“政策預(yù)期看悲、深圳遭調(diào)控帶圍剿、市場(chǎng)將形成拉鋸戰(zhàn)。如今房?jī)r(jià)已飄在天上，調(diào)控最大的效果也只能體現(xiàn)在成交量和供應(yīng)量上。目前深圳最可能出臺(tái)的是房貸政策。” 深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓在協(xié)會(huì)論壇上分享道。

樓市干貨姐徐楓分析深圳最有可能出臺(tái)房貸政策的原因及具體方向，樓市成交實(shí)況，周邊城市出調(diào)控政策對(duì)深圳的影響，以及深圳久久未出政策的三大原因。還推薦剛需買(mǎi)房的三大區(qū)域，值得購(gòu)房者細(xì)細(xì)觀看，其實(shí)這更像一篇2017買(mǎi)房時(shí)間攻略。

新政對(duì)深圳的影響開(kāi)始發(fā)酵，恐慌入市至簽單量猛增

看似在回暖的3月深圳樓市實(shí)際烏云密布。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房中協(xié))監(jiān)測(cè)，3月我市一手住宅共成交803套，同比大幅下降81.9%，環(huán)比下降0.1%，已是自2016年10月以來(lái)連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下滑。

二手住宅本月成交4838套，亦僅去年同期成交量的四分之一。而成交均價(jià)方面，深圳一手住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)了連續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，已從去年9月份的61600元/㎡下跌至目前54730元/㎡，均價(jià)已下跌了6870元/㎡。

而值得關(guān)注的是，在近兩周以來(lái)，我市一手住宅成交情況有所好轉(zhuǎn)，均出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。據(jù)房中協(xié)分析，這主要是其他城市緊鑼密鼓出臺(tái)的政策對(duì)深圳市場(chǎng)帶來(lái)恐慌性交易：2017年第12周，深圳房地產(chǎn)中介二手房周簽單量環(huán)比上升12.2%;2017年3月二手房網(wǎng)簽5289單，較2月2064單環(huán)比增加156%。

徐楓表示，全國(guó)各地陸續(xù)跟風(fēng)出臺(tái)調(diào)控政策，特別是臨深各城市紛紛揮起了調(diào)控大棒，對(duì)深圳形成了調(diào)控圍堵之勢(shì)，這在一定程度上加大了市場(chǎng)對(duì)于深圳未來(lái)短期內(nèi)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的預(yù)期，使得部分投資者及自住客改變了觀望態(tài)度，皆擔(dān)心失去交易資格而恐慌入市，第13周深圳房地產(chǎn)中介二手房周簽單量環(huán)比上升127.8%。

房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，在第12和13周中，投資公司成為供求主力。隨著新政預(yù)期導(dǎo)致的供需集中釋放，第14周二手房簽單量迅速回落至597套，環(huán)比下降80.9%。

房貸政策最有可能出臺(tái)

而之后的市場(chǎng)走勢(shì)將因?yàn)檎呤欠癯雠_(tái)帶來(lái)波動(dòng)。

房中協(xié)分析認(rèn)為，深圳是否會(huì)在短期內(nèi)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，實(shí)際上還得取決于未來(lái)短期內(nèi)樓市的整體走向是否會(huì)超出目前較為平穩(wěn)的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。其預(yù)測(cè)，如近期樓市上漲的速度與幅度超出了政府的預(yù)期范圍，不排除在今年4月下旬至5月下旬期間，我市會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房貸政策。

如今，房貸在銀行金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中的比重依然處于高位;房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患未除。房中協(xié)徐楓認(rèn)為，深圳最可能出臺(tái)的政策是房貸政策。其中貸款年限、貸款利率、交易流程加稅等任何一項(xiàng)有緊縮，對(duì)于流通性都是沉重的打擊。

若政策出臺(tái)，樓市成交將會(huì)于5月進(jìn)一步下挫，6月低位企穩(wěn);如政策不出臺(tái)：則成交量有望在4月下旬回升，后逐漸上升。

現(xiàn)今未出政策的原因也很明顯，首先深圳是廣東省最早出樓市調(diào)控政策的城市，且最為嚴(yán)厲，近期出政策的城市都有留下活口，而深圳已沒(méi)有迫切的需求必須馬上出政策。再者如今樓市成交已處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。還有一個(gè)不可忽略的因素是，目前深圳政府班子處于換屆階段。

“但投資渠道不建立起來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控就是浮云?！毙鞐魅缡钦f(shuō)。

深圳商品住宅的資產(chǎn)泡沫會(huì)怎么戳破?

在房中協(xié)的分析中顯示，深圳商品住宅存在資產(chǎn)泡沫原因是：低息+易融資+M2發(fā)行過(guò)量+收入增長(zhǎng)+投資意識(shí)強(qiáng)。而對(duì)資產(chǎn)泡沫的測(cè)量手段主要有兩種，一是房?jī)r(jià)收入比，二是年金(A)到現(xiàn)值(PV)的折現(xiàn)。

而要戳破資產(chǎn)泡沫，主要得從需求側(cè)去流動(dòng)性，其次未來(lái)在持有環(huán)節(jié)方面加稅。因此，房中協(xié)給出的政策建議是可以通過(guò)加稅，限貸。

以香港為例，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住宅居民來(lái)說(shuō)，只需要交付基本印花稅。如果居民在買(mǎi)入第二套住宅的半年內(nèi)賣(mài)出首套住宅，可獲退回在基本印花稅以外增加的稅收，而二套住宅的稅率可根據(jù)房屋總價(jià)上浮。

深圳市的住房供給結(jié)構(gòu)為(從大到小)市場(chǎng)各類(lèi)租賃住房、公共租賃/人才住房(保障性住房)、各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房(目前為法外市場(chǎng)體系)、安居型商品房(保障性住房)、剛需型商品房、豪宅。事實(shí)上，住房供需是無(wú)法直接通過(guò)無(wú)限制地?cái)U(kuò)大商品住房的供應(yīng)來(lái)達(dá)到總供需平衡。

房中協(xié)認(rèn)為，在實(shí)際中供給端應(yīng)遵循“分離均衡”的原則，根據(jù)住房需求者的實(shí)際支付能力進(jìn)行細(xì)分分層劃分，再根據(jù)此劃分后的需求，分別對(duì)不同層次的住房需求予以分類(lèi)供給，最終通過(guò)每一個(gè)層次的供需平衡間接實(shí)現(xiàn)總供需的平衡。