近七成重點城市二手房價下跌 樓市寒冬背面:中小房企黯然離場

• 2018年12月11日 WangYu來源：新浪新聞 467 24
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  經(jīng)濟數(shù)字化趨勢突出，房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)如何借力發(fā)力，企業(yè)如何邁出更大一步？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

中新經(jīng)緯客戶端從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新《百城二手住宅均價報告》獲悉，上周(12月3日-12月9日)，百城二手住宅掛牌均價為15136元/平方米，環(huán)比下跌0.54%，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%。據(jù)諸葛找房此前數(shù)據(jù)，截至11月，百城二手房均價已連續(xù)三個月下跌。

近七成重點城市二手房價下跌 廣東這個市跌幅居首

中新經(jīng)緯客戶端從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新《百城二手住宅均價報告》獲悉，上周(12月3日-12月9日)，百城二手住宅掛牌均價為15136元/平方米，環(huán)比下跌0.54%，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%。據(jù)諸葛找房此前數(shù)據(jù)，截至11月，百城二手房均價已連續(xù)三個月下跌。

近七成重點城市二手房價下跌

諸葛找房分析師指出，隨著調(diào)控的深化，二手住宅市場熱度持續(xù)下降，連續(xù)三周掛牌均價下跌。根據(jù)上述報告，上周百城二手房均價較前一周環(huán)比下跌0.54%，跌幅擴大明顯。其中，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%;上漲城市31個，平均漲幅0.51%。

中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，惠州(-1.45%)、北海(-1.44%)、許昌(-1.41%)、德陽(-1.11%)、南通(-1.08%)、沈陽(-0.99%)、煙臺(-0.99%)、貴陽(-0.95%)、泰安(-0.93%)和廊坊(-0.91%)等十個城市二手房均價環(huán)比跌幅最大。

此外，泉州(1.55%)、嘉興(1.38%)、連云港(3.140, 0.00,0.00%)(1.30%)、鹽城(1.28%)、上饒(1.23%)、東莞(1.03%)、鞍山(1.00%)、開封(0.93%)、丹東(0.92%)和銀川(0.92%)等十城為二手房均價漲幅榜前十。

惠州跌幅居首 深圳后花園成“睡城”

中新經(jīng)緯客戶端注意到，在跌幅榜Top 10中，惠州以1.45%的跌幅居于首位。

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年10月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，惠州二手房價格環(huán)比上漲0.5%。12月初，諸葛找房發(fā)布的11月百城二手房均價數(shù)據(jù)顯示，惠州二手房價格環(huán)比下跌1.11%。

每日經(jīng)濟新聞12月3日報道，在幾年樓市熱炒后，被稱為深圳后花園的惠州，如今已淪為雙城生活的“睡城”，本地人買不起，外地人不想炒。報道指出，有客戶想出手惠州地鐵口的房子，以低于市場價兩三千的價格掛出，很久無人問津。

而據(jù)報道，此前就有惠州相關樓市專家指出，調(diào)控的深化正在有效擠壓出前期不斷涌入的投機購房需求，市場正在理性回歸。上述報道提到，惠州市房地產(chǎn)市場監(jiān)督工作領導小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平表示，惠州堅持市場調(diào)控不動搖，也將不斷推動調(diào)控的精準化，因地制宜、因時制宜維護市場的穩(wěn)定健康。

全線城市均價普遍下跌 一線均價是三四線5倍多

不僅惠州二手房均價受調(diào)控政策影響降溫，北京、廣州等一線城市也有類似情況。

央視財經(jīng)昨日(10日)報道，多名房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人表示，政府對樓市的總體調(diào)控和相關金融政策的出臺，致二手房市場降溫明顯。報道指出，北京部分地區(qū)的二手房價格已出現(xiàn)松動，11月份廣州二手房交易市場則比較低迷。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，目前全線城市二手房均價普遍出現(xiàn)下跌。

分城市等級來看，一線、二線、三四線城市掛牌均價全線持續(xù)下跌，二線及三四線城市下跌最大。一線城市二手住宅均價57633元/平方米，均價環(huán)比下跌0.46%;二線城市二手住宅均價18541元/平方米，環(huán)比下跌0.56%;三四線城市二手住宅均價10692元/平方米，環(huán)比下跌0.55%。

中新經(jīng)緯客戶端根據(jù)上述均價計算發(fā)現(xiàn)，一線城市二手房均價是二線城市的3.11倍，是三四線城市的5.39倍。

分區(qū)域來看，各區(qū)域掛牌均價均有所下降，東部領跌，環(huán)比下跌0.63%。中部和東北掛牌均價也繼續(xù)下降，且跌幅進一步擴大，分別環(huán)比下跌0.55%、0.57%。西部地區(qū)跌幅有所收窄，環(huán)比下跌0.10%。

