- 保護視力色：
北京樓市房價調整趨勢情況分析
-
http://news.magicallu.cn 發(fā)稿日期:2008-8-9
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調研 北京 樓市 房價 房地產 地價 商品住宅 限價房
- 中研網(wǎng)訊：
-
今年以來，北京樓市降到“冰點”的銷售量絲毫沒有回暖的起色，而房價環(huán)比回調也已是公開的秘密。雖然目前北京商品房整體銷售均價依然處于“高位盤整”，且北京市發(fā)改委也出面否認“北京房價已下降10%到15%”。不過通常而言，如果成交量持續(xù)低迷6個月以上，行業(yè)內就很可能出現(xiàn)明顯的價格調整，只有價格理性回歸，才能釋放真實需求，維護行業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。
接受采訪的業(yè)內專家認為，在緊縮的貨幣環(huán)境中，資產價格下行是大勢所趨；“奧運”利好的出盡，也讓北京房價在短期內繼續(xù)上漲缺乏有力支撐。目前北京樓市的“滯漲”局面并不能持久，房價調整的趨勢已日趨明朗。
特價房“規(guī)模亮相”
在北京一家基金公司工作了兩年的小楊告訴記者，由于想在今年年底或明年年初買房，因此他最近看了不少五環(huán)內的樓盤。他發(fā)現(xiàn)，除了原來送車、送物業(yè)費等外，很多項目都頻頻推出“特價房”，最低的折扣已經(jīng)破了7折，但他認為還有下跌空間，因此并不急于出手。
7月中旬，位于東四環(huán)邊上的精裝項目“合生橄欖季”，將原來每平方米19000元的定價，直接下調6000元；并打出“最后19席超低拍賣房”的廣告標語。
隨后，位于朝陽區(qū)百子灣的金都杭城推出了10余套特價房，銷售價格從原來的17500元/平方米降到15000元/平方米左右。與此同時，位于霄云路的德波菲特公寓也推出了數(shù)套特價房，銷售價格比該區(qū)域的均價低了近5000元/平方米。
在內城區(qū)，不少開發(fā)商也紛紛開始打特價房的牌，以期打開銷售局面。位于崇文門商圈附近的國瑞城、富貴園兩大綜合樓盤，聯(lián)手舉辦“夏日超值大禮包”促銷活動，推出了最低折扣7折以下的限量特價房等優(yōu)惠措施，這也是京城首家最低折扣突破7折的在售樓盤。其中，位于首層的特價房還贈送30至60平米的大空間私家專屬花園。
據(jù)記者調查，目前，北京樓市推出特價房或直接降價千元以上的新盤項目已達30余個，價格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之間，規(guī)�；料嗟膽B(tài)勢明顯。
但也有市場觀察人士認為，目前北京推出特價房的樓盤占所有在售樓盤的比例尚不足5%，且每個項目拿出的特價房數(shù)量也比較有限。另外，除了部分以小戶型為主的樓盤外，特價房的戶型普遍偏大，多數(shù)是三居以上，因此雖然是特價，但總價依然高高在上。因此，與其說所謂的特價房是迫于資金壓力，不如說是開發(fā)商為了吸引眼球所運用的一種促銷手段，實際對市場整體價格并不構成太大影響。
永同昌集團營銷總監(jiān)肖志剛分析，市場低迷，地產商資金鏈日益趨緊，特價房的出現(xiàn)，無疑是他們在營銷策略上的一次較大調整。而地產商通過特價房來拉動銷售也是無奈之舉，畢竟，產品滯銷對任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情�，F(xiàn)在，能多“走”幾套房，緩解資金壓力已經(jīng)是絕大多數(shù)開發(fā)商的當務之急。
業(yè)內專家指出，雖然目前北京市新房的均價表面上并沒有明顯下跌。但多數(shù)樓盤或多或少都在實施打折，因此，實際交易均價環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下滑，其中7月份的降幅更為明顯。
北京房地產研究機構亞豪咨詢的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，7月份，北京住宅銷售均價環(huán)比降幅接近10%。天相投資地產分析師周炯認為，上半年北京樓市持續(xù)清淡，這一數(shù)據(jù)基本反映上半年的市場狀況。
“供大于求”頻現(xiàn)數(shù)月
