樓市降價(jià)概率大增金九銀十或成色不足

    眼下，又到一年“金九銀十”之際。與往年不同的是，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測這將是“銅九鐵十”。

    其理由是，盡管這兩個(gè)月成交量將有所放大，但并不會(huì)徹底改變市場彌漫的觀望情緒，也不會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的走勢。

    業(yè)內(nèi)專家表示：“現(xiàn)在看來，9、10月份的市場可能是量增價(jià)不增，甚至是價(jià)跌。從這個(gè)意義上說，今年‘金九銀十’難覓。”成交量不會(huì)井噴

    而促成“金九銀十”成交量上漲的重要條件是入市項(xiàng)目增多，以及購買人群增多。

    但，自調(diào)控以來，以往樓盤扎堆入市的現(xiàn)象就很難見到了。

    另據(jù)東亞新華地產(chǎn)發(fā)言人韓磊向筆者表示，自調(diào)控以來，開發(fā)商開盤的主動(dòng)性大不如前了。

    北京建委發(fā)放預(yù)售證的時(shí)間拖得比較長，有的項(xiàng)目從上報(bào)建委，到預(yù)售證下來要?dú)v時(shí)三五個(gè)月的時(shí)間。因此，樓盤扎堆入市的情況不像以前那么明顯。而“金九銀十”成交量的上升主要依靠樓盤入市量增加，從整體上推高成交量。加之限購已經(jīng)使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了房票時(shí)代，有資格的購買人群數(shù)量是有限的。從這點(diǎn)來看，9、10月份的成交量不會(huì)上漲太多。

    另外，另一方面，不斷收緊的銀行信貸也制約了成交量。一位代理三亞樓盤銷售的代理公司管理人員對筆者說，雖然三亞這樣的二線城市的限購政策比較寬松，但是銀行的貸款卻非常緊張，審批十分嚴(yán)格，不少貸款都辦不下來，成為影響成交的最大因素，開發(fā)商資金的回籠也變得比較困難。

    而業(yè)內(nèi)人士對于成交量的大漲缺乏信心，但是在剛過去的7月份，成交量還是有緩慢回升，北京市場當(dāng)月的成交量達(dá)到了近半年來的最高值。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：7月份，北京商品房期房住宅簽約套數(shù)為7845套、現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為1289套。合計(jì)為9134套，總成交量環(huán)比上月上漲了5.6%。

    據(jù)中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向筆者表示：“理論上‘金九銀十’還存在，畢竟是傳統(tǒng)旺季，9、10月份應(yīng)該能夠延續(xù)7月份成交量上升的趨勢，但是不會(huì)像往年那樣風(fēng)光，難以出現(xiàn)成交量‘井噴’現(xiàn)象。”

    降價(jià)將蔓延

    此外，筆者接觸到的開發(fā)商都認(rèn)為，有了2008年的經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)開發(fā)商不再死杠，現(xiàn)在賣得還不錯(cuò)的項(xiàng)目都是以低價(jià)入市的新開樓盤。

    另據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，2011年北京市一共有99個(gè)新開商品房項(xiàng)目入市，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格。尤其是5月份后，這一趨勢開始逐漸明顯。

    而事實(shí)上，出現(xiàn)降價(jià)潮前通常都有三個(gè)征兆。

    首先，土地流標(biāo)率大幅增加；其次，中介門店倒閉潮；再次，退房潮的出現(xiàn)。

    自今年6月份開始，全國土地流標(biāo)率開始有比較明顯的增加，土地價(jià)格溢價(jià)率也在不斷走低。

    而對于二手房中介來說，某業(yè)內(nèi)人士向筆者透露，目前，北京的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)正在醞釀裁員，關(guān)閉一部分中介門店，裁員范圍不僅包括門店的銷售人員，也包括部分管理人員。

    因21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在美國上市，裁員的舉動(dòng)應(yīng)該是為了降低成本，讓年報(bào)的數(shù)據(jù)好看一些。

    而在鏈家新標(biāo)識(shí)啟動(dòng)發(fā)布會(huì)上，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向筆者表示，最近三個(gè)月以來，北京中介門店每個(gè)月平均都有一百余家門店關(guān)閉。北京現(xiàn)有550萬套存量房，按照以當(dāng)前平均每月8000套的成交量計(jì)算，二手房的換手率僅為2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7%-8%的正常水平。二手房市場十分低迷，并且難以看到明顯好轉(zhuǎn)的跡象。

    今年8月初，北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]二期A9號樓推出60套特價(jià)房，均價(jià)14000-15000元/平方米。和優(yōu)惠前16500元/平方米相比降幅達(dá)到10%以上。因此引發(fā)了前期業(yè)主要求退差價(jià)的集體行動(dòng)。事實(shí)上，老項(xiàng)目后期開盤的價(jià)格正處在十分為難的境地，而這種情況在通州特別突出，大部分是老項(xiàng)目后期，而且?guī)齑骟w量比較大，后期開盤降價(jià)很容易導(dǎo)致糾紛。

    據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為900萬-1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應(yīng)量超過1000萬平方米。最近一年北京市場商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米，提供住宅總套數(shù)有可能超過15萬套。根據(jù)目前市場消耗量計(jì)算，預(yù)計(jì)在明年初市場很可能達(dá)到庫存量的頂峰?？梢钥闯鲣N售壓力是非常大的。

    然而，韓磊認(rèn)為，是否降價(jià)還要看開發(fā)商自身的狀況，普遍降價(jià)的可能性不大。

    傳統(tǒng)銷售節(jié)奏被淡化

    在調(diào)控政策在打亂開發(fā)商開盤節(jié)奏的同時(shí)，也使得傳統(tǒng)的銷售旺季和淡季的界限變得模糊起來。

    據(jù)韓磊表示：“在年初的限購政策實(shí)施以后，我們制定的銷售策略和節(jié)奏與往年比有所變化。只要符合條件，我們都會(huì)盡早開盤，搶占客戶。此外，限購以后，買房的群體大多是剛性需求者，他們只會(huì)在自己需要的時(shí)候買房子，而不會(huì)在乎所謂的淡季旺季之分?！?

    但事實(shí)上，上半年，一些開發(fā)商為了搶占有限的客戶，在上半年紛紛開盤，在項(xiàng)目的開盤節(jié)奏上已經(jīng)不再遵循所謂的傳統(tǒng)銷售旺季。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介最新動(dòng)態(tài)]在今年限購政策出臺(tái)后率先推出了遠(yuǎn)洋一方[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]，同時(shí)價(jià)格比上期下降了近4000元/平米，取得了比較好的銷售成績。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位工作人員向筆者表示：“不少開發(fā)商都寄希望于下半年，認(rèn)為下半年10月份傳統(tǒng)銷售旺季市場會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但是，我們認(rèn)為在客戶有限的情況下，入市時(shí)間越遲就越被動(dòng)?！?

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)也認(rèn)為，政策調(diào)控已經(jīng)打破常規(guī)，在當(dāng)前調(diào)控政策的市場下，“金九銀十”以后發(fā)生的概率會(huì)越來越低，是時(shí)候淡化這個(gè)樓市概念了。