土地流轉(zhuǎn)：合同簽訂常見問題及監(jiān)管機(jī)制背景

• 2018年10月22日 WangYu來源：土流網(wǎng) 620 35
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，土地流轉(zhuǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

近年來國家一直鼓勵(lì)承包地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，改變小散戶的種植模式，以更加科學(xué)的種植方式來獲取規(guī)模效益。今年，農(nóng)村土地確權(quán)將基本結(jié)束，拿到了土地本本的農(nóng)民，要流轉(zhuǎn)就更有憑有據(jù)了。而土地流轉(zhuǎn)出去，大家最關(guān)心的就是價(jià)格，還有自己的權(quán)益保障。那么，簽流轉(zhuǎn)合同

土地流轉(zhuǎn)的常見問題!簽合同需要注意哪些?流轉(zhuǎn)價(jià)格受什么影響?

近年來國家一直鼓勵(lì)承包地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，改變小散戶的種植模式，以更加科學(xué)的種植方式來獲取規(guī)模效益。今年，農(nóng)村土地確權(quán)將基本結(jié)束，拿到了土地本本的農(nóng)民，要流轉(zhuǎn)就更有憑有據(jù)了。而土地流轉(zhuǎn)出去，大家最關(guān)心的就是價(jià)格，還有自己的權(quán)益保障。那么，簽流轉(zhuǎn)合同時(shí)需要注意哪些?流轉(zhuǎn)價(jià)格受哪些因素影響呢?

一、轉(zhuǎn)包還是出租?

土地流轉(zhuǎn)就是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國的《農(nóng)村土地承包法》，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

有的朋友在糾結(jié)土地是轉(zhuǎn)包還是出租，不知道哪種可以讓自己的獲利最多。而且土地在別人手上，時(shí)間長了，不會(huì)要不回來了吧?

其實(shí)，不管轉(zhuǎn)包還是出租，都只是土地流轉(zhuǎn)的一種形式。這兩種的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包發(fā)生在同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織之中，也就是和同村的人才能轉(zhuǎn)包;而出租是把土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給所在集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，可以是外地人、企業(yè)等等。轉(zhuǎn)包是支付轉(zhuǎn)包費(fèi)，而出租則是向出租的農(nóng)戶支付租金。從原則上講，這兩種情況土地流轉(zhuǎn)金是一致的。

時(shí)間方面，土地流轉(zhuǎn)期限最長不能超過這塊地剩下的承包時(shí)間，總共不能超過30年(草地為50年，林地為70年)。流轉(zhuǎn)的僅僅是土地的經(jīng)營權(quán)，承包權(quán)還是你的，不用擔(dān)心土地要不回來。

二、簽訂流轉(zhuǎn)合同，都寫什么?

無論是轉(zhuǎn)包還是出租，都需要簽訂書面合同。

根據(jù)法律要求，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括這些條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名、住所;(二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí);(三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;(四)流轉(zhuǎn)土地的用途;(五)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);(六)流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;(七)違約責(zé)任。

另外，還有3點(diǎn)要特別提醒：

1.在簽訂合同的時(shí)候一定要注意日期問題。很多人承包五年，但合同上卻多寫了一年，或者流轉(zhuǎn)日期往后推遲一年。

2.費(fèi)用支付上，也要在合同中體現(xiàn)出明確的價(jià)格，以及支付的方式和時(shí)間。

3.沒有標(biāo)注土地用途的合同千萬不要簽。因?yàn)檗r(nóng)民的承包地只能用于耕作，不能用于建造廠房等其他用途。

在這里要向大家著重強(qiáng)調(diào)合同的重要性。以前，農(nóng)村里有些不認(rèn)字或者不懂合同的農(nóng)民，在土地流轉(zhuǎn)時(shí)，很多時(shí)候只是口頭上承諾了一下，畢竟都是一個(gè)村子的鄰居或熟人，也可能因?yàn)槊孀踊蛘呷饲榈脑蚓筒缓靡馑家髸嫔系膮f(xié)議或者合同。但現(xiàn)在，大家都知道這是一個(gè)很冒險(xiǎn)的做法，沒有正規(guī)的合同是沒有法律保障的。所以在土地流轉(zhuǎn)時(shí)一定要求有正規(guī)的合同，尤其是大規(guī)模的流轉(zhuǎn)。否則萬一承包土地的不給租金或跑路，那可真是麻煩了。

三、流轉(zhuǎn)來的地能貸款嗎?

