毋庸置疑在限貸、限購(gòu)、限價(jià)的多輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，深圳樓市已進(jìn)入下行通道。根據(jù)多家中介統(tǒng)計(jì)的深圳8月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，深圳一二手住宅成交量都呈現(xiàn)大幅下跌，而在價(jià)格方面，以188個(gè)樣本樓盤(pán)作為標(biāo)本的二手房房?jī)r(jià)，也呈現(xiàn)連續(xù)第三個(gè)月的跌勢(shì)，且下降幅度有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。中原地產(chǎn)認(rèn)為，深圳樓市已經(jīng)走入下行通道。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，2011年8月住宅新增預(yù)售樓盤(pán)3個(gè)，共計(jì)713套，環(huán)比下跌81.12%，供應(yīng)量跌至3月以來(lái)最低。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示，新增供應(yīng)的減少主要是受到大運(yùn)會(huì)的影響。

　　8月深圳一手住宅市場(chǎng)共成交2446套，環(huán)比跌36.27%；成交面積19.86萬(wàn)平方米，環(huán)比7月跌幅達(dá)41.28%；成交價(jià)格為20377元/平方米，與7月份相比跌2.69%。分區(qū)看，寶安區(qū)和龍崗區(qū)依然是成交主力，共成交1799套，占全市成交總量的73.55%；福田區(qū)8月有新盤(pán)入市，致使成交量上漲明顯。

　　從二手住宅市場(chǎng)來(lái)看，8月深圳成交二手房1391套，下跌72.38%，二手房成交套數(shù)已跌至歷史低點(diǎn)；成交面積11.57萬(wàn)平方米，下跌75.73%。分區(qū)看，深圳市各區(qū)成交量均出現(xiàn)大幅下跌，跌幅超過(guò)六成，其中跌幅最大的為寶安區(qū)。成交量的大幅下跌主要受評(píng)估價(jià)過(guò)戶實(shí)施的影響。此外租金方面，據(jù)美聯(lián)統(tǒng)計(jì)，8月份深圳全市租金價(jià)格為44.78元/平方米，環(huán)比跌1.91%。租金回報(bào)率為2.89%，跌2.36%。

　　中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總玉家雄表示，一方面，隨著政策的持續(xù)加緊，8月市場(chǎng)延續(xù)上月以來(lái)的低迷狀況，觀望情緒未見(jiàn)明顯減弱；另一方面，受到大運(yùn)深圳假期的影響，8月成交量降幅超7成。而六區(qū)當(dāng)中寶安降幅最大達(dá)八成，主要受到近期區(qū)域內(nèi)一手限價(jià)樓盤(pán)入市的影響，部分客戶流失。

　　47個(gè)成交樣本樓盤(pán)價(jià)格環(huán)比下跌

　　而拋開(kāi)成交結(jié)構(gòu)對(duì)于成交價(jià)格的影響，具體樓盤(pán)的價(jià)格是否也進(jìn)入下行通道？

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，8月深圳市六區(qū)188個(gè)樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為20221元/平方米，環(huán)比下跌了1.70%，同比上漲了8.23%，這已是樣本樓盤(pán)第三個(gè)月成交價(jià)格環(huán)比下跌。中原地產(chǎn)認(rèn)為，這顯示二手房的價(jià)格繼續(xù)下跌，樓市已經(jīng)走入下行通道。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這188個(gè)樣本樓盤(pán)中，8月成交的樓盤(pán)僅有73個(gè)，比7月雖然有所增加，但成交樓盤(pán)的占比仍低于40%。其中，26個(gè)成交樣本樓盤(pán)價(jià)格相比上月出現(xiàn)上漲：漲幅大于10%的樓盤(pán)占1%；漲幅在5%—10%之間的樓盤(pán)占11%；漲幅在0—5%之間的樣板樓盤(pán)占23%。相應(yīng)的，8月有47個(gè)成交樣本樓盤(pán)價(jià)格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的樓盤(pán)占3%；跌幅在-10%—-5%之間的樣本樓盤(pán)占23%；跌幅在-5%—0%之間的樣本樓盤(pán)占38%?？傮w來(lái)看，本月成交的樣本樓盤(pán)中，價(jià)格上漲的樓盤(pán)比例減少，且漲幅收窄，而價(jià)格下跌的幅度卻在拉大。

　　“全市各區(qū)樣本樓盤(pán)的成交價(jià)格都在下降”，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，相對(duì)于7月，全市六區(qū)下降的幅度都加大：羅湖下降了1.6%，福田下降了1.5%，南山下降了2.2%，鹽田下降了2.2%，寶安下降了1.2%，龍崗下降了1.8%。

　　二手房?jī)r(jià)格將全面松動(dòng)

　　“整個(gè)8月二手房成交跌入冰點(diǎn)，周成交量連續(xù)呈低迷態(tài)勢(shì)?！庇窦倚郾硎?，目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，一手房的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，使二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的溢出效應(yīng)，分化了部分有效需求；此外，目前市場(chǎng)上增值、保值預(yù)期和保障需求、發(fā)展需求、投資渠道匱乏等依然大量存在，而業(yè)主開(kāi)始形成比較理性的市場(chǎng)預(yù)期，部分業(yè)主惜售的心理也影響了市場(chǎng)有效供應(yīng)。

　　據(jù)了解，8月隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交陷入冰點(diǎn)。二手房成交按評(píng)估價(jià)征稅之后，二手房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，大運(yùn)期間，看房者減少，成交持續(xù)低位徘徊，大運(yùn)結(jié)束后，傳統(tǒng)的“金九銀十”消費(fèi)規(guī)律將發(fā)揮一定的作用。

　　玉家雄透露，目前大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)做好準(zhǔn)備，將在下半年集中推盤(pán)，為盡快回籠資金，降價(jià)促銷、以量換價(jià)將成為常態(tài)，這樣，一手市場(chǎng)將會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的擠壓效應(yīng)，而大部分置業(yè)者仍執(zhí)著于觀望后市，后市二手成交難有提升的可能。

　　玉家雄認(rèn)為，8月深圳樓市成交均價(jià)繼續(xù)下跌，價(jià)格出現(xiàn)全面松動(dòng)，加上近兩個(gè)月的全球經(jīng)濟(jì)下滑，國(guó)內(nèi)持續(xù)走高的CPI漲幅，使市場(chǎng)陷入持續(xù)僵持狀態(tài)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策方向已經(jīng)明朗，年內(nèi)調(diào)控只緊不松，價(jià)格下行的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，后市報(bào)價(jià)下調(diào)的房源比重將大幅增加，二手房?jī)r(jià)格也將全面松動(dòng)。