6.30-7.6日，住宅成交均價(jià)8968元/平米，環(huán)比大幅下降14%。
綜合點(diǎn)評(píng)：盡管六月廈門(mén)樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，但是成交面積并未隨著放大，而是表現(xiàn)出價(jià)量齊跌的狀況。樓市調(diào)整預(yù)計(jì)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。
四、上市公司動(dòng)態(tài)
4.1萬(wàn)科6月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)
2008年6月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積44.8萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額43.7億元，分別比0年同期減少38.0%和22.8%。2008年1-6月，公司累計(jì)銷(xiāo)售面積265.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額241.3億元，分別比07年同期增長(zhǎng)15.0%和38.1%。同時(shí)公司6月新增了位于蘇州和沈陽(yáng)的兩個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備權(quán)益面積63萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)2250元/平米，拿地速度較5月明顯減緩�？梢哉f(shuō)6月份萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不理想，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額無(wú)論同比還是環(huán)比都出現(xiàn)了20%-40%的下滑。但從銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，6月公司出售樓盤(pán)的成交均價(jià)為9754元/平米，同比上升24%，環(huán)比上升6%。6月份萬(wàn)科展現(xiàn)的銷(xiāo)售情況與我們跟蹤的全國(guó)重點(diǎn)城市的表現(xiàn)情況較為一致，公司下半年銷(xiāo)售情況將對(duì)全年及09年上半年業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響，基于我們對(duì)公司戰(zhàn)略決策、及管理和營(yíng)銷(xiāo)能力的信心，暫時(shí)維持對(duì)公司08和09年0.76元和1.1元的盈利預(yù)測(cè)，維持推薦的投資評(píng)級(jí)。
同時(shí)萬(wàn)科還公告了首期限制性股票激勵(lì)計(jì)劃獎(jiǎng)勵(lì)基金補(bǔ)充購(gòu)入公司股票事宜。公司06、07和08年度獎(jiǎng)勵(lì)基金在07年分紅派息后獲得的現(xiàn)金紅利于近日再次在二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)入了本公司的股票，平均購(gòu)入成本約9元/股，而前次6月購(gòu)買(mǎi)成本約12.5元/股。股權(quán)激勵(lì)基金選擇在此時(shí)出手，反映了管理層認(rèn)為目前股價(jià)被低估的態(tài)度。
4.2保利地產(chǎn)6月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)及業(yè)績(jī)預(yù)增公告點(diǎn)評(píng)
保利地產(chǎn)6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積42.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額40.53億元，分別比07年同期增長(zhǎng)30.8%和56.5%，與5月環(huán)比也分別增長(zhǎng)81.5%和108.4%。保利銷(xiāo)售額占上半年銷(xiāo)售額的38%，主要得益于北京的百合花園、西山林語(yǔ)、長(zhǎng)春的羅蘭香谷三個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售火爆。1－6月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積131.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額106.99億元，分別比07年同期增39.42%和34.53%。2008年，保利地產(chǎn)的目標(biāo)銷(xiāo)售額為240億元，前六個(gè)月已完成44.6%。
保利地產(chǎn)同時(shí)發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)增公告，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)與07年同期相比將有220%－270%的大幅增長(zhǎng)。2007年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.78億元。中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)增稍稍超出市場(chǎng)預(yù)期，主要源于公司在上半年結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度加快。我們認(rèn)為，保利地產(chǎn)能夠在市場(chǎng)低迷之際取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，主要源自于重點(diǎn)項(xiàng)目在合理價(jià)位推盤(pán)實(shí)現(xiàn)了較好的認(rèn)購(gòu)額，這也是保利在土地成本方面的優(yōu)勢(shì)決定的。
值得關(guān)注的是公司在目前樓市調(diào)整期仍未停止擴(kuò)張的步伐，截止2008年7月11日，公司土地儲(chǔ)備超2000萬(wàn)平米，公司08年新增土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積296萬(wàn)平米，涉及金額38.97億，土地成本極為低廉，平均樓面地價(jià)僅945元/平米，新增土地儲(chǔ)備主要位于二、三線城市，目前僅28%的土地儲(chǔ)備位于廣州，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)更趨合理。同時(shí)公司43億公司債的發(fā)行將使公司正�？焖侔l(fā)展無(wú)憂(yōu)，即使短期內(nèi)樓市不能回暖，保利依然能保持快速增長(zhǎng)。
預(yù)計(jì)公司2008年、2009年的EPS分別為1.18元、1.89元，對(duì)應(yīng)7月11日市盈率分別為14.33、8。95倍，目前每股NAV為13.2元，具有估值優(yōu)勢(shì)，維持推薦評(píng)級(jí)。
4.3金地集團(tuán)6月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)
2008年6月金地集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積11.06萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)42.89%；銷(xiāo)售金額12.98億元，較上月增長(zhǎng)95.48%。2008年1月至6月，公司共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積47.6萬(wàn)平米，較上年同期銷(xiāo)售面積下降11.97%；銷(xiāo)售金額49.72億元，較上年同期增長(zhǎng)5.29%。6月份銷(xiāo)售面積和金額的大幅增長(zhǎng)主要原因是公司在該月的推盤(pán)量較大，市場(chǎng)目前并未出現(xiàn)回暖跡象。從整個(gè)上半年的情況來(lái)看，得益于房?jī)r(jià)上漲，公司銷(xiāo)售金額有所上升，但銷(xiāo)售面積卻呈下滑的狀態(tài)。金地是行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，其產(chǎn)品質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)能力均優(yōu)于一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)，由此可見(jiàn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)整體滯銷(xiāo)的狀態(tài)。
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