保利地產(chǎn)發(fā)布上半年財報 行業(yè)前三是奮斗的目標

• 2018年8月21日 ZhouXun來源：時代周報 1314 86
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進行細化分...

“前三是我們的奮斗目標，這也是我們?nèi)ネ七M的，未來23年肯定還會有很多變數(shù)。實現(xiàn)的路徑很多，一個是常規(guī)的擴展，另一個是收購兼并整合?！北＠禺a(chǎn)董事長宋廣菊如是稱。

8月14日，保利地產(chǎn)發(fā)布財報顯示，2018年上半年，公司實現(xiàn)簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%;16月實現(xiàn)簽約面積1453.92萬平方米，同比增長37.93%。而同期，碧桂園、恒大、萬科分別實現(xiàn)簽約金額約4124億元、3041億元、3046億元。合約銷售建筑面積分別約為4389萬平方米、2905萬平米、2035.4萬平方米。

“前三是我們的奮斗目標，這也是我們?nèi)ネ七M的，未來23年肯定還會有很多變數(shù)。實現(xiàn)的路徑很多，一個是常規(guī)的擴展，另一個是收購兼并整合。”保利地產(chǎn)董事長宋廣菊如是稱。

三四線城市拓展面積升至50%

為了迎頭趕上，自2016年起，保利地產(chǎn)開始不斷加大拿地支出。

2015年和2016年，保利在土地方面的支出分別為656億元、1214億元，拓展項目分別為50個、112個，拓展容積率面積1308萬平方米、2404萬平方米。步至2017年，保利地產(chǎn)支出2765億元共拓展項目204 個，新增容積率面積4520萬平方米。2018年上半年，保利新拓展國內(nèi)項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本1072億元。

然而，拿地投資力度的增強也使得保利地產(chǎn)的杠桿水平持續(xù)攀升。2017年，保利短期償債壓力較去年提升15.3個百分點至43.5%，資產(chǎn)負債率較去年提升2.5%至77.3%，凈負債率較去年提升31.2%至86.5%。2018年上半年，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為79.32%、93.26%，呈小幅上漲趨勢。其中有息負債約為2545億元，相比上年末上升24.4%。

除了拿地金額增加，2017年開始，保利地產(chǎn)還加大了對三四線城市的布局。這源自近年來一二線城市樓市調(diào)控加碼，購房者逐步向三四線城市“傾斜”的市場現(xiàn)實。

為此保利在2017年新進入城市24個，其中占比較大的是蕪湖、鹽城、衡水、梅州這樣的三四線城市。具體城市占比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年，這一數(shù)字僅分別為15%和7%。而從城市銷售業(yè)績結(jié)構(gòu)來看，保利地產(chǎn)2017年三四線城市銷售占比升10個百分點至18%。

2018年上半年，保利地產(chǎn)在三四線城市的拓展金額及面積占比分別為32%和50%，主要聚焦于珠三角、長三角等城市群周邊。截至報告期末，公司擁有待開發(fā)面積8950萬平方米，三四線城市占比約39%。

為了加快項目銷售，宋廣菊還提出保利地產(chǎn)也在學習碧桂園的做法，并且在進行梳理，“為了提高效率，減少各個中間環(huán)節(jié)，直接把核心技術(shù)部門疊到了一起，專門組建了運營部門來提高運營效率”。宋廣菊稱，項目周轉(zhuǎn)方面，我們爭取一年內(nèi)能夠銷售，這是我們的管理目標。

今年新拿項目要求跟投

除了對外加大擴張力度，保利地產(chǎn)內(nèi)部也在發(fā)生著改變。

記者獲悉，為適應規(guī)模化發(fā)展，保利地產(chǎn)從2016年開始在原有二級治理架構(gòu)基礎(chǔ)上增設(shè)大區(qū)，形成“總部大區(qū)平臺”的三級管理模式。新模式下，總部將負責實施戰(zhàn)略管控和全業(yè)務(wù)板塊的綜合管理，區(qū)域負責戰(zhàn)略執(zhí)行和項目運營過程管理，平臺公司具體負責業(yè)務(wù)執(zhí)行。

除此之外，保利地產(chǎn)還參考萬科和碧桂園的跟投機制，于2017年12月推出自己的項目跟投方案。方案顯示，單一項目跟投總金額上限將不超過項目資金峰值的10%。跟投人員可通過申購專項資管計劃或信托計劃等合規(guī)的投資結(jié)構(gòu)參與跟投，跟投收益、損失及相關(guān)風險由跟投個人承擔。日前，時代周報記者詢問保利地產(chǎn)該機制的跟投項目范圍、跟投人員范圍、跟投額度、收益機制、退出機制等具體細則，并未得到回復。

而在今年2月份電話會議上，保利地產(chǎn)管理層表示，自2017年12月開始，公司已經(jīng)跟投30個項目，今年拿的項目都會要求跟投，峰值在 10%左右，高管資金來源得自己解決，不同層級會考慮有上限和下限，但是必須綁定，有激勵和約束。

華南某房企高層告訴記者，推行跟投制度的本意是希望員工的利益跟公司的利益保持一致。長江證券分析師謝皓宇則表示，保利此次推出的項目跟投制機制，目的是為了強化收入與績效的正向相關(guān)性，可能會在突破工資總額限制而不完全受制于國資委和上級單位上做一定探索。

同業(yè)競爭待解

2017年末，保利地產(chǎn)以現(xiàn)金方式收購保利(香港)控股有限公司50%股權(quán)。據(jù)此，保利地產(chǎn)以約51.53億元的總價間接獲得保利置業(yè)39.66%股份(實際擁有40.39%的表決權(quán))，中國境內(nèi)(不包括香港、澳門)新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目也將由保利地產(chǎn)為主進行開發(fā)。2017年，保利地產(chǎn)還突破了部分城市的區(qū)域準入限制，進入了蘇州、寧波、濟南等二線城市。

但即使是重新劃分了拓展區(qū)域(指新增部分)，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)潛在的同業(yè)競爭，也并未隨著本次交易完成而徹底解決。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前雙方重疊城市包括廣州、深圳、佛山、上海、北京、貴陽、武漢、重慶、蘇州、寧波、英國倫敦共11個。時代周報記者曾致電保利地產(chǎn)證券事務(wù)部，詢問雙方已存在業(yè)務(wù)重疊的城市，將如何解決同業(yè)競爭問題，其工作人員表示，“上述問題并不在公告披露范圍內(nèi)”。

“整合之后，你們是只在香港發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)了嗎?”在今年保利置業(yè)股東大會上，有股東向管理層發(fā)問雙方重組后的業(yè)務(wù)安排。管理層表示，公司沒有放棄在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“那你們這樣怎么能算解決同業(yè)競爭問題呢?”股東繼續(xù)追問。管理層并未對此進行直接回應，其表示，以前保利置業(yè)在內(nèi)地布局的城市相對較少，整合之后可以擴大公司的發(fā)展空間，同時，客觀事實上，保利地產(chǎn)的發(fā)展水平、經(jīng)驗也更好，整合完成其還可以共享保利地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗。

而保利地產(chǎn)則在電話會議上表示，保利集團定調(diào)內(nèi)地房地產(chǎn)項目主要由保利地產(chǎn)開發(fā)，西南三省、蘇州、深圳未來將對我們開放，公司已經(jīng)陸續(xù)進入這些地方，未來內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)將會以我們?yōu)橹鳌?/p>

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