北京土拍：未來市場前景依然難料

• 2018年10月25日 WangYu來源：土流網(wǎng) 232 7
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  市場快速增長，北京市在線旅游行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

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隨著年底臨近，北京土地市場也進(jìn)入供應(yīng)高潮。10月23日，北京土地市場8宗新地入市，除2宗商業(yè)金融服務(wù)用地外，其余6宗均為住宅用地，包括1宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。

低溢價成交成北京土拍主流

隨著年底臨近，北京土地市場也進(jìn)入供應(yīng)高潮。10月23日，北京土地市場8宗新地入市，除2宗商業(yè)金融服務(wù)用地外，其余6宗均為住宅用地，包括1宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。算上22日掛牌的6宗住宅用地，10月內(nèi)北京共新增住宅土地12宗，順義4宗，豐臺2宗，大興2宗，昌平、密云、房山、延慶各1宗，總規(guī)劃建筑面積156萬平方米，起始出讓總價達(dá)282億元。如果算上商業(yè)服務(wù)用地，當(dāng)前北京待售的土地多達(dá)19宗。

限競房用地仍是主流

10月23日掛出的8宗地塊，其中6宗是住宅地塊，包括1宗全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的地塊，另外2宗則是商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。除了延慶商服用地采用招標(biāo)方式出讓外，其余地塊都將采用掛牌的方式出讓。這6宗住宅用地加上幾日前剛掛出的6宗住宅用地，共計12宗住宅用地，并將于11月26日公開競價并確定買家。

從土地規(guī)劃用途上看，3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地均位于順義區(qū)，總建筑規(guī)劃面積49.2萬平方米，按照每套住房90平方米估算，預(yù)計可提供5000余套住房。8宗限價商品房用地中，價格最高的為豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，最高銷售價格為7.1萬元/平方米。

10月22日，北京掛牌出讓的4宗“限競房”用地中也包括一塊白盆窯地塊。較為值得關(guān)注的是，該地塊建筑控制規(guī)模為163477平方米，起始價為56億元，其將來商品住房銷售均價不超過6.77萬元/平方米，同樣最高銷售單價不得超過7.1萬元/平方米。

此前白盆窯地塊在去年底作為共有產(chǎn)權(quán)房地塊入市，遭遇流標(biāo)。而本輪該地塊拆分調(diào)整為限競房地塊重新入市。目前周邊新房房價為8萬元/平方米左右。

據(jù)統(tǒng)計，目前北京待售的土地多達(dá)19宗，11月26日一天將有13宗土地成交，土地起價總價高達(dá)295.19億元，其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢價率，當(dāng)天成交土地金額可能會超過300億元。這也將創(chuàng)下北京歷史上單日出讓住宅土地最多、金額最高的紀(jì)錄。

溢價率走低

進(jìn)入四季度，北京土地供應(yīng)進(jìn)入小高潮，但能否激發(fā)開發(fā)商的拿地?zé)崆檫€需要后續(xù)觀察。

實(shí)際上，隨著北京當(dāng)前限競房大量集中入市，樓市產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴(yán)重，限競房競爭愈發(fā)激烈。即便是多數(shù)項目降價促銷的情況下，依舊面臨較為困難的去化壓力。受樓市銷售端的傳導(dǎo)影響，房企在土地市場上也開始顯得謹(jǐn)慎起來。

幾天前的10月19日，北京3宗地塊拍賣情況顯示，兩宗位于亦莊地塊，溢價率分別為24.34%、17.46%，位于房山青龍湖的地塊則以0溢價率低價成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，預(yù)計入市的住宅土地中，除少數(shù)容積率低的地塊，其他將很可能繼續(xù)出現(xiàn)底價成交，但流標(biāo)可能性不大。

統(tǒng)計顯示，截至目前，北京年內(nèi)住宅土地供應(yīng)37宗，出讓金為995.39億元，同比減少了49%。統(tǒng)計顯示，2018年北京出讓土地平均溢價率僅為16%，更出現(xiàn)了6宗流標(biāo)土地。

分析顯示，對于市場來說，土地供應(yīng)大幅增加，供需結(jié)構(gòu)緩解，樓市有望繼續(xù)平穩(wěn)。但當(dāng)前限競房供應(yīng)井噴，部分供應(yīng)集中區(qū)域已上演樓盤價格戰(zhàn)，這將直接影響部分區(qū)域地塊的成交。