簽好了土地流轉(zhuǎn)合同，要記得去備案，一般在村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)辦公室就可以辦理。如果想要土地流轉(zhuǎn)后的補(bǔ)貼，那就要到縣里的農(nóng)經(jīng)站進(jìn)行備案了。

需要注意的是，不是所有的土地流轉(zhuǎn)都有補(bǔ)貼可以拿，也不見得可以貸款，這個(gè)只是在一些試點(diǎn)地區(qū)才有，同時(shí)該縣一定要完成土地確權(quán)。

四、什么會(huì)影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格?

1.農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格。比如種糧的土地，糧價(jià)的高低會(huì)直接影響租金。

2.流轉(zhuǎn)面積。土地流轉(zhuǎn)面積對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細(xì)碎化且分散的現(xiàn)實(shí)情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多，這樣費(fèi)用很大，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就越高。

3.土地年收益。部分土地不是種植糧食而是種植其它經(jīng)濟(jì)作物，這樣在土地年收益增加時(shí)，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。

4.流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)周期長，短時(shí)間很難見效并收回成本，所以需要大量時(shí)間進(jìn)行前期投入。在同等條件下，流轉(zhuǎn)年限越長的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格越高，流轉(zhuǎn)年限短的土地在價(jià)格上會(huì)比較吃虧。

5.土地位置。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格較高，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格就偏低。

農(nóng)民朋友在流轉(zhuǎn)土地的時(shí)候一定要按正規(guī)手續(xù)辦理，這樣才能避免糾紛，讓自己的利益最大化。

加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管 推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略

【背景】

改革開放以來，農(nóng)村土地承包制度為農(nóng)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興、農(nóng)民致富提供了巨大的政策支持與示范引領(lǐng)。農(nóng)業(yè)稅費(fèi)改革和征地補(bǔ)償更是讓土地從“燙手山芋”變成了“香餑餑”。重慶市渝北區(qū)石船鎮(zhèn)地處兩江新區(qū)開發(fā)核心區(qū)域，涉及大量的征地工作。近年來，渝北區(qū)人民法院受理的該鎮(zhèn)涉承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件大幅增加。

第二輪土地承包以來，基層管理部門和土地承包經(jīng)營戶的法治觀念已逐步提升，但在程序意識(shí)、合同規(guī)范化等方面仍有所欠缺，部分轉(zhuǎn)包協(xié)議未經(jīng)備案，甚至口頭約定等情況屢見不鮮。這對(duì)法院依法審查認(rèn)定相關(guān)事實(shí)造成困難。因此，敦促、引導(dǎo)相關(guān)職能部門規(guī)范土地流轉(zhuǎn)備案登記，切實(shí)發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)管理部門在法律宣傳、政策宣講等方面的作用，提高對(duì)基層自治組織的監(jiān)督指導(dǎo)效果，對(duì)提升基本農(nóng)田保護(hù)力度，提高土地流轉(zhuǎn)利用效率，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略具有重要意義。

【建議】

重慶市渝北區(qū)人民法院司法建議書

渝北法建〔2018〕7號(hào)

重慶市渝北區(qū)石船鎮(zhèn)人民政府：

2017年1月至2018年6月，我院統(tǒng)景法庭受理多起石船鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)土地承包合同糾紛、侵害集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益糾紛、承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛等涉農(nóng)案件。在審理過程中，我院發(fā)現(xiàn)你鎮(zhèn)在農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)方面存在以下問題：

一、土地流轉(zhuǎn)未簽訂合同或未按規(guī)定備案。針對(duì)承包經(jīng)營戶戶口外遷或者外出務(wù)工，長期棄耕土地的情況，原承包戶大多通過轉(zhuǎn)包或者由村民委員會(huì)重新發(fā)包的形式避免土地撂荒。但在轉(zhuǎn)包過程中，部分承包戶與受讓方未按規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)包合同，未將流轉(zhuǎn)合同交土地流轉(zhuǎn)管理部門備案。在重新發(fā)包時(shí)，部分村委會(huì)也未按照法定程序重新發(fā)包，簽訂合同并進(jìn)行備案。由于缺乏書面合同，導(dǎo)致部分關(guān)鍵事實(shí)難以查清。

二、民主議定程序不完善、記錄不完備。民主議定主要是通過召開社員大會(huì)或者村民代表大會(huì)等形式議定相關(guān)事項(xiàng)。但有些土地流轉(zhuǎn)糾紛案件顯示，部分會(huì)議議事程序不規(guī)范，參會(huì)人數(shù)或表決人數(shù)不符合法律規(guī)定，會(huì)議記錄過于簡略，甚至僅反映表決結(jié)果，手寫記錄字跡潦草，難以辨認(rèn)。

