32家房企公布前7月銷售業(yè)績(jī) 多家房企利潤(rùn)增幅喜人

• 2018年8月10日 GuoMeng來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 每日經(jīng)濟(jì)新聞 723 43
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  2018-2024年中國(guó)主題公寓行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  主題公寓行業(yè)研究報(bào)告主要分析了主題公寓行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、主題公寓市場(chǎng)供需求狀況、主題公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和主題公寓主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)主題公寓行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑...

2018年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，下半年以來(lái)，多個(gè)城市調(diào)控進(jìn)一步加碼。不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心9日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)依然明顯增長(zhǎng)。

32家房企公布前7月銷售業(yè)績(jī)

又到了房企向股東匯報(bào)上半年業(yè)績(jī)的時(shí)間。這一次，房企普遍開啟了預(yù)增模式。

2018年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，下半年以來(lái)，多個(gè)城市調(diào)控進(jìn)一步加碼。不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心9日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)依然明顯增長(zhǎng)。

該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，合計(jì)32家房企公布了前7月銷售業(yè)績(jī)，銷售金額累計(jì)達(dá)到25373億元，同比漲幅高達(dá)37%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分企業(yè)7月單月以及前7月的累計(jì)業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。8日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，7月單月遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約為55.2億元，比去年同期上升41%;1至7月，累積協(xié)議銷售額已達(dá)到約506.3億元，比去年同期上升47%。此外，龍湖集團(tuán)7月單月實(shí)現(xiàn)簽約額172.4億元，同比增長(zhǎng)65.8%。1至7月累計(jì)簽約額1143.4億元，再創(chuàng)歷史新高。

“雖然調(diào)控政策持續(xù)收緊，資金面壓力增加，但房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭房企的銷售額依然處于高位?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比前6月房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比上漲35.4%，7月這32家房企銷售額繼續(xù)同比上漲，且有加速趨勢(shì)?！皢为?dú)從7月數(shù)據(jù)來(lái)看，上述32家房企單月銷售額3328億元，比2017年同期上漲了46.3%。整體來(lái)看，1至7月標(biāo)桿房企完成年度銷售任務(wù)比例達(dá)到55%”。

張大偉介紹說(shuō)，7月單月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集程度空前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，累計(jì)有60多個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，1至7月累計(jì)調(diào)控次數(shù)超過(guò)260次?！安徽撌?月單月，還是前7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控次數(shù)都刷新了歷史紀(jì)錄”。

“雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，在去庫(kù)存顯效之后，大部分標(biāo)桿房企上半年都在積極拿地。”張大偉表示，“從全國(guó)數(shù)據(jù)看，一二線城市調(diào)控壓力較大，但三四線城市土地市場(chǎng)成交額普遍高企。在這種大趨勢(shì)下，大量中型標(biāo)桿房企成為土地市場(chǎng)拿地的主流企業(yè)”。他認(rèn)為，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，2018年大部分房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)刷新歷史銷售紀(jì)錄。

多家房企利潤(rùn)增幅喜人

在截至目前發(fā)布半年報(bào)預(yù)告的房企中，不少企業(yè)利潤(rùn)的成色頗足。

以碧桂園為例，其預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，其中股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增幅不少于50%。

恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額3042億元，同比增長(zhǎng)24.6%;稅后凈利潤(rùn)超520億元，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)超546億元，同比大增100%以上。雖漲幅不如中交地產(chǎn)等，但凈利潤(rùn)數(shù)值領(lǐng)先。

而一向以穩(wěn)健低調(diào)著稱的保利，其發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為64.92億元，同比增長(zhǎng)14.90%;基本每股收益為0.55元，同比增長(zhǎng)14.06%。

在第一梯隊(duì)之外，如陽(yáng)光城上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，也較上年同期大幅增長(zhǎng)200%左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)龇?，主要是集團(tuán)可確認(rèn)收入的物業(yè)增加，及物業(yè)的平均售價(jià)及毛利率增長(zhǎng)所致。而陽(yáng)光城亦同樣受益于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算收入的大幅增加。

實(shí)際上，衡量房企的上半年業(yè)績(jī)，一個(gè)不容忽視的指標(biāo)是結(jié)轉(zhuǎn)收入。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于房產(chǎn)的預(yù)售制度，銷售收入反映到報(bào)表上往往存在一定滯后性。上半年房企利潤(rùn)上漲更多反映的是前期市場(chǎng)銷售情況，即是2016年、2017年建造并預(yù)售的項(xiàng)目。由于前幾年房?jī)r(jià)上漲較為明顯，加之2016年的“高價(jià)地”項(xiàng)目大多尚未結(jié)算，所以上半年房企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)增幅亮眼，屬于正常現(xiàn)象。

不過(guò)，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則表示，單看增幅意義不大，要看利潤(rùn)增幅前的基數(shù)是多少。并非所有房企的利潤(rùn)都能反映房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，尤其是資本市場(chǎng)，關(guān)注的凈利潤(rùn)指標(biāo)構(gòu)成較復(fù)雜。比如，可能需要撇除股票投資收益、出售子公司的收益，以及物業(yè)重估收益等。

