326夜里刷新調(diào)控新極限的北京商辦限購全面落地!

調(diào)控進入創(chuàng)新階段：在一道道想劈死高房價的雷暴下，還能買房嗎?房價會失速暴跌嗎?今天簡單聊聊這個話題!

調(diào)控政策已經(jīng)進入三認+三限時代：認房認貸認離，限購限簽限價。在這大環(huán)境下，創(chuàng)新調(diào)控開始持續(xù)出現(xiàn)：

1：央行：北京地區(qū)離婚一年以內(nèi) 均按二套房信貸政策執(zhí)行!

2：廈門樓市新政：單身限購1套 新購房需滿2年才能交易!

3：成都限購，需有限購區(qū)域戶籍或社保!

4：北京商辦物業(yè)全面限購，新房只能賣企業(yè)，二手房個人買家不可以貸款，必須無房戶有5年社保!

北京商住新政的直接影響!

簡單的說也就是北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業(yè)(只統(tǒng)計最近10年成交)其中25萬套左右為商住類物業(yè)。雖然可以賣給個人，但必須要符合北京限購標(biāo)準(zhǔn)，而且是無房戶，不可以貸款。

目前市場庫存大約商業(yè)6萬套(其中2.3萬套為商住類物業(yè))只能出售給企業(yè)，而之前90%為個人購買。

潛在供應(yīng)還有超過15萬套商辦類物業(yè)受到影響!

也就是本次政策將直接影響起碼60萬套物業(yè)，過去這部分物業(yè)中的90%為個人購買，未來將全部納入限購或者企業(yè)購買!

所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房價大跌已經(jīng)是板上釘釘。

史詩般的3月下旬連環(huán)調(diào)控潮：

3·17 京二套房首付比提至60%，認房又認貸。

3·21 北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至95折。

3·22 非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個月。

3·24 北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

3·24 無收入大學(xué)生購房原則上按二套房貸發(fā)放。

3·25 教委發(fā)布政策學(xué)區(qū)房將改革,不具備實際居住意義的異常形態(tài)房不能單獨過戶3·26 商住限購，禁止貸款

疊加這些政策，從全國看：北京作為核爆源頭，一系列調(diào)控政策的力度前所未有：

北京、燕郊、大廠、香河、固安、永清、廊坊廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū)、涿州、淶水、保定、懷來、崇禮等，環(huán)北京熱點城市一個都不能少;其他上海、深圳、廣州、廈門、鄭州、武漢、合肥、石家莊等幾乎所有的2016樓市明星漲價城市都在列。

簡單聊聊，還能買房嗎?

1:調(diào)控的目的是什么?

326的政策內(nèi)容很粗暴，條款很新穎，文字很少很可怕，簡單的幾百個字代表調(diào)控的邏輯變了，過去是抑制房價過快上漲，所以我們很樂觀，看信貸即可。這個政策出來基本就代表了高層怒了，怒的不是價格，而是人，要人口疏解了，所以以后分析樓市政策都要轉(zhuǎn)變思路了。北京只是開始，上海、深圳等都難免。人不走哪兒來的三四線發(fā)展?人不走哪兒來的溫馨特色小鎮(zhèn)?

2：調(diào)控的時間會多長?

既然是行政調(diào)控、那么必然會有時間節(jié)點，短期看，這一政策取消可能性不大，也就是房價不跌不會停。

但偉哥也同樣認為這一政策不可能長期執(zhí)行。

從目前市場看，出現(xiàn)這一輪調(diào)控的最主要導(dǎo)火線還是房價上漲過快，特別是最近二手房、二手學(xué)區(qū)房漲的不要不要的。

在317住宅嚴(yán)格調(diào)控后，商住個別商住項目嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了。

所以導(dǎo)致全行業(yè)受罪。

那么偉哥判斷，這一輪政策首先，開發(fā)商會扛住起碼一年，因為500平米的分拆基本不太可能有市場需求。

3：調(diào)控有沒有效果?