房企拿地謹(jǐn)慎

張大偉表示，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企已經(jīng)對住宅類土地拿地積極性升高。出現(xiàn)的流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。

同時，房企資金壓力逐漸顯現(xiàn)，從2016年“9·30”開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

預(yù)計2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位。但從三季度來看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。

34天后北京土地市場下餃子

前日日北京國土局剛一口氣推出了 6 宗住宅用地，昨天，北京又有包括兩宗商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地的八宗地塊集中入市。兩天推出 14 宗地中，除位于延慶地區(qū)的商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地外，其余 13 宗土地將于 11 月 26 日進(jìn)行同日競拍。

密集供地或因供地計劃達(dá)不到預(yù)期

就 2018 年土地市場情況來看，土地流標(biāo)與流拍頻現(xiàn)，市場并不景氣，房企積極性也不高，成交溢價率整體偏低。北京市國土局此次大規(guī)模集中放地，也引起了市場的強(qiáng)烈關(guān)注。少數(shù)分析人士認(rèn)為，加大土地供應(yīng)力度，也許是北京房地產(chǎn)市場調(diào)控開始出現(xiàn)松動的信號。不過，對此，大部分業(yè)內(nèi)專家依然分析認(rèn)為，此次集中供地只是北京市為完成供地計劃而進(jìn)行的正常動作，不宜過度解讀。

“根據(jù)土地的招拍掛制度，達(dá)到掛牌期限之后，才開始現(xiàn)場競價，一次性掛出多宗地塊，在此前也曾出現(xiàn)過，但是往往成交并非在一天。”對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，企業(yè)在競拍中也會有自己的考量，國土局也會考慮到企業(yè)的便利性，所以不會一天拍出多塊地。她進(jìn)一步指出，每年到年底土地供應(yīng)會相對較大，從去年開始北京開始實(shí)行五年的供地計劃。每年供地量都要達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，從今年的土地供應(yīng)來看，土地流拍流標(biāo)，所以國土部門在供地上做了相應(yīng)的控制。今年的供地計劃的完成情況并不理想。按照國土局的口徑，今年的供地計劃完成的比例還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期計劃。

“上半年土地市場出讓較少，按照上半年出讓速度，遠(yuǎn)不能完成今年的土地計劃，所以下半年北京本身就要加快土地出讓速度，這樣才能保持北京一定程度的新建住房供應(yīng)。”諸葛找房首席分析師陳雷也表示，在這一輪土地放量之后，未來一段時間北京的房地產(chǎn)市場供應(yīng)或?qū)⒓嗅尫?，這有利于供需平衡，穩(wěn)定市場。同時，大量土地供應(yīng)也會緩解購房者的恐慌情緒。

未來市場前景依然難料

“總體來說，因為北京去年的供地的供應(yīng)規(guī)模比較集中。導(dǎo)致今年商品住宅市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求。而從開發(fā)商的角度上來講，面臨最大的壓力是庫存去化的困難?！惫阋脖硎?，開發(fā)商在此前囤積了大量土地，再還沒有變成銷售額的情況下，拿地的動力并不強(qiáng)勁。所以今年土地市場的成交情況并不樂觀，即便國土部門年底集中供應(yīng)土地，市場能給出怎樣回饋也未可知。位置條件和規(guī)劃條件相對較好的地塊有可能以低的溢價率成交，條件相對較差的和規(guī)劃指標(biāo)較嚴(yán)的地塊可能會繼續(xù)出現(xiàn)流標(biāo)流拍現(xiàn)象。國土部門應(yīng)就目前的土地市場成交狀況和房企整體拿地的心態(tài)會對一些流拍地塊的規(guī)劃條件作出調(diào)整之后再重新上市。

這之中，比較明顯的例子就是白盆窯地塊，在這兩日推出的 14 宗土地中，兩塊位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的地塊。今年 1 月，該區(qū)域一宗宅地曾經(jīng)以共有產(chǎn)權(quán)房地塊出讓，可最后因無企業(yè)參與投標(biāo)而慘遭流拍。北京市規(guī)土委公開資料查詢結(jié)果顯示，當(dāng)時該地塊上的共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)計銷售價格 43000 元/平方米，地塊起拍價 50.58 億元。

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