結(jié)轉(zhuǎn)收入效益顯現(xiàn)

不過(guò)，能將2016年、2017年的收益體現(xiàn)在2018年上半年的利潤(rùn)里，也對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)周期、資金周轉(zhuǎn)速度有一定要求。

一般而言，營(yíng)業(yè)周期短，說(shuō)明資金周轉(zhuǎn)速度快;營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，說(shuō)明資金周轉(zhuǎn)速度慢。上述業(yè)內(nèi)人士指出，周轉(zhuǎn)速度快的企業(yè)，資金回籠速度就快，可能在1年半左右;而周轉(zhuǎn)速度比較慢的企業(yè)，資金回籠周期需要3年左右。

同時(shí)，由于我國(guó)實(shí)行預(yù)售制度，房企賣房時(shí)是預(yù)收賬款，而不是營(yíng)業(yè)收入。賣房后有一定時(shí)間差，收入才能計(jì)入利潤(rùn)。時(shí)間差體現(xiàn)了房企的運(yùn)營(yíng)效率，也影響其進(jìn)一步發(fā)展。畢竟，一個(gè)公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越大，資產(chǎn)使用效率越高，才能使每一單位資產(chǎn)產(chǎn)生的銷售收入越多。

“2年左右時(shí)間差不多是行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)水平?！鄙鲜鋈耸勘硎?，“要做到運(yùn)營(yíng)效率高，就需要真正做到低成本、低杠桿、低負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，這樣的房企，其實(shí)并不多?！?/p>

受益拿地時(shí)間差

上半年不少房企利潤(rùn)的大幅增加，還得益于拿地的時(shí)間差。

張波告訴記者，上半年的利潤(rùn)，大部分是以2017年的項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入減去各項(xiàng)成本費(fèi)用所形成。因而影響房企利潤(rùn)的因素除了銷售收入外，主要包括土地獲得成本、營(yíng)建成本及三項(xiàng)費(fèi)用(銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用)。

開發(fā)商拿地的節(jié)奏不盡相同，拿地成本會(huì)不太一樣。如果是2014年~2015年拿的地比較多，那么土地成本要比目前地價(jià)低很多。而土地成本低，凈利潤(rùn)就相對(duì)較高。如果是2016年拿地，當(dāng)年高價(jià)地眾多，地價(jià)相對(duì)已高，能取得的利潤(rùn)空間在一定程度上遭到壓縮。

“其實(shí)從目前體現(xiàn)在利潤(rùn)表的項(xiàng)目看，2016年階段拿地的房企比較多，所以不是所有房企凈利潤(rùn)都比較高。尤其是如果把當(dāng)時(shí)的高價(jià)地項(xiàng)目拿來(lái)銷售，現(xiàn)在凈利潤(rùn)就不會(huì)這么高?！睆埐ū硎?。

周轉(zhuǎn)率仍是重中之重

實(shí)際上，從周轉(zhuǎn)速度來(lái)看，房企在2016年之前拿的地，絕大部分都已入市。由此，面臨后續(xù)高價(jià)地入市的階段，房企要如何保持凈利潤(rùn)的增加?

在張波看來(lái)，房企對(duì)此有幾種常見(jiàn)手法，例如虛報(bào)完工進(jìn)度。即，未完工虛報(bào)已完工，并以此增加收入結(jié)轉(zhuǎn)。

“還有一種手法是延緩成本結(jié)轉(zhuǎn)，減少應(yīng)該按比例結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本。例如按照進(jìn)度是30%的土地成本，但企業(yè)可以按照20%的土地成本來(lái)報(bào)，凈利潤(rùn)就高了。此外，通過(guò)公允價(jià)格變動(dòng)損益調(diào)節(jié)來(lái)操縱利潤(rùn)，也可能使賬面上的利潤(rùn)保持一個(gè)較好態(tài)勢(shì)?！睆埐ㄖ毖?。

黃立沖則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，凈利潤(rùn)中還包括非經(jīng)常性利潤(rùn)，這是和主營(yíng)業(yè)務(wù)不相關(guān)的收入，比如買賣固定資產(chǎn)所得，因而不排除企業(yè)會(huì)通過(guò)物業(yè)重估來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);其次，銷售利潤(rùn)、投資物業(yè)升值、持有第三方股票大幅上漲等，均是利潤(rùn)的構(gòu)成部分。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利潤(rùn)是企業(yè)多個(gè)部門共同的“杰作”，能夠體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)各方面的能力，也非常直接地折射出企業(yè)的賺錢效率。利潤(rùn)背后，當(dāng)“快拿地、快生產(chǎn)、快銷售”已經(jīng)成為房企的主流，周轉(zhuǎn)率依然是當(dāng)下房企比拼的重中之重。

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