位于東四環(huán)外朝陽北路上某住宅項目的售樓人員向記者透露，“連續(xù)5個月，售樓處12個銷售員里有7個還沒有業(yè)績。趁著單雙號限行，他們開始輪流休息。”
記者調查發(fā)現(xiàn)，東四環(huán)附近的格林萊雅、合生橄欖季、潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡等樓盤銷售情況均不理想。 4、5個月來沒有賣出一套房的售樓人員不在少數(shù)。統(tǒng)計表明，今年上半年，北京市共有176個房產項目拿到銷售許可證，截至7月中旬，零銷量項目達到了33個。
由于銷售量持續(xù)低迷，而供應量并沒有明顯萎縮，因此京城樓市已經(jīng)連續(xù)幾個月出現(xiàn)“供大于求”的局面。
北京市建委的公開數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京商品住宅總供應套數(shù)10678套，供應面積135.4萬平方米，而當月商品住宅銷售套數(shù)9138套，銷售面積106.2萬平方米，套數(shù)供需比是1.17：1，面積供需比是1.27：1。
7月份，北京商品住宅總供應套數(shù)11021套，新增商品住宅供應115萬平方米，而當月的銷售量為80.6萬平方米，供需比例擴大至1.43:1。這也是繼4月份之后第三次出現(xiàn)了供過于求的市場現(xiàn)象。
北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京商品房銷售面積為457.1萬平方米，比上年同期下降47.1%。其中，期房銷售面積為313.7萬平方米，現(xiàn)房銷售143.4萬平方米，分別下降52%和31.9%。其中，住宅銷售面積349.3萬平方米，在上年同期下降33.5%的基礎上繼續(xù)下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個百分點。
土地市場陷入低谷
樓市的寒流已經(jīng)明顯滲透到了土地市場。一位北京的地產商告訴記者，今年以來，他們就沒有進一步拿地的計劃。他坦言，“現(xiàn)在市場形勢不好，手里握有現(xiàn)金是比較安全的選擇。”
最先感受寒意的無疑是政策性用地。北京市國土局有關負責人介紹，在北京今年的土地供應計劃中，政策性土地的供量增加了300公頃，但目前的出讓情況并不理想，與去年相比大相徑庭。
在二季度，名噪一時的朝陽區(qū)廣渠路15號地塊竟也未能按原計劃成功出讓，該地塊曾被視為“距離CBD最近的兩限房”，規(guī)劃建筑面積417663平方米，將配建20000平方米廉租房。
7月3日，回龍觀限價房地塊開標，僅有3家企業(yè)參加，參與限價房地塊投標的開發(fā)商家數(shù)嚴重萎縮。競拍中3家企業(yè)叫價雖然都高于底價，但無一公司中標，使得該地塊成為北京市首塊未能順利成交的限價房地塊。
7月30日，順義區(qū)站前西街居住項目用地因不足開標條件而流標，成為北京今年最大的“兩限房”流拍項目。同日，朝陽區(qū)北苑南區(qū)居住項目用地的開標情況也印證了土地市場的“冷清”。該地塊僅首開置地、城建興華、玉泉新城3家開發(fā)商投標，勉強達到開標條件。該地塊招標底價為11.8億元，最高報價也僅高出2000萬元左右。
北京市國土局相關負責人日前在公布2008年的土地供應計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應量均未完成一半的計劃量。
北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度原定入市和當時正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計劃出讓。上半年樓面地價均價為每平方米3541元，比去年的每平方米3799元下跌7%。這是2005年以來北京樓面地價的首次下跌。
房地產咨詢機構的吳迪萊經(jīng)理認為，北京新增的供應土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進一步加大，將使下半年的北京土地市場進一步冷清。而“面粉”降價，“面包”售價調整的壓力也會增大。她預計，樓面地價的回落將帶動商品房價格回調。
- ■ 與【北京樓市房價調整趨勢情況分析】相關新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標
-
