深圳樓市調(diào)控新政策 打擊假離婚買(mǎi)房

• 2018年8月1日 GuoMeng來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 每日經(jīng)濟(jì)新聞 445 22
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  2018-2023年版商鋪地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線(xiàn)圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

在全國(guó)多地宣布限售政策以及收緊企業(yè)購(gòu)房后，深圳也于7月底跟進(jìn)了同樣的政策。

深圳樓市調(diào)控新政策

在全國(guó)多地宣布限售政策以及收緊企業(yè)購(gòu)房后，深圳也于7月底跟進(jìn)了同樣的政策。

深圳市31日發(fā)布樓市調(diào)控新政策，暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)房;居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的一二手住房3年內(nèi)限售;購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。

這份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》由深圳市規(guī)劃國(guó)土委、市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管委、市公安局、市民政局、市住房建設(shè)局、市金融辦、市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布，主要內(nèi)容包括企業(yè)限購(gòu)、商務(wù)公寓限售、個(gè)人限售、抑制離婚買(mǎi)房等。

通知提到，自發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房;各類(lèi)新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售;個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓;居民家庭新購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

此外，對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行;若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行;若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，近期深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，但市場(chǎng)投機(jī)炒作仍比較明顯，新房市場(chǎng)近期出現(xiàn)了企業(yè)參與炒房、個(gè)人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象。

王鋒認(rèn)為，新政策的出臺(tái)，有利于堵住漏洞、抑制投機(jī)，防止未來(lái)過(guò)度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并確保產(chǎn)業(yè)用地供給、增加租賃供應(yīng)，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)、保證未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，具有積極意義。新政策進(jìn)一步完善了差別化信貸政策，也有利于避免“一刀切”對(duì)剛需的傷害。

暫停企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房

通知規(guī)定，暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房。通知發(fā)布之日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù);通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。

之前流傳的請(qǐng)示文件中就明確顯示，招商雙璽、潤(rùn)府三期等熱點(diǎn)樓盤(pán)呈現(xiàn)的房?jī)r(jià)倒掛、企業(yè)購(gòu)房、離婚買(mǎi)房等現(xiàn)象，反映出市場(chǎng)投機(jī)行為依然存在;而且招商雙璽以公司名義購(gòu)房的數(shù)量占到搖號(hào)人數(shù)的22%，部分手握大量資金的賣(mài)家往往會(huì)通過(guò)注冊(cè)多個(gè)公司來(lái)參與搖號(hào)，增加購(gòu)房成功率。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于此前企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅是不限購(gòu)、不限貸的，因此某些人會(huì)利用這個(gè)漏洞來(lái)購(gòu)買(mǎi)多套住宅，以達(dá)到投資、投機(jī)的目的。在前兩個(gè)月一手豪宅入市的時(shí)候，這個(gè)漏洞明顯被放大，也明顯出現(xiàn)了與自然人搶房的情況，因此不得不控制。如今限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅有利于壓抑炒風(fēng)，彰顯公平。

其實(shí)，近來(lái)，西安(樓盤(pán))、長(zhǎng)沙(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))、上海(樓盤(pán))等地都已紛紛出臺(tái)企業(yè)暫停購(gòu)房政策。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，深圳此次暫停企業(yè)購(gòu)房也符合當(dāng)前全國(guó)購(gòu)房的基調(diào)，這樣也利好短缺房源的更公平分配。

商務(wù)公寓限售5年 住房限售3年

通知要求加強(qiáng)商務(wù)公寓銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)管理，各類(lèi)新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過(guò)10年。

通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

美聯(lián)研究中心認(rèn)為，在住宅限購(gòu)之后，商務(wù)公寓的需求增加明顯，尤其是高端商務(wù)公寓已不斷刷新商品房均價(jià)的上限，再加上外地投資者的大量涌入，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行帶來(lái)不穩(wěn)定因素。因此對(duì)這種帶居住功能的非住宅項(xiàng)目進(jìn)行限售，有利于穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)的導(dǎo)向。

數(shù)據(jù)顯示，2017年初~2018年4月，企業(yè)法人在深圳購(gòu)買(mǎi)新建商務(wù)公寓2011套，占比16.9%，說(shuō)明企業(yè)整體購(gòu)買(mǎi)商務(wù)公寓案例明顯增加，外地資金來(lái)深圳批量炒房。過(guò)去五年(2013年7月~2018年6月)，深圳商務(wù)公寓交易量共4.46萬(wàn)套。同時(shí)，2017年，深圳3年內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房屋交易量高達(dá)217.6萬(wàn)平方米，占二手房交易量比重46.2%。

