在中國的城市化進程中，房地產總體趨勢是快速發(fā)展，其間會有周期性波動，調控政策的重點應是防止房地產市場的大起大落；全國各地區(qū)房地產市場價格走勢相差較大，因此調控需多發(fā)揮地方政府的作用

　　正確認識房地產市場波動　促進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展

　　由于美國次貸危機的爆發(fā)，房地產市場的波動對經濟金融穩(wěn)定的影響引起了各方前所未有的關注。近期，全國房地產市場形勢發(fā)生了一定變化，個別地區(qū)房屋交易量下滑，價格短期內下調幅度較大，房屋價值縮水導致住房借款者的還款意愿下降。上海房地產市場作為全國房地產市場的重要組成部分，其走勢在全國具有一定代表性，客觀分析當前上海市房地產市場形勢，有助于全面認識全國房地產市場發(fā)展狀況。

　　上海房地產市場：總體穩(wěn)定

　　從目前上海市房地產市場的運行情況看，宏觀調控效果逐步顯現，房地產市場適度降溫，房價總體穩(wěn)定。從供給方面看，新開工面積有所增長，但竣工面積減少。 2008年上半年，上海市商品房新開工面積同比增長11.4%，其中商品住宅新開工面積同比增長1.7%；商品房竣工面積同比下降3.7%，其中住宅竣工面積同比下降 12.5%，商品房竣工面積延續(xù)了2007年以來增長逐步放緩趨勢。

　　從需求方面看，房地產交易量有所萎縮。2008年以來，上海房地產市場觀望氣氛較濃，居民購房意愿下降，購房者"持幣待購"心態(tài)加重。2008年上半年，新建商品房和新建商品住宅銷售面積同比分別下降18.5%和22.4%，存量商品房及存量住宅交易面積同比分別下降4.9%和5.3%。市場成交量的萎縮，一方面是由于市場觀望氣氛推遲了部分自住需求，另一方面是由于投資、投機需求受到了較大程度的抑制。

　　從價格方面看，上海住房價格總體維持穩(wěn)定，房價走勢出現分化。2008年上半年，上海市新建商品住宅和存量住宅銷售價格水平累計環(huán)比分別上漲0.4%和0.9%，住房價格總體穩(wěn)定。外環(huán)以外的新建商品住房價格曾一度出現下降，但中心城區(qū)的房屋價格仍較堅挺，內環(huán)以內區(qū)域的個別新開樓盤帶動房價繼續(xù)上漲。第二季度，存量住房價格環(huán)比漲幅逐月下降，價格出現了一定的盤整態(tài)勢。

　　目前，上海市房地產市場的觀望和成交萎縮態(tài)勢引起了各種討論。我們認為，要正確認識當前上海乃至全國的房地產運行態(tài)勢，必須把當前的房地產市場放在更長的歷史階段中加以考察。房地產市場和宏觀經濟一樣，也存在一定的發(fā)展周期，會依照上升-下降-上升的規(guī)律依次循環(huán)、擴張與收縮交替出現的形態(tài)發(fā)展。改革以來，上海的房地產業(yè)從無到有，逐步發(fā)展，但真正的發(fā)展始于20世紀90年代初。在1991年以前的起步階段，房地產開發(fā)投資額均小于10億元，此后，上海房地產市場進入了大發(fā)展時期。從目前掌握的數據看，1992年至1999年，上海房地產市場經歷了一個完整意義上的發(fā)展周期，經過了過熱和調整兩個階段。上海在浦東開發(fā)和全國房地產熱潮的推動下，1992年至1994年三年時間，房地產開發(fā)投資就實現了從10億元到100億元的飛躍，1994年達到117億元，當年增幅達到433%。1993年下半年，國家開始實施宏觀調控，上海房地產市場進入調整期，房地產開發(fā)投資增幅逐漸減緩，1997年至1999年出現負增長。在國家和上海市出臺的一系列促進房地產市場發(fā)展的政策作用下，2000年以后，上海市房地產開發(fā)投資再次進入快速增長期， 2002年至2004年增速接近或超過20%，2004年更達到30.4%。2005年以后，上海房地產開發(fā)投資增速逐步回落。2008年上半年上海房地產開發(fā)投資同比增長3.8%，若考慮價格上漲因素，投資實際增長速度有所回落。