三、檔案資料保管不規(guī)范。在征地過程中，往往需要核查原承包期內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)情況。但由于村委會(huì)換屆、保管條件受限、檔案意識(shí)欠缺等原因，造成相關(guān)資料遺失，當(dāng)事人舉證困難，無法還原事實(shí)真相。

造成上述問題的原因是多方面的。一是相關(guān)主體缺乏涉農(nóng)土地法律常識(shí)。承包戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)的程序規(guī)定不了解，沒有及時(shí)履行土地流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)，導(dǎo)致事后無法舉證。村委會(huì)對(duì)土地流轉(zhuǎn)程序、會(huì)議程序等規(guī)定落實(shí)不嚴(yán)，造成流轉(zhuǎn)瑕疵，相關(guān)主體的權(quán)利懸置不明。二是相關(guān)部門缺乏有效管理機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)管理部門對(duì)轄區(qū)村委會(huì)缺乏有效的指導(dǎo)和管理，對(duì)隱性的土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的甄別和監(jiān)管手段。三是國家在開發(fā)過程中向涉及的承包經(jīng)營戶給予補(bǔ)償，部分棄耕村民為從中獲利而提起訴訟，也進(jìn)一步暴露了上述問題。

為有效規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地經(jīng)營、流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性，切實(shí)保障相關(guān)主體的合法權(quán)益，特向你鎮(zhèn)提出如下建議：

一、加強(qiáng)對(duì)村民委員會(huì)的指導(dǎo)管理。由土地流轉(zhuǎn)管理部門牽頭，通過村委會(huì)定期清理本轄區(qū)承包戶土地經(jīng)營情況。對(duì)于戶口外遷或外出務(wù)工棄耕的承包戶，應(yīng)通過村委會(huì)及時(shí)聯(lián)系，詢問經(jīng)營意愿。明確放棄承包或者擬轉(zhuǎn)包的，督促村委會(huì)及時(shí)按照規(guī)定程序，完善相關(guān)的書面手續(xù)并上報(bào)備案。

二、嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行民主議定。村委會(huì)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定，組織召開村民大會(huì)或村民代表大會(huì)，討論有關(guān)事項(xiàng)。特別是對(duì)出席人數(shù)、利益相關(guān)人員等關(guān)鍵環(huán)節(jié)予以重視。明確專人負(fù)責(zé)會(huì)議記錄，對(duì)到會(huì)人數(shù)、表決內(nèi)容、表決票數(shù)、表決形式等予以詳細(xì)記載，并建檔留存，確保會(huì)議決議資料完整清晰。

三、加強(qiáng)法律政策宣講與培訓(xùn)。結(jié)合轄區(qū)當(dāng)前工作及涉民生、土地等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，定期開展政策法律宣講，提高轄區(qū)村民法律意識(shí)。梳理歸納村委會(huì)工作中涉及到的相關(guān)法規(guī)、政策，定期組織村委會(huì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)、指導(dǎo)，提升轄區(qū)基層組織的治理能力與治理水平。

以上建議請(qǐng)研究處理，并在收到之日起二個(gè)月內(nèi)將處理結(jié)果以書面形式函告我院。

二○一八年七月十八日

【效果】

重慶市渝北區(qū)石船鎮(zhèn)人民政府收到司法建議后，高度重視，針對(duì)建議反映的情況和建議內(nèi)容，專門組織有關(guān)部門研討對(duì)策，并結(jié)合現(xiàn)有機(jī)制，提出以下完善措施：

1.扎實(shí)開展和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營確權(quán)工作。在2004年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證建立的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記簿》等資料信息基礎(chǔ)上，對(duì)家庭承包農(nóng)戶基本信息、承包地塊等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，準(zhǔn)確摸準(zhǔn)相關(guān)變動(dòng)情況，及時(shí)修正錯(cuò)誤信息，依法穩(wěn)妥化解相關(guān)矛盾糾紛。

2.加強(qiáng)對(duì)村民委員會(huì)的指導(dǎo)管理。在土地確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等工作上，由鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦牽頭，指導(dǎo)各村建立轄區(qū)內(nèi)土地經(jīng)營情況臺(tái)賬，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和程序，做好土地流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等備案工作。

3.加強(qiáng)法律政策宣傳與培訓(xùn)。邀請(qǐng)區(qū)司法局、區(qū)農(nóng)委、區(qū)征地辦等相關(guān)部門定期對(duì)各村征地、土地承包流轉(zhuǎn)等工作中涉及的相關(guān)法規(guī)、政策進(jìn)行培訓(xùn)、指導(dǎo)，切實(shí)提升轄區(qū)基層組織的治理能力與治理水平。

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