而著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，“商務(wù)公寓一律只租不售，且不得改變用途”這一條政策，對(duì)商務(wù)公寓影響是致命的，商務(wù)公寓恐將進(jìn)入一段“冰封期”。

同時(shí)，通知要求加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理，要求居民家庭新購(gòu)買(mǎi)商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。而通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

宋清輝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“個(gè)人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓”是深圳市首次提出，這條政策的主要意圖在于抑制炒房投機(jī)，估計(jì)這次炒房客要哭了;深圳樓市新政目的是讓房子回歸住的本質(zhì)，對(duì)后續(xù)樓市會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，炒房客可能因?yàn)槌钟谐杀镜脑黾佣艞壋捶康拇蛩恪?/p>

不過(guò)，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，商品住房3年的限售政策看起來(lái)似乎很?chē)?yán)重，但深圳之前針對(duì)兩年內(nèi)出售已經(jīng)有相關(guān)高稅收政策;對(duì)于改善型、首套剛需類(lèi)和長(zhǎng)期投資型群體來(lái)說(shuō)基本上不受政策的影響，綜觀這兩年的樓市調(diào)控政策，顯然短炒和樓市投機(jī)客的操作空間已經(jīng)受到擠壓。

離婚2年內(nèi)申請(qǐng)房貸 首付不低于70%

值得一提的是，政策對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、深圳市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行;若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行;若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

何倩茹分析稱(chēng)，離婚買(mǎi)房主要的目的是為了規(guī)避限購(gòu)、限貸政策，一些家庭是逼于無(wú)奈，但一些家庭也有炒房的嫌疑。對(duì)于離婚買(mǎi)房的行為，一定程度上有違公序良俗。而且部分離婚的家庭難以復(fù)婚，還可能發(fā)生糾紛，實(shí)際上存在較大風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)不穩(wěn)定的社會(huì)因素。因此這個(gè)政策的出臺(tái)，不單堵截了樓市政策的漏洞，也保持婚姻的神圣地位。

嚴(yán)躍進(jìn)則進(jìn)一步指出，對(duì)于假離婚政策給予打補(bǔ)丁的政策建議，這樣也防范此類(lèi)群體“騙取”首套優(yōu)惠貸款利率的做法，類(lèi)似規(guī)定比較務(wù)實(shí)，也有助于打擊部分假離婚來(lái)炒房的現(xiàn)象。

此外，深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)將進(jìn)一步加大市場(chǎng)整頓力度，聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管、公安、宣傳等部門(mén)開(kāi)展打擊侵害群眾利益治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、自媒體惡意炒作、發(fā)布虛假信息、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房的銷(xiāo)售管理工作，對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的樓盤(pán)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡可能采用“線(xiàn)上誠(chéng)意登記、公證搖號(hào)”“線(xiàn)下公證選房”的模式開(kāi)展相關(guān)銷(xiāo)售工作，并對(duì)預(yù)售商品住房的公證搖號(hào)、按序選房過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)管。

對(duì)于此次政策，宋丁認(rèn)為，政策出臺(tái)顯然是對(duì)原有深圳樓市政策進(jìn)一步針對(duì)性的調(diào)控，樓市在一年多又暴露出新的問(wèn)題，這次是一對(duì)一的補(bǔ)漏性的調(diào)控，可稱(chēng)為“靶向治療”。

其實(shí)自2016年9月以來(lái)，深圳一手住宅成交均價(jià)已連續(xù)21個(gè)月下跌。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年6月份深圳全市一手住宅共成交2705套，環(huán)比上漲5.5%;新房住宅成交均價(jià)每平方米54093元，環(huán)比上月下降18元。

此次政策出臺(tái)對(duì)深圳樓市有何影響?相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，二手房成交量出現(xiàn)下滑是肯定的，對(duì)于中介公司業(yè)績(jī)的沖擊會(huì)很明顯，而前期高杠桿買(mǎi)房的短炒客更要防止斷供。

而何倩茹認(rèn)為，此次調(diào)控政策屬于打補(bǔ)丁行為，對(duì)一般購(gòu)房人并無(wú)太大影響。雖然本輪政策基本上參照自其他城市，但也足以使購(gòu)房者出現(xiàn)觀望的心態(tài)。預(yù)計(jì)政策實(shí)行之后，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的成交量將下滑，但對(duì)于政策的消化期，預(yù)計(jì)也不需要太久，3個(gè)月足以。

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