　　相對于房地產開發(fā)投資增長的大幅波動，房地產價格的波動相對要小一些。除1997年、1999年、2000年和2006年以外，上海商品房銷售價格基本都處于上升通道中，而且下降年份的跌幅也基本未超過 2%。1991年至1996年，上海商品房銷售價格上漲較快，平均上漲幅度在15%以上， 1997年至2000年上漲較慢，2001年至2005年又快速上漲，平均上漲幅度在10%左右。

　　因此，目前上海市房地產市場的變化屬于前期大發(fā)展后的理性回歸，整體上符合國家宏觀調控的方向。2007年，上海市房地產開發(fā)投資較2000年增長1.3倍，房地產開發(fā)投資占全部固定資產的比重已達1/3左右；住宅施工面積和竣工面積分別較2000年增長62.2%和64.9%；商品房銷售面積較2000年增長了137.2% ；商品房銷售價格相對于2000年上漲了67.8%，而同期中心城區(qū)的價格上漲幅度更高。因此，從投資、供給、需求和價格等各方面看，上海房地產市場均經歷了一個比較長時期的快速發(fā)展。在2000年以來的新的發(fā)展周期中，目前上海房地產市場正經歷調整階段，房地產相關的各項指標仍處于相對歷史高位，多數指標同比仍在增長，只是增長幅度趨于下降或者與最高點相比略有回落。
 
　　上海房地產信貸市場：風險可控

　　自從1998年人民銀行大力鼓勵發(fā)展消費信貸以來，房地產業(yè)與金融行業(yè)的聯系日趨緊密。房地產業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，而且在我國屬于近10年才獲得快速發(fā)展的新興產業(yè)，開發(fā)企業(yè)的起點較低，資本金普遍較少，融資渠道單一，銀行貸款成為房地產開發(fā)中主要的資金來源；另一方面，隨著住房體制改革、城市化進程的加快以及上海所處的特殊地理位置，居民對住房的需求以高于收入增長的速度提前釋放，快速增長的個人住房貸款是住房需求提前釋放的重要支撐力量。2007年年末，上海市中資銀行自營性房地產貸款余額5117億元，比1998年年末增長了10倍，其中：房地產開發(fā)貸款余額2003億元，比1998年增長4.4倍；個人住房貸款2860億元，比1998年增長36倍。統計顯示，上海房地產貸款尤其是房地產企業(yè)貸款與房地產投資在變化趨勢上高度一致，相關性較高，房地產信貸與房地產市場形成了較為緊密的相互依存關系。

　　在房地產市場調整的情況下，房地產信貸結構也出現了一定變化。2008年上半年，上海房地產開發(fā)貸款同比多增，而個人住房貸款新增額出現下降。上海市中資銀行房地產開發(fā)貸款新增148億元，同比多增86億元，而上年同期為同比少增200 億元。個人住房貸款新增額隨住房交易量的萎縮出現下降，2008年上半年新增53億元，同比少增13億元。在加息的累積效應及資本市場持續(xù)下挫的共同作用下，購房者貸款意愿下滑，住房交易貸款依存度(一定時期個人住房貸款累放額與住房交易總額相比)有所回落。2008年上半年，上海市住宅交易總量(包括新建商品住宅和存量住宅)共計1487億元，貸款依存度為25.5%，較2007年回落3.2個百分點，其中：存量住宅貸款依存度為15.7%，較2007年回落8.2個百分點。房地產信貸結構的調整，表明過熱的購房需求得到初步遏制，同時也顯示房地產企業(yè)在銷售量下降、資金回籠放緩情況下，融資需求增加。

　　在房地產市場與金融業(yè)聯系日漸緊密的情況下，全國一些地區(qū)房地產市場的變化引起了社會各界對房地產信貸質量的擔憂。從目前上海市的情況看，房地產信貸的風險總體上處于可控狀態(tài)。

　　一是房地產貸款質量總體良好。據監(jiān)管部門的統計，2008年6月末，上海市中外資商業(yè)銀行住房開發(fā)貸款不良率為1.92%，比年初下降0.48個百分點；個人住房貸款不良率為0.64%，比年初下降0.04個百分點。目前上海房價總體平穩(wěn)，未出現個人房貸斷供現象，房地產開發(fā)企業(yè)資金壓力雖有所加大，但開發(fā)貸款逾期、展期情況未明顯增加，房地產信貸風險尚未凸顯。

