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中國樓市拐點呈現(xiàn)了嗎？
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http://news.magicallu.cn 發(fā)稿日期:2008-7-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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2007年已經(jīng)過去，回首2007年的中國樓市，一些城市房價可用"瘋漲"兩個字來形容：在這一年，全國70個城市房價漲幅紛紛創(chuàng)下新高，地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入資本市場大量融資、搶購?fù)恋�，天價土地不斷造就一個個"地王"。面對飛快上漲的房價，國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策：第二套房首付和利率的提高、經(jīng)濟適用房政策的新政以及保障性住房政策的推出，讓民眾看到了"居者有其屋"的希望。
近日，國家發(fā)改委出臺的一份最新報告引起人們的注意，該報告顯示，今年前四個月，全國商品住房銷售面積為13664萬平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個百分點。
另一方面，搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，在北京，掛牌量最高的十家樓盤中，最高的"國美第一城"達到647套，"富力城"排第二，數(shù)量為585套，在這十家最活躍的樓盤中，有七家樓盤的價格出現(xiàn)了下跌，下跌的時間大約都在2007年年底。
而北京的房價，從去年下半年開始，漲價的腳步就開始放慢，到了今年4月份，北京市房屋銷售價格漲幅仍然繼續(xù)回落，下降了0.8個百分點。
房價真的降了，何以見得？從各售樓處倍加熱情的迎賓態(tài)度但卻門庭冷落的對比可以看出；從手機開始越來越多地收到推銷房子的短信可以感覺到；從各開發(fā)商變著法兒的銷售樓盤：從"美女宴"到"名目繁多的折扣"再到"買大房送小房乃至送寶馬"可以得知??
炒房者的困惑
最近在網(wǎng)上盛傳的"溫州炒房客狂甩北京樓盤"的新聞引起了公眾的關(guān)注。
據(jù)報道，某溫州炒房客高某在北京東三環(huán)附近囤有28套新房，本打算指著這批房子大賺一筆，可是進入到2008年，不僅一個買賣沒有談成，連跟他打聽價格的人都越來越少，向來敏銳的老高隱隱地嗅出房地產(chǎn)市場的危險。今年4月份，由于還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸，且出貨人太多，房子既賣不掉也很難租出去，老高非常著急，為了讓房子更加醒目，他在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告。與老高處在相同境遇的還有很多人，他們共同的特征是為了投資，手頭不止擁有一套房產(chǎn)，而他們也面臨著共同的問題，那就是，隨著房子越來越不好賣，自身背負的壓力越來越大。
對于"溫州炒房客現(xiàn)象"，中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國社會科學(xué)院研究員劉維新接受了《經(jīng)濟》記者的采訪。他表示，我國房地產(chǎn)的趨勢是和當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策逐步深入有著直接關(guān)系的。而國務(wù)院"二十四號文件"提出的以低收入為主的住房保障體系是今后一個階段的重要任務(wù)。首當(dāng)其沖便是在近幾年解決1000萬戶的困難住房問題。
"這樣一來，房地產(chǎn)市場的運作就要改變。"劉維新說，要改變過去以商品房為主體的思路，將商品房為主體降為第二位，將以住房保障體系列為第一位，這是第二個步驟。第三，住房結(jié)構(gòu)。70-90平米必須達到70%以上，今年的重點是控制住房結(jié)構(gòu)。第四，現(xiàn)在國家的政策從稅收、金融，再到土地，都開始升溫，打擊炒房和住房囤積。在這個大背景下，囤房者當(dāng)然得拋房，因為如果下一步，稅收政策一到位，特別是物業(yè)稅開始征收，不僅賺不了錢，很可能還要虧錢。"這是他們拋房的一個重要原因。"劉維新強調(diào)。
而對于目前同樣鬧得沸沸揚揚的深圳樓市，劉維新有自己的看法，他認為，深圳有其自身的特殊性，之前房價能漲那么高，這和它的地理位置靠近香港有關(guān)，而和香港的樓市相比，深圳的房價算是低的。
"對于目前深圳樓市的情況，并不能由此判斷深圳的房價就步入下滑期了，我們不能根據(jù)幾個月的情況來得出這樣的結(jié)論。"劉維新說。
"拐點"之談眾說紛紜
"其實，我并不是很贊成 '拐點'這個說法，因為目前不少城市的實際情況并沒有反映出房價普遍性下落的趨勢。"中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國社會科學(xué)院研究員劉維新表示。
"2008年呈現(xiàn)出綜合需求和供給這樣一個現(xiàn)實狀況，包括銀行和政府方面，在我看來應(yīng)該是價格平穩(wěn)，緩慢上升，但盡管有上升，速度會相對來說比較緩慢。"深圳中海地產(chǎn)副總經(jīng)理張澤林說。
深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒指出，2008年由于相關(guān)政策的實施，將有效遏制房地產(chǎn)市場的投機炒作現(xiàn)象，2007年房地產(chǎn)信貸的單駝峰增長將會有所改變。
而北京方恒置業(yè)股份有限公司常務(wù)副總劉明杰認為，在2008年大的宏觀經(jīng)濟背景之下，北京的房價應(yīng)該呈理性的、小幅上漲態(tài)勢。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長黃瑜："在一部分剛性需求依舊存在的前提下，今年價格走向會有所上升，但上升幅度不會像2007年那么大。"
