新年伊始，香港樓市動(dòng)向成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。

香港署理財(cái)政司司長(zhǎng)陳家強(qiáng)1月3日出席立法會(huì)財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)會(huì)議時(shí)表示：“自從去年11月初政府加推樓市需求管理措施后，過(guò)去兩個(gè)月樓市已有所降溫?！?/p>

為了打擊樓市炒賣(mài)，香港特區(qū)政府于2016年11月初宣布，11月5日起把購(gòu)買(mǎi)第二個(gè)物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)印花稅劃一調(diào)高至成交價(jià)15%。新稅率適用于所有個(gè)人或公司購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的交易，但不包括非住宅物業(yè)。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)306.6點(diǎn)，比去年9月的306.1點(diǎn)歷史高位微升0.2%，環(huán)比上升約0.79%，已連升8個(gè)月。去年首11個(gè)月該指數(shù)累計(jì)升幅約7.6%。

陳家強(qiáng)指出，去年11月樓價(jià)指數(shù)環(huán)比升幅僅為0.8%，相比8月至10月每月2.6%的平均升幅，升勢(shì)已顯著放緩，“樓市成交過(guò)去兩月減少，政府會(huì)繼續(xù)觀察樓市情況，在適當(dāng)時(shí)間推出適當(dāng)措施，保持樓市健康發(fā)展?！?/p>

“新辣招對(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在二手市場(chǎng)成交進(jìn)一步減少，在投資者絕跡市場(chǎng)的情況下，交投量已見(jiàn)明顯下滑，雖然樓價(jià)依然上升，以目前的情況推斷，未來(lái)幾個(gè)月樓價(jià)將有下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，今年整體樓價(jià)大約將有5%的波幅。”萊坊高級(jí)董事和估價(jià)及咨詢部主管林浩文向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

元旦新盤(pán)成交炙熱

然而，香港的一手樓市卻依然十分堅(jiān)挺。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年元旦3天假期，香港新盤(pán)市場(chǎng)錄約86宗成交，相比去年同期40宗成交明顯增加。其中，恒隆地產(chǎn)旗下位于西九龍浪澄灣項(xiàng)目于2016年12月31日早上10時(shí)開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售48個(gè)單位，截至當(dāng)日下午3時(shí)全部售出，平均呎價(jià)17730港元，套現(xiàn)5.2億港元。恒隆宣布將于1月7日加價(jià)加推58個(gè)單位，售價(jià)平均上調(diào)4.1%。

事實(shí)上，浪澄灣地皮于2000年12月拍賣(mài)，由恒隆地產(chǎn)前身淘大置業(yè)以底價(jià)25.8億港元投得，當(dāng)時(shí)的樓面呎價(jià)僅1582港元。然而，恒隆在2004年項(xiàng)目落成之后卻一直“捂盤(pán)”至2007年才首次發(fā)售。

“香港一些地產(chǎn)商對(duì)某些項(xiàng)目采取投資性物業(yè)的計(jì)算方法，通常在持有10年左右等待物業(yè)大幅升值后進(jìn)行出售，因此恒隆可能設(shè)定了某個(gè)時(shí)點(diǎn)出售這個(gè)項(xiàng)目，考慮地段因素，定價(jià)相對(duì)合理，仍吸引了一大批的購(gòu)買(mǎi)力?！备吡?guó)際亞洲估價(jià)及咨詢服務(wù)行政董事張翹楚向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

去年前六個(gè)月，恒隆在香港市場(chǎng)明顯加快了賣(mài)樓步伐，共出售了226個(gè)“浪澄灣”住宅單位及最后兩個(gè)“君逸山”住宅單位，因此其香港物業(yè)銷售收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別飆升223%、147%，達(dá)到24.04億港元及13.89億港元。

市場(chǎng)人士指出，恒隆采取精品的住宅物業(yè)發(fā)展模式， 由于定價(jià)進(jìn)取而惜售， 因此利潤(rùn)率亦十分可觀。截至2016年6月底，公司在香港已落成待售的住宅物業(yè)的賬面總值為31.44億港元。

同時(shí)，新鴻基地產(chǎn)于1月3日宣布，旗下元朗Grand YOHO二期首批推出166個(gè)單位，平均呎價(jià)17998港元。

新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆透露，項(xiàng)目首批折實(shí)均價(jià)1.45萬(wàn)港元，相比第一期首批約1.2萬(wàn)港元調(diào)高21%，與Grand YOHO第一期最后一批單價(jià)相若。

雷霆表示：“公司推大型樓盤(pán)通常首批以較優(yōu)惠價(jià)格推售，稍后加推將有加價(jià)空間，此次出售的單位相比第一期更優(yōu)越，因此對(duì)銷情有信心。盡管今年第一季度香港有多個(gè)大型樓盤(pán)推售，由于地區(qū)不同，各有優(yōu)點(diǎn)，相信可吸引不同買(mǎi)家?！?/p>

加息箭在弦上

一直以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)加息都是懸在香港樓市之上的一把“達(dá)摩克利斯之劍”。

陳家強(qiáng)在1月3日立法會(huì)會(huì)議上指出，美國(guó)加息后香港短期拆借利率上升，而美元上升將會(huì)增加對(duì)香港出口業(yè)的壓力，資金流向亦可能轉(zhuǎn)變令市場(chǎng)波動(dòng)，“香港經(jīng)濟(jì)面對(duì)的不明朗因素，包括美國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的變化、英國(guó)脫歐、意大利銀行業(yè)危機(jī)，以及地緣政治局勢(shì)，對(duì)香港外貿(mào)帶來(lái)隱憂?！?/p>

根據(jù)香港財(cái)資工會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，港元銀行同業(yè)拆借利率(Hibor)仍然徘徊在高位。1月3日，按揭利率的主要基準(zhǔn)利率1個(gè)月Hibor升至0.74643%，相比2016年5月0.2%的低位已大幅反彈。香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年11月H按計(jì)劃使用比例，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至95.1%，創(chuàng)歷史新高。以2017年新批核的樓按息率為H+1.35厘計(jì)算，實(shí)際息率已達(dá)到2.09厘。

光大銀行香港分行金融市場(chǎng)部資金業(yè)務(wù)副主管顏劍文表示，盡管香港銀行體系結(jié)余未有變動(dòng)，但同業(yè)拆息上升速度非常快，這表明市場(chǎng)對(duì)于美國(guó)加息反應(yīng)比預(yù)期強(qiáng)，認(rèn)為香港已有條件加息。如果年結(jié)后一個(gè)月或三個(gè)月期拆息仍高企，香港最優(yōu)惠利率有可能會(huì)提前上升。但他仍認(rèn)為，此次美國(guó)加息后，香港在六至九個(gè)月后會(huì)跟隨加息。

“香港銀行最快將于今年下半年開(kāi)始加息，香港最優(yōu)惠利率(P)加幅將少于0.25厘，按揭利率主要仍處于2.5%以下的低水平，相比歷史平均水平4.5%-5%仍有一定距離?！备吡?guó)際亞洲估價(jià)及諮詢服務(wù)行政董事張翹楚表示，并認(rèn)為香港有條件暫時(shí)不追隨美國(guó)加息。

同時(shí)，中原地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理王美鳳向記者指出，以每100萬(wàn)港元貸款額，供款25年及以最優(yōu)惠利率按加息0.25厘計(jì)算，每月供款將增加124港元，影響十分有限。目前，香港買(mǎi)樓人士要通過(guò)3厘的壓力測(cè)試，香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前的供款占收入比率只有33.8%，假設(shè)加息至3%，這一比率將達(dá)到46.5%，顯示香港供款人防守能力較高。