　　二是上海房地產市場穩(wěn)健發(fā)展的基礎仍然存在。從供給層面看，房地產開發(fā)投資實際增速的下降意味著未來的房屋供給將減少；商品房竣工面積的下降表明短期內新建商品房供給減少，近期上海內環(huán)以內新開樓盤明顯減少。從需求層面看，潛在住房需求仍較大。2007年，上海戶籍人口和外來常住人口分別為1359萬人和499萬人，分別比2006年增加11萬人和32萬人。常住人口的住房需求主要包括青年因結婚等原因產生的置業(yè)需求、拆遷用房需求、改善性需求等，其中前兩者屬于剛性需求。有研究估計，上海市每年的住房需求約在3000萬平方米左右，其中對新房的需求約為2000萬平方米左右。從支付能力看，上海居民收入持續(xù)較快增長，2007年上海城市居民人均可支配收入較2000年增長102%，高于同期房價的增幅。因此，目前的有效需求不足是階段性的，由于剛性需求的存在和供給的減少，供需仍能維持基本平衡狀態(tài)，價格大幅波動尤其是大幅向下的基礎并不存在。而從中長期看，上海房地產市場將呈螺旋型發(fā)展狀態(tài)。

　　三是房地產信貸保持風險可控狀態(tài)的基礎較為牢固。房地產市場波動對個人住房貸款和房地產開發(fā)企業(yè)貸款的質量均會造成一定影響。當價格下跌到一定程度后，個人借款者會因抵押房屋的"負資產"(即目前房屋的市場價值低于其應償還的貸款額)而選擇斷供。個人住房貸款的質量除受借款者自身收入變化影響外，受房地產市場波動的影響主要取決于三個層面：購買房屋時的價格、借款成數和房屋現行價格。由于個人住房貸款期限較長，銀行現時的住房貸款余額是多年累積的結果，在房屋最高價格時發(fā)放的個人住房貸款僅占一定比例。借款成數越低，則銀行可以承受房價下跌幅度越大。因此，防止房屋價格波動過大是控制個人住房貸款斷供風險的關鍵。近幾年，隨著宏觀調控政策的實施，銀行審批房地產貸款的條件更為嚴格，個人住房貸款的成數也呈下降之勢，個人住房借款成數最多為八成，而目前上海的平均成數僅在五成左右；信用制度建設更加健全，借款者選擇斷供需要考慮其違約成本；而且我國尚沒有形成真正意義上的住房次級貸款市場，只要市場不發(fā)生全國性的大的波動，我國發(fā)生類似美國次貸危機的可能性較小。同時，市場波動對房地產開發(fā)貸款也可能造成一定沖擊。當銷售下滑后，房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入和現金流減少，影響其償還能力，在謹慎預期影響下，銀行對房地產開發(fā)貸款條件收緊，進而影響房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈。但是，經過10余年的快速發(fā)展和房價的持續(xù)上漲，多數房地產企業(yè)的實力顯著增強，而且房地產企業(yè)的融資渠道更加多元化，抵御市場波動的能力更強。因此，總體上，房地產信貸對抗房地產市場波動風險的能力在增強。

　　密切關注市場變化努力促進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展

　　當前，上海房地產市場總體較為穩(wěn)定，但也存在一些不確定性因素，主要是宏觀調控政策預期、資本市場深度調整導致的財富縮水以及全國部分地區(qū)房地產市場的大幅調整，對購房需求產生了一定的抑制作用，市場觀望情緒可能進一步延續(xù)；部分處于項目銷售初期、土地占壓資金較多以及2007年高價拿地的房地產企業(yè)的資金壓力較大；境外資金出現加速流入上海房地產市場的跡象；房地產市場對經濟的推動作用減弱等。對待這種不確定性，既不要高估，也不能掉以輕心。目前的房地產市場走勢處于比較微妙的階段，要促進房地產市場長期穩(wěn)健發(fā)展，我們認為需要把握好如下兩對關系：

