第三波調控余音未息，仲量聯行中國研究部總監(jiān)柯志謙(Michael Klibaner)卻在糾結的樓市中看到了"光亮"。"上一次，外資集中涌入一、二線城市是在2008年之前。當時，中國國內全線收緊房產信貸。"時空變幻，逾3年后，同樣的利好再現，因金融危機中撤出中國的境外投資者蠢蠢欲動。"走，到中國的二、三線城市去。"在柯志謙看來，這已是不少國外大佬的共識。

　　3月29日，路透社消息指出，無懼中國政府"史上最嚴"的調控政策，境外資本籌謀重返地產市場，或投資因國內信貸緊縮而資金短缺的開發(fā)商，或收購不良資產。實際上，一場豪賭，早已各就各位。

　　外資回流掘金

　　近來，"敏感"的中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉感受到了市場的"脈動"。前來咨詢的客戶有些"赤裸裸"，反復提出類似的話題：央行貨幣政策對國內信貸的影響，中小房產企業(yè)的融資渠道和融資風險，以及，這些企業(yè)的資金鏈還能支撐多久？"也有不少客戶詢問國內房地產商兼并和資產重組的情況，以及二、三線商業(yè)房產的發(fā)展現狀。"

　　商務部的備案顯示，截至3月24日，僅3月份外資新設以及增資的房地產公司多達39家，呈現井噴態(tài)勢。而戴德梁行、世邦魏理仕等多家機構的最新報告顯示，還有大批境外資本等待入場。

　　"確實，英國JK基金、新加坡楓樹基金、摩根士丹利、華瑞中國地產信托等外資基金及投資機構目前都頻頻與我們聯系，希望為其尋找合適的不動產項目以及優(yōu)質而'差錢'的開發(fā)商。"上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經理湯輝并不諱言，一切似有卷土重來之勢。

　　其實，2010年始，境外投資者開始擺脫全球金融危機的陰影，回歸"買方"角色。3月27日，仲量聯行發(fā)布的調研報告顯示，去年，我國國內大宗房地產物業(yè)投資總額達到150.2億美元，約合人民幣981.3億元，其中，亞太、歐美等地的境外資本對華投資交易近62億美元，這一數值經歷連續(xù)兩年的急劇萎縮后，已重回2007年的水平，而亞太資本的投資總額更是"史無前例"地創(chuàng)下51億美元的新高，較2007年增加45.7%。

　　熱錢如流，源源不斷。據商務部統(tǒng)計，今年1-2月，我國房地產領域實際到位境外資本41.5億美元，同比上升50.5%，其中，依照國家統(tǒng)計局的數據，兩個月內，房地產開發(fā)企業(yè)已投入使用的境外資金為86億元，同比大漲61.5%。而這些資本的主要流向，劍指一處：二、三線城市。

　　長期以來，不同背景的境外投資者在房地產地域市場的選取上區(qū)別較大，即：歐美投資者偏愛上海，而亞太資本愿意全國投資。而今，這一投資傳統(tǒng)漸變。"多數歐美投資機構的在華總部設于上海，而且，這是中國第一個擁有大量符合國際投資標準的商業(yè)地產的城市。然而，隨著開發(fā)商陸續(xù)在二線城市推出優(yōu)質的商業(yè)樓盤，歐美資本的投資意向可能隨之改變。"柯志謙如是分析道。

　　而據時代周報了解，素來興趣廣泛的亞太投資者，除了對一線城市的寫字樓、商鋪"興趣"不減，對二、三線城市核心地段的房產項目也有極大的投資意愿。比如，新加坡房產投資基金以投資各線城市的高檔寫字樓、商鋪為主；日本房產投資機構則看好二、三線城市的商鋪和中心商務區(qū)(CBD)。

　　此外，柯志謙透露，自去年第四季度始，不少境外資本已成功進入大陸的住宅項目，后續(xù)還有大量資金候場，而這批投資的主要用途是為支撐二線城市的商品房開發(fā)。

　　"機遇藏在調控里"

　　這場豪賭，多少有些諷刺，幾百億元外資竟然踩著國內住宅市場的調控腳步伺機歸來。去年8月下旬，正值國內第一波樓市調控效果初顯，美國私募股權投資巨頭黑石集團卻傳出消息稱，將與香港鷹君集團合作開發(fā)后者于2009年取得的大連項目，建造豪華酒店和高檔公寓。此后，多方消息證實，摩根土丹利、高盛、麥格理、凱雷投資、凱德置地等一批國際投資公司紛紛進入國內商業(yè)地產。
　　目前，即將滿歲的樓市調控政策始終針對新建住宅及二手商品房，商鋪、寫字樓和酒店公寓

非住宅房產不在調控之列，而商業(yè)用房購買者亦不受"限購令"牽制。這使得商業(yè)用房成為商品房之后的"香饃饃"。

　　"遭受金融危機重創(chuàng)后，歐美經濟需要較長時間的休整，而受影響較小的中國市場，迅速取代歐美，成為外資流入的主戰(zhàn)場。"仲量聯行北京投資部負責人龐樹東如此分析。而該機構最新的調研報告《發(fā)展變遷：中國房地產投資動態(tài)》指出，境外資本青睞中國樓市是基于強勁的市場基本面。

　　3月25日，招商證券(19.30,0.60,3.21%)的最新數據注解了"飄紅"的商業(yè)地產：2010年，北京CBD區(qū)域的空置率由2009年的歷史最高位逾30%下降至23.7%，同時，租金同比提升21%。