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在公開場合接受記者采訪時說："目前的房價下降屬于一種理性的回歸，在部分城市存在這種理性的回歸我認為是健康的，這也談不上什么拐點，更談不上什么三四年以后的問題。三四年以后的房價和現(xiàn)在相比，大跌的可能性我認為是不存在的�？傮w來說還是穩(wěn)步地、健康地在上升。"
關(guān)于分析房價是否正常，中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國社會科學(xué)院研究員劉維新有自己的看法。他認為，分析房價正常還是不正常，有兩個標(biāo)準(zhǔn)，第一看房價增長是否由投資和投機的因素造成；如果房價增長是因為人民生活水平的提高、城市化的加劇，受居住功能的需求而增加的拉動，就是正常的，這二者有著根本的區(qū)別。
我國稅收現(xiàn)在開始清算房地產(chǎn)土地增值稅，這個清算使得房地產(chǎn)商想轉(zhuǎn)價而不成，這直接打擊了炒作。因為一方面要交增值稅，另一方面?zhèn)�人所得稅也提高了，一切的稅加到一塊兒之后，沒有多少利潤空間了。
因此，從社會上來說，應(yīng)該造成這種氣氛：炒房不能獲得太大利潤，這才能抑制炒房的投機比率，因為房地產(chǎn)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展打基礎(chǔ)的，這個產(chǎn)業(yè)不能代表支柱。
劉維新同時還指出，控制房價方面有三個金融措施：第一是銀行規(guī)定的不準(zhǔn)轉(zhuǎn)按揭，從而達到限制炒作的目的；第二是提高買第二套房的貸款利率；第三是千方百計控制信貸。我國這兩年銀行信貸增長這么快，從某種意義上來說對于房價的推動起到了一定程度的作用。
"要想調(diào)控真正起作用，必須有三個到位。一是稅收政策必須到位；二是金融杠桿要起到作用；三是土地管理要到位。"
"雙核時代" 來臨
歷經(jīng)十年，我國住房體制改革迎來了一種螺旋式上升的回歸，構(gòu)建起市場化與非市場的保障性住房的互補格局。由此，有人把2008年的中國樓市稱作進入了"雙核時代"。
經(jīng)濟適用房、廉租房、兩限房的建設(shè)成為2008年中國樓市的主旋律。許多渴望能夠圓自己住房夢者或許可以期望，房子離自己是不是越來越近了呢？
"真正需求房子自己居住的主要有四種人：第一是原來城市的子女，到了結(jié)婚的年齡，家庭房子比較緊張，需要買房；第二是長年在城市里的農(nóng)村工作的，有一定的積累，需要在城市買房；第三是新畢業(yè)的大學(xué)生，需要買房；第四是原住房比較緊張，需要換大房的居民。對于這四部分人的住房需求，住房保障體系和經(jīng)濟適用房這兩個渠道配合起來，是完全可以解決的。"劉維新表示。
2007年底國家出臺的《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩項辦法以及其后的一系列配套政策，讓近幾年罩在低收入家庭頭頂上的"居者無其屋"的陰云隨之飄散。據(jù)統(tǒng)計，2007年國家用于廉租房住房建設(shè)資金達77億元，超過了2006年之前廉租住房建設(shè)資金投入的總和。要解決低收入家庭的住房問題，就必須建立有效住房保障機制。在保障性住房上市的同時，也遏制了由于房地產(chǎn)市場化在單行道上的一路狂飆所帶來的房價快速上漲的勢頭。
"我支持政府有住房保障體系，這第一個觀點很重要。我們更主張什么呢？補人頭而不是補磚頭。經(jīng)濟適用房就是給你一塊便宜的地，補磚頭，然后你再賣得便宜一點。我們主張補人頭。"北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授趙曉提出。
北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長陶紅兵也認為，經(jīng)濟適用房和廉租房總共的合計大概占到了50%，這是一個質(zhì)的變化，它對房價能起到一個穩(wěn)定的作用。所以，如果說2007年市場是一個狂熱的市場，是一個在臺風(fēng)旋渦中的市場，那么，今后不會有這樣的臺風(fēng)了，可能是微風(fēng)，或者也可能有些寒風(fēng)。
2008年政府的房地產(chǎn)調(diào)控由"主調(diào)市場"轉(zhuǎn)向"主調(diào)保障"。廉租房、經(jīng)濟適用房大量上市，迫使地產(chǎn)商們開始邁出區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)移步伐，二、三線城市的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)悄然開始，而這也成為2008年房地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢。
"就中國目前某些一線城市的情況，比如北京、上海、廣州的房價，我認為已經(jīng)差不多了，過度上漲的空間已然不大。從中央這次定出來的城市化方針來判斷，中等城市和小城市的房地產(chǎn)得有適當(dāng)?shù)陌l(fā)展，我過去曾經(jīng)建議過，有頭腦的房地產(chǎn)開發(fā)商，要逐步地往下發(fā)展，不能光集中在幾個一線城市。今后一旦政策到位，炒作就沒有空間了。在拋開炒作的情況下，二、三線城市價格的增長，是一種在居住需求情況下的增長，因為目前中國居民工資不是很高，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，二、三線城市的房價有所提高，這是正常的現(xiàn)象，不能單純把中國的房價和國外來作對比，這毫無可比性。"劉維新強調(diào)。
據(jù)報道，2008年伊始，中國房地產(chǎn)協(xié)會向全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起了"和諧社會、責(zé)任地產(chǎn)"的倡議，來自全國200多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在北京簽署倡議書，房地產(chǎn)商們紛紛表態(tài)，今后會在踏踏實實做好自己企業(yè)的同時多多考慮社會責(zé)任，力爭把2008年創(chuàng)建成為中國地產(chǎn)的民生元年。
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