近日，前貨幣委員會委員樊綱認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫主要在幾個大城市，對于絕大多數(shù)二三線城市，現(xiàn)在并沒有大的泡沫。因此，從全國樓市來看，不一定需要大的調(diào)整。還有觀點認(rèn)為，在通脹的條件下，房價沒有漲就相當(dāng)于下降。這些言論本質(zhì)上是要求房地產(chǎn)放棄調(diào)控。
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控時至今日，諸多調(diào)控措施并沒有在價格上發(fā)生作用，地方政府則被疲軟的市場搞得財政緊張。市場上有部分消費者開始出手，但更多的是持幣待購，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的壓力。如果繼續(xù)調(diào)控下去，中國房市調(diào)整是遲早會發(fā)生的大概率事件。這種前景讓各級政府感到擔(dān)憂，在經(jīng)濟(jì)有“硬著陸”可能性的背景下，樓市動蕩是一種難以控制的局面，并對宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)成高度不確定性的威脅。
　　
　　但就如樊綱所說，二三線城市真的沒有泡沫而不需要大的調(diào)整嗎？我們認(rèn)為，備受高房價傷害的中國人習(xí)慣以價格判斷泡沫程度，比如一線城市價格過高就是大泡沫，而二三線城市價格較低則不存在泡沫，甚至有升值空間。事實上，二三線城市面臨著房屋供給過剩的危險。
　　
　　根據(jù)英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志近日在中國的調(diào)查顯示，在一些二線城市，每年新增的房源供應(yīng)比實際需求多出50%以上。2010年全國新開工的住宅面積超過賣出的住宅面積39%，其中遼寧、安徽和內(nèi)蒙古的開工與賣出數(shù)量差別最大。而英國《金融時報》對中國7個省份的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空置新房數(shù)量在1300萬套左右。《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》判斷中國二三線城市存在供大于求的泡沫現(xiàn)象。但是，他們和《金融時報》得出同樣的結(jié)論，認(rèn)為城市化的推進(jìn)足夠可以消化這些過剩的住房。
　　
　　事實上，中國二三線城市的房市有特殊的一面，即幾乎所有政府部門、國有企事業(yè)單位都會自購?fù)恋亟ㄔO(shè)內(nèi)部住房，其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場。在二三線城市，尤其那些不發(fā)達(dá)地區(qū)，“吃皇糧”與就職于壟斷性國企的市民是主流人群，出現(xiàn)了每家可能有一到多套新建內(nèi)部房的情況，騰置出大量房改房。這部分舊房很難統(tǒng)計在供給之中。而且二三線城市由于價格較低使得投資比率更高，空置率非常大。
　　
　　同時，我們不認(rèn)同未來中國城市化仍像過去那樣繼續(xù)吸納大量農(nóng)民人口，因為中國依靠信貸與投資推動的發(fā)展模式已經(jīng)到頭，目前已進(jìn)入成本大幅上漲與產(chǎn)能過剩時期，城市新增就業(yè)潛力不大。城市生活成本提高與房價上漲，也基本上阻擋了更多農(nóng)民涌入城市的可能。由于傳統(tǒng)的二三線城市大部分沒有任何有競爭力的產(chǎn)業(yè)與合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，“鋼筋加水泥”的模式走到頭后，經(jīng)濟(jì)更加脆弱，人口的城市化失去動力。
　　
　　全國范圍內(nèi)建設(shè)保障房在一定程度上會惡化二三線城市的過剩危機(jī)，當(dāng)然，各地政府是否真的完成計劃規(guī)模還有疑問。中國的地產(chǎn)調(diào)控政策事實上在抑制那種因恐慌通脹而衍生的投資性需求，同時放慢增量供應(yīng)的速度，這對防范更多供應(yīng)過剩是有效的。我們認(rèn)為，調(diào)控政策應(yīng)該繼續(xù)實施下去，以中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的壓力與未來增長放緩的可能，根本無法消化那么多由暴利刺激的亢奮式供給，也無法承受那么高的價格。