　　如果境外資本追逐商業(yè)地產符合其趨利本性，那么，調控之下的住宅市場如何能夠成為外資的另一個舞臺？"機遇藏在調控里。"新加坡房產投資基金人士于清(應受訪者要求化名)始終相信自己的經驗和判斷，每遭遇一輪調控，房價必將大漲一番。

　　于清認為，為其去樓市淘金鋪好道路的正是已出臺的調控政策。2010年，為配合遏制房價過快上漲的勢頭，中國銀監(jiān)會減少了相應的信貸額度，然而，當年大規(guī)模的違規(guī)銀信合作、信貸資產轉讓等"影子銀行"業(yè)務填補了資金空位。2011年1月20日，銀監(jiān)會祭出重拳，發(fā)布《關于進一步規(guī)范銀信理財合作業(yè)務的通知》，設置銀信理財合作業(yè)務表外資產轉入表內的進程表。這意味著，2010年嚴控信貸政策的成效將在今年顯現。

　　"而今年，國內開發(fā)商又急著等'錢'下鍋。"于清注意到，過去兩年，這一"集團軍"屢屢高價拿地，刷新歷史紀錄。與此同時，自2009年末始，土地出讓金的首付比例已由20%-30%上調到至少50%，此外，北京、泰安、深圳、成都、浙江等多地相繼出臺預售款監(jiān)管規(guī)定，實行�？顚Ｓ�。這些無疑加重了房產開發(fā)商的資金壓力。

　　"5年前，正是國內信貸流動性銳減、房產商資金鏈欲斷之時，我選擇入市，現在，機會又來了。"唯一不同的是，于清認為，住宅市場的機遇已轉移至二、三線城市。

　　地產"限外令"失效

　　外資回歸，雖然不是"狼來了"，但其對于推高房價、引發(fā)泡沫的作用不容忽視。實際上，早在1998年 "房改"時，就有強烈呼聲要求限制境外資本進入國內房地產領域。

　　2006年7月，建設部、商務部聯合其他四部委出臺了首個"限外令"，即，《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》。其中指出，購買非自用房地產，必須設立外商投資企業(yè)。換言之，只有在華"落戶"的外資企業(yè)才被準予投資房市。除了市場準入門檻，這份《意見》亦抬高了境外資本實施房產投資的資金門檻以及交易成本。

　　2007年5月，國家外匯管理局下發(fā)《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，從項目審批和外匯監(jiān)管等方面從嚴實行"限外令"，拒絕為投資國內房產的外資企業(yè)辦理外債登記和外債結匯批準手續(xù)。

　　2010年11月，樓市調控日益深化之時，住建部和外匯局發(fā)布《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》，重申2006、2007年的 "限外令"。其中指出，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　"這說明中央政府希望國外資本以合資企業(yè)或者通過港交所上市的方式進入中國，也意味著限制兩類投資者，一為外國炒房團，二是只為賺取匯差的投資機構。"柯志謙告訴時代周報，目前，其所接觸的境外投資者均因看好中國經濟的基本面，并非為人民幣升值設下賭注，不應成為受限對象。

　　在湯輝看來，中國雖有禁令但遏制不住外資入境，其癥結在于境外資本早已由最初的直接投資轉變?yōu)殡[蔽的"游離于政策之外"的方式，比如，通過投資實體企業(yè)轉而收購國內地產公司股份、國內房地產企業(yè)轉向境外上市，等等。

　　本輪境外資本主要通過三種方式，曲線迂回進入國內市場。第一種，借道融資貸款，即，由于國內銀行對房產企業(yè)限量放貸，內地開發(fā)商開始轉投外資銀行的懷抱。目前，已有部分外資通過融資成功撬開中國房市大門。例如，當前的很多上海高檔住宅樓盤，外資銀行的名字已出現在合作商的名單當中，僅匯豐銀行的合作樓盤就有逾30家。

　　第二種，通過收購企業(yè)股權間接購買物業(yè)。3月上旬，上海產權市場出現多筆外資購買國內房地產企業(yè)股權的交易。其中，"上海國際集團廣場有限公司 100%股權"轉讓項目成功交易。其持有方是一家上海國有獨資企業(yè)，收購方則為新加坡公司，最終受讓價格逾3.1億元。"長沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權"轉讓項目則被一家香港置業(yè)公司收購，出讓方為中央企業(yè)，成交價格達2.9億元。

　　此外，借道私募基金以及房地產信托基金，成為外資入境的另一主要方式。2月下旬，愛爾蘭最大房地產公司財富控股集團通過旗下的華瑞中國地產信托公司以5.75億元收購上海一個購物中心的交易融資，該筆融資用途直指上�；春Ｉ坛鞘召徥乱�。這是外資狩獵中國樓市的又一樣本。

　　盡管外資兇猛，華南區(qū)美國商會會長哈利·賽亞丁(Harley Seyedin)卻告訴時代周報，價格決定于市場需求，因而，唯一能夠阻止房價過快上漲的途徑就是增大供應。如果允許更多外資開發(fā)商進入，有效加大商品房供應量，那么，同樣能夠達到調控房價的目的。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄則認為，如果多數境外資本在華投資房產是為經營性目的，而非如摩根土丹利般"炒樓"，那么，這反而利于國內房地產業(yè)的健康發(fā)展。而截至目前，這部分資本的"主力"仍盤踞一線城市的商業(yè)地產之中，短期內不會成為瓦解樓市調控的決定力量。

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