由于受同城化、城市擴(kuò)容以及城市化進(jìn)程加快等因素影響， 開封、蕪湖、泉州等三四線房?jī)r(jià)在近期出現(xiàn)了較快上漲，這與2016年的市場(chǎng)預(yù)期存在較大差異。對(duì)此，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前三四線居民對(duì)“核心二線”的偏樂觀預(yù)期成為三四線房?jī)r(jià)的重要推手。

　　2016年10月以來，隨著限購(gòu)限貸政策相繼出臺(tái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)。漲幅較大的三四線城市主要集中在東部和中部，榆林、玉溪等西部三四線城市漲幅較小或基本滯漲，西寧等城市房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了一定幅度的下跌。

　　除臨近北上廣深等一線城市的三四線城市外，興業(yè)證券將其劃分為三類：與核心二線同城化程度較高的三四線城市(如，開封等)、片區(qū)核心且正在加速擴(kuò)容升級(jí)的三四線城市(如，徐州等)、其他三四線城市。

　　興業(yè)證券表示，第一類城市從某種程度上，可以把它看成是“核心二線”的一個(gè)行政區(qū)，在“價(jià)值洼地”效應(yīng)下，吸引周邊居民前來購(gòu)房。而地鐵開建、自貿(mào)區(qū)批復(fù)、市政府搬遷等都可能成為良好催化劑。在此情況下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口狀況甚至庫(kù)存情況等對(duì)房?jī)r(jià)而言或許并沒有那么重要。

　　對(duì)于作為片區(qū)“核心城市”，興業(yè)證券認(rèn)為，雖然不是省會(huì)或“特區(qū)”，但卻長(zhǎng)期扮演“片區(qū)核心城市”的角色，長(zhǎng)期有大量周邊縣市居民前來工作、經(jīng)商、上學(xué)等。在核心一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲后，這類城市的“價(jià)值”日益凸顯，更重要的是，如果此時(shí)政府開始通過興建地鐵、市政府外遷等方式把老城區(qū)人口和優(yōu)質(zhì)資源不斷向周邊新區(qū)進(jìn)行疏散，在遠(yuǎn)景上，城市規(guī)模將會(huì)大幅擴(kuò)容，城市地位將會(huì)極大提升，而基建則成為重要催化劑。

　　例如，開封樓市在2017年1月開啟快速上漲模式，主要是受益于鄭州房?jī)r(jià)看漲，而自貿(mào)區(qū)和政府西遷則成為催化劑。2016年11月至2017年2月該市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅接近17%。與其理由形同的還有蕪湖，“南京和合肥房?jī)r(jià)看漲是關(guān)鍵，地鐵帶動(dòng)城市擴(kuò)容升級(jí)是支撐”。同樣是今年1月開啟快速上漲模式，2016年10月-2017年2月累計(jì)漲幅接近30%。

　　總體來看，核心二線上漲能對(duì)三四線起到較好的“示范效應(yīng)”，興業(yè)證券表示，當(dāng)前三四線居民對(duì)“核心二線”的偏樂觀預(yù)期成為三四線房?jī)r(jià)的重要推手。同時(shí)，雖然地產(chǎn)多次被調(diào)控，但房?jī)r(jià)似乎“只會(huì)?；仡^，從未調(diào)過頭”，居民對(duì)“房?jī)r(jià)還要漲”的預(yù)期較強(qiáng)，尤其是在低庫(kù)存下全國(guó)性開發(fā)商進(jìn)駐并高價(jià)拿地之后。另外，投資渠道受限也是居民買房的一個(gè)重要原因。