這要分類看了，對于住宅來說，有價無市場依然會相對穩(wěn)定，特別是改善型需求依然存在，所以市場波動幅度不會太大。當(dāng)然微跌將肯定出現(xiàn)。

而商辦類物業(yè)，按照這個區(qū)域如果在調(diào)控期內(nèi)，成交量起碼跌幅50%以上，甚至有可能會全行業(yè)休眠，而商辦類的價格也有可能跌幅超過30%。

4：其實說過很多次，買房這個事不看調(diào)控看信貸：

這一輪樓市價格漲起來，其實是因為信貸超發(fā)，資產(chǎn)荒。從2014年930開始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，那么后面預(yù)測市場其實還是看這潮水會不會繼續(xù)。

現(xiàn)在調(diào)控政策非常熱鬧，但你會發(fā)現(xiàn)，購房需求非常明顯的是這個一線城市限的力度的確非常大:。

北京、或者全國的市場會如何?

買房的順序偉哥建議依然是：

1：北京學(xué)區(qū)房，2：北京地鐵住宅，商住暫時不要考慮了!!!

北京的不限購物業(yè)還值得買嗎?

偉哥覺得現(xiàn)在看，商住很快將出現(xiàn)價格調(diào)整，五環(huán)內(nèi)靠地鐵的部分二手房商住，價格出現(xiàn)波動后，有資金依然值得買。

但商住就商住，漲幅永遠不如住宅，現(xiàn)在的現(xiàn)金就是子彈，首付能力就是炮彈，除非你再也不想買住宅，否則珍惜你的現(xiàn)金流，盡量不要浪費在商住上。

新盤住宅相對安全。其實過去的2個月，基本相當(dāng)于北京的新盤漲了20%又跌了20%。一直限價，所以主要會對二手房市場影響較大，最近幾個月，樓市出現(xiàn)了二手房價格上漲速度明顯超過新房的現(xiàn)象，新建住宅限價嚴(yán)格，約束了價格上漲，所以后市市場影響，首當(dāng)其沖是二手房市場。如果政策執(zhí)行2017年全年的話，二手房價格平均跌幅會超過15%。

京津冀周圍會如何?

買京津冀房產(chǎn)的人，最近可能會有一個再漲的機會，但其實構(gòu)成京津冀購房主題的人，基本都是在北京無法上車的人，希望用京津冀作為杠桿撬動將來到北京。所以北京加碼調(diào)控溢出資金短期上漲后，可怕的來了，沒有人敢浪費杠桿在京津冀了。特別是在北京買不起的剛需，這一撥人，不會去京津冀浪費自己的處女貸了。所以走勢未來會不樂觀。建議這些區(qū)域的人，有了房本的，可以考慮跑了。

調(diào)控時間會多長

這是最不確定的，也沒有辦法預(yù)測，歷史上調(diào)控從來都是到出現(xiàn)砸售樓處為止。這一次偉哥認為也不例外。但和以前新房價格沖在前面不一樣，這一次新盤很可能不會有什么跌幅了，很簡單，開發(fā)商的資金鏈非常非常安全，起碼在2017年，在北京沒有誰會選擇跌價。如果全面出現(xiàn)價格調(diào)整跡象，按照經(jīng)濟發(fā)展需要6.5這個數(shù)字可能就會出現(xiàn)波動，這種情況下，房地產(chǎn)是否會延續(xù)調(diào)控，存疑。

這種情況下，偉哥一直建議的核心資產(chǎn)戰(zhàn)略是非常保險的。任何時候，買房不僅僅考慮賺多少錢，更要考慮在市場波動期有離場的可能性，物業(yè)要有流動性。

房租會漲嗎?這個是必然，在過去一年房價已經(jīng)漲了50-100%，房租漲幅很低，在北京、上海、深圳，很多地方的畸形市場是，500萬的房子月租5000，租售比居然1%，這種情況下，租金會有上升的。

調(diào)控導(dǎo)致的樓市波動反而是上車的機會，所以你做好準(zhǔn)確。等待2017年下半年后的入手良機，任何調(diào)控都不會抑制剛需，都不會完全打壓真實改善。