　　一是要處理好短期波動與長期調整之間的關系。任何市場都是有波動的，房地產市場也不例外。在城市化進程中，房地產市場總體趨勢是快速發(fā)展，但其間也會存在周期性調整。同時，在一個發(fā)展周期內也會存在一些短期的波動。一般而言，只要短期波動的幅度不是太大，市場就會自動予以修正。長期調整是趨勢性的，其時間較長。若調整的時間過長，會對經濟造成較大的負面影響。房地產調控政策的主要作用是縮短調整時間和防止調整幅度過大，即防止房地產市場的大起大落。房地產市場的大起容易引起泡沫，投機盛行，導致價格偏離消費者的真實需求，并最終導致泡沫破滅和市場的大幅回落。房地產市場的大落，一方面會使購房者可能以高于正常價格的代價購得房產，而房地產開發(fā)商被迫擁有大量"爛尾樓"，造成資源浪費，并影響實質經濟的發(fā)展；另一方面也會影響虛擬經濟的健康發(fā)展，泡沫一旦破滅，將會形成巨額金融不良資產，進而可能形成金融危機，這是各方面最不愿意看到的事情。由于目前全國房地產貸款占金融機構貸款的比例已達二成左右，上海已達到三成，房地產信貸風險對金融穩(wěn)定的影響不可小視，房地產信貸風險問題始終應是政府在發(fā)展房地產市場過程中需要關注的重點問題。因此，房地產宏觀調控政策的著力點是防止波動幅度過大和調整時間過長。

　　二是要正確看待局部與整體的關系。房地產市場是不動產市場，這決定了其交易的地域性，無法形成全國性的交易市場和交易價格，地域差別必然較為明顯。觀察全國的房地產市場形勢，必須考慮房地產市場區(qū)域發(fā)展的不平衡性。僅就價格衡量，目前全國各地的房地產市場大致包括三種情況，一是價格短期回落較大，主要以深圳等少數城市為代表；二是價格整體穩(wěn)定，市場進入盤整狀態(tài)；三是價格繼續(xù)攀升。國家發(fā)改委、國家統計局的調查顯示，2008年第二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，多數地區(qū)的房屋銷售價格同比上升仍較快，70個大中城市中6月份房屋銷售價格同比上漲幅度超過10%的有12個，同比上漲幅度在5%～ 10%的有36個，同比下降的僅深圳1個。

    一般而言，城市化速度快、投機購房占比較高的地區(qū)，房地產市場發(fā)展得快，但調整的時間也可能較早。在地域差別明顯的情況下，以全國房地產的平均價格走勢和某個地區(qū)的房地產市場走勢來衡量全國的房地產形勢，都容易形成誤導。因此，房地產市場的調控需要更多發(fā)揮地方政府的作用，在保持國家政策基本統一的前提下，也可適時適當考慮在房地產稅收、土地等政策方面實行一定的地域差別。

　　針對目前的房地產市場形勢，短期內建議重點做好以下工作：

　　一是密切監(jiān)測房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況。當前，要密切關注商品房銷售形勢，加強對房地產企業(yè)資金狀況的監(jiān)測。引導商業(yè)銀行結合自身房地產貸款投放情況，開展綜合風險壓力測試，并指導其合理把握房地產貸款結構調整力度。對于符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)，保持必要的信貸支持力度，防止開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家二套房有關信貸政策，抑制投機需求。積極研究開展房地產投資基金試點，擴大房地產企業(yè)融資渠道。

　　二是高度關注房地產市場與資本市場風險的相互傳導。2007年下半年以來，我國部分地區(qū)房地產市場的調整已通過房地產上市公司的股價變化傳導到A股市場。同時，A股市場的持續(xù)深幅調整，對居民的購房能力及還貸能力也造成較大影響。上海市城市人口中投資股市的比重相當高，當前尤其要關注資本市場波動對個人住房貸款質量及二手房市場價格可能造成的影響。

　　三是進一步嚴格規(guī)范外資進入房地產市場行為。繼續(xù)加強對房地產領域資金跨境流動的監(jiān)測，尤其要對外資流入的真實動因及投向保持高度關注。建議限制境外投資者并購已取得土地尚未進行開發(fā)的境內房地產企業(yè)股權，控制外商取得土地后長期未開發(fā)項目的股權轉讓。對符合政策的非居民個人購房應盡可能促使其使用自有資金或借用人民幣住房貸款，限制外幣住房貸款的發(fā)放和結匯。同時，應盡快建立完善房地產市場外資流出監(jiān)測制度，并對外資房地產企業(yè)股權轉讓和公司清算等資金的匯出問題作出明確規(guī)定，防止境外投機性資本撤離對我國房地產市場穩(wěn)定發(fā)展產生不利影響。

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