北京非限房告急 五環(huán)內(nèi)“限轉(zhuǎn)共”概率大

• 2018年5月14日 HaoChenChong來源：中華網(wǎng) 1126 72
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  2018-2023年中國房屋建筑工程市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

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5月7日，北京市住建委對《關于加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。

5月7日，北京市住建委對《關于加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿(后簡稱“意見稿”)，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房自行銷售;比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權份額，剩余比例產(chǎn)權相應轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權份額。

在北京商品房成交低迷的當下，行業(yè)與機構(gòu)都將成交預期集中在“限價”商品房的放量上，然而，一紙“意見稿”，卻引發(fā)了不同看法。

五環(huán)內(nèi)“限轉(zhuǎn)共”概率大

意見稿中，劃定了“限價/評估價”是否高于85%作為“限轉(zhuǎn)共”的邊界，在這條紅線下，北京各等待入市的限價房項目，都開始算起了賬。

中糧天恒旭輝聯(lián)合開發(fā)的“瑞悅府”項目雖然位于五環(huán)外，但周邊都是高端別墅，二手房價在6萬-10萬。在“意見稿”出臺之前一周左右，記者去現(xiàn)場暗訪時，銷售人員表示，項目周邊二手房價都有10萬，瑞悅府銷售價格只有6萬多，買到就是賺到。而當5月7日“意見稿”出臺后，銷售人員對記者表示，如果按照周邊房價評估的話，那么景粼原著洋房曾經(jīng)賣過7.2萬-7.5萬元/平米的單價，依照這個價格的話，瑞悅府還是“安全”的。

瑞悅府銷售人員告訴記者，在“意見稿”出臺之前，400余套房源已經(jīng)驗資排卡900多號，通過驗資的都是賬上有200萬現(xiàn)金的實力客戶，而且驗資客戶中有相當一部分是居住在孫河別墅區(qū)的“老板們”以公司名義全款購買多套。

位于大興瀛海的限價房萬和斐麗項目限價52449元/平米，記者看到，周邊非限價的商品房價格在5萬-6萬元/平米左右，價格差并不是很大，項目銷售人員語氣十分篤定地告訴記者，我們項目肯定不會被“轉(zhuǎn)共”，因為價格比值肯定會高于85%的紅線。但是記者了解到與其他排號火熱的限價房項目相比，萬和斐麗600余套限價房源，驗資登記的客戶只有400余組。

另一個更為“敏感”的項目是位于二環(huán)邊的金茂佑安府，項目離二環(huán)直線距離不到一公里，可謂寸土寸金，該項目周邊，三環(huán)外的紫辰院賣到13萬元/平米，東南二環(huán)外的首開璞瑅公館賣到11.9萬/平米，即便以8萬/11.9萬的話，比值只有67%，也肯定低于85%的紅線。

佑安府銷售人員告訴記者，僅有120套90平米的限價房，限價8萬左右，驗資最低300萬資產(chǎn)的客戶，已經(jīng)排了五六百名，現(xiàn)在就等著政府規(guī)定的售賣方式了。

面對即將到來的政策，越是地段好的項目，越惴惴不安。

業(yè)內(nèi)人士測算，目前已推出的限房價地塊，80%左右的項目應該不會被收購。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“有影響的其實只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項目。整體看，最多有10個項目有可能會被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權，五環(huán)外項目轉(zhuǎn)變可能性都不大?！?/p>

思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也認為，無論是對標新房，還是二手房價格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價房有可能會達到限售價占評估價的比值低于85%的標準，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)，2017年至今的53宗限價地中，已有3宗低于85%的設定比例，其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%-100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。

減少對房價的刺激

商品房存量較低，近期成交也是連連走低，業(yè)界將商品房放量預期集中在年中限價房的入市上，但是限價商品房若有20%轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權房，那么商品房預期供量又會減少一塊。而五環(huán)內(nèi)的限價房若都轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權房，那么也就意味著，五環(huán)內(nèi)基本上是不會再新增商品房供應的。而目前五環(huán)內(nèi)的“非限”商品房存量，已經(jīng)是少得可憐。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3、4月份，北京新建住宅合計成交約2284套，僅為去年同期的48.8%，成交面積和金額也不及去年同期的一半。在新房供應方面，4月僅一項目取得預售許可證，創(chuàng)近年來新低。對于5月份，業(yè)內(nèi)人士分析稱，限價房政策的落地，將直接影響新盤的供應。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前北京五環(huán)內(nèi)商品住宅(不含保障房)存量僅為3228套，面積為522013平米。

記者根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)篩選統(tǒng)計，從2017年1月1日至2018年5月9日區(qū)間內(nèi)，五環(huán)內(nèi)商品房新增供應與成交分別為5033套(包含保障房)與3189套，粗略換算，目前可售房源不足2000套。

在現(xiàn)有供應稀少，新增供應不明朗的狀況下，一些在“限競”政策出臺之前拿地的老項目后期成了“香餑餑”。

記者在首開國風美唐三期售樓處看到，工作日看房客戶也較多，有兩三個在現(xiàn)場交定金，售樓員表示，僅剩幾十套尾房，雖然沒做任何宣傳，也賣得很好。

而二手房市場同期卻越來越熱，近期鏈家日成交已達500套以上，比起今年年初時增長近一倍，價格尚無明顯上漲。

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