中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動力和質(zhì)量較為不足，智慧城市建設(shè)行業(yè)發(fā)展如何受限？
產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀隨著城市逐步從以工業(yè)生產(chǎn)為主向知識、信息、智慧樞紐和集散地為主的方向轉(zhuǎn)變，中心城市對知識密集、信息密集、創(chuàng)新密集的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值的智慧產(chǎn)業(yè)的吸引力迅速增強(qiáng)，逐步成為...
這次房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。
人口紅利從長期、金融 紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現(xiàn)的時(shí)候疊加在一起，形成合力，主導(dǎo) 房地產(chǎn) 行業(yè)開始步入下一個(gè)生命周期階段--成熟期。這次房地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。房地產(chǎn)業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時(shí)代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應(yīng)該有的屬性:雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大背離
從行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大背離。
(一)供求端的背離。
地產(chǎn)投資增速高位與銷量增速低位相背離，未來回款壓力恐成為壓垮駱駝特別是中小駱駝的最后一根稻草。
從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，今年房地產(chǎn)行業(yè)保持高位增長態(tài)勢:前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成88665億元，同比增長9.9%，維持高位增長;而房地產(chǎn)銷量增速則開始低位放緩，前三季度商品房銷售面積119313萬平方米，同比僅增長2.9%，增速在1~8月份4.0%的基礎(chǔ)上大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。供給的高增長與銷售的低增長呈現(xiàn)出顯著背離，但展望未來，背離最終仍將走向趨同。
(二)資金端的背離。
短期資金改善與長期資金趨緊相背離，融資成本未來不斷升高，房企擴(kuò)張能力會不斷受限。
這種背離的形成，一方面緣于當(dāng)前金融環(huán)境總體處于“寬貨幣、緊信用”的局面，短期資金面總體較上半年寬松，但長期來看，美元加息周期下國際貨幣環(huán)境只會越來越緊。另一方面，得益于債券融資放行，以及這輪上漲周期銷售強(qiáng)勁帶來的定金及預(yù)付款大幅增加，房企自籌資金增加，短期資金面改善。
(三)企業(yè)行為出現(xiàn)背離。
房企補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈與土地溢價(jià)率下降相背離，反映在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會面前房企決策將更加迷茫。
這還算不上焦慮，而是困惑，體現(xiàn)在決策上就是企業(yè)決策的猶豫和分化。三季度末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米。商品房待售面積創(chuàng)近4年來新低，住宅待售面積更是降至2013年以來新低。
企業(yè)補(bǔ)庫存需求極其強(qiáng)烈:前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~8月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新高。但這次與以往不同的是，企業(yè)在參考過往經(jīng)營邏輯積極補(bǔ)庫存的過程中，拿地膽氣卻越來越弱:據(jù)中指300城土地市場數(shù)據(jù)，三季度流拍面積占總推出面積的9.3%，為近年來最高值;9月房企拿地溢價(jià)率持續(xù)走低至7.19%，遠(yuǎn)低于去年同期的28.08%，創(chuàng)近年新低?？梢钥闯?，房企在擔(dān)心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換，決策難度更大，茫然更甚于焦慮。
行業(yè)的三個(gè)背離，從供求端到資金端到經(jīng)營端，從外到內(nèi)、從宏觀到微觀逐層顯現(xiàn),體現(xiàn)了供需矛盾小周期拐點(diǎn)臨近的特征。但這一次的周期拐點(diǎn)和之前我們所說的中國房地產(chǎn)3年一個(gè)周期不一樣的地方在于，這次的周期拐點(diǎn)不只是反映了短期供需變化的小周期拐點(diǎn)，還疊加了行業(yè)生命周期的 大拐點(diǎn)--因?yàn)閺幕久鎭砜?，支撐房地產(chǎn)行業(yè)高速成長的三大紅利正在消失。
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