如是金融研究院高級研究員楊芹芹接受采訪時表示，從需求端看，房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊較為嚴格，商品房銷售整體處于下行周期，銷售情況不太樂觀。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，2019年一線城市將表現(xiàn)為“價穩(wěn)量降”，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分城市房價出現(xiàn)較為明顯的波動，但更多的二線城市將呈現(xiàn)出緩慢降溫趨勢。

樓市寒冬背面:中小房企黯然離場

今年9月萬科掌門人郁亮在月度例會上喊話“活下去”。此前一年萬科小米意向合作建房失敗，此后3個月小米聯(lián)合華潤在北京昌平拿地。

這是第一次，被地產(chǎn)圈視為買方的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿了一塊住宅用地。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭們已趁勢入局房地產(chǎn)，阿里、京東、蘇寧布局租賃市場，京東和小米又開啟自用地產(chǎn)模式。

這種熱情隱藏在房地產(chǎn)市場的寒意之下。恒大、萬科、碧桂園等龍頭房企忙著轉(zhuǎn)型“去房地產(chǎn)化”，中小房企則紛紛離場。房企拿地的態(tài)度從未如此謹慎，土地“流拍”潮再次來襲。

目前為止，連續(xù)三個月25家傳統(tǒng)的龍頭房企拿地金額低于千億元，四年來尚屬首次。據(jù)8號樓工作室統(tǒng)計，就在兩年前，他們僅用了5個月拿地金額就超過了2600億元。

小米涉足住宅用地 京東瘋狂拿地

2018年11月5日，作為互聯(lián)網(wǎng)科技公司的小米拿地在清冷的地產(chǎn)圈摩擦出了一絲熱度。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一宗公建混合住宅用地現(xiàn)場拍賣，最終被廣州小米通訊技術有限公司和北京潤置商業(yè)運營管理有限公司聯(lián)合體(華潤置地持股100%)以26.57億元的底價摘得，成交樓面地價為19356元/平方米。

這宗F2公建混合住宅用地地塊位置一般，但這是小米首次涉足住宅用地，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿地中十分罕見。在此之前，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿的都是商業(yè)用地。

有分析認為，小米很大程度上是想要布局智能家居領域。

實際上，小米拿地意圖布局智能家居是有跡可循的。2013年至2015年，小米CEO雷軍一共5次在微博上喊話：“小米不做房地產(chǎn)?！?/p>

最近一次否認進軍房地產(chǎn)是在2015年2月。雷軍發(fā)微博公開表示，“小米一直強調(diào)專注核心業(yè)務，不考慮進入家裝或房地產(chǎn)等業(yè)務。”

不過，2014年雷軍旗下的順為資本以1億元投資長租公寓品牌“YOU+國際青年公寓”。2015年初，6000萬領投創(chuàng)業(yè)公司互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺愛空間。雷軍當時發(fā)微博稱其“嘗試用小米模式改造家裝市場。”

2017年3月，據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，小米和萬科進行合作建房的意向合作，后因小米員工購買無法獲得產(chǎn)權和房本等原因，萬科與小米的合作才不了了之。

在房地產(chǎn)砸錢最多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是京東。

根據(jù)京東2016年財報披露，截至2016年底，京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地，合5850畝。據(jù)中國網(wǎng)統(tǒng)計，截至2017年8月，京東在全國超20個城市拿地或簽約土地超過10000畝。

2017年到2018年，樓市調(diào)控加碼沒有讓京東停止拿地，反而更甚從前。2017年初，京東以38.5億競得北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一宗商業(yè)用地。之后不到1個月，京東又看準了廣東東莞一宗54萬平米的地塊。在今年“618”電商大促前，京東以18.3億元的價格再次在亦莊拿地。

“京東主動拿地，與京東建立物流基地的態(tài)勢有關?！? 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，京東、小米等自用地產(chǎn)開發(fā)模式，在降低成本的同時，也因獲得公眾的較大關注降低了營銷成本，尤其是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)結(jié)合智慧社區(qū)、智能家居等概念，未來將有較好的市場表現(xiàn)。

嚴躍進認為，在傳統(tǒng)開發(fā)商遭遇發(fā)展瓶頸之際，類似京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)和房企合作，形成創(chuàng)新的開發(fā)和經(jīng)營模式將成為一種大趨勢?！翱梢灶A見的是，一旦小米將智能家居領域做到位，這種自用地產(chǎn)開發(fā)模式將有可能被復制?！?/p>

互聯(lián)網(wǎng)巨頭入局 中小房企離場

京東和小米是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中為數(shù)不多花真金白銀拿地的“實干派”。其他有實力的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在以不同姿勢入局，在房地產(chǎn)領域逆勢而上。

2017年8月，阿里巴巴在杭州建立全國首個智慧住房租賃平臺，率先布局租賃市場。

2個月后，京東成立房產(chǎn)事業(yè)部，宣布正式進軍房地產(chǎn)市場，京東商城App的房產(chǎn)類目上線。

緊接著，騰訊與深圳市政府聯(lián)手打造深圳市住房租賃交易服務平臺“深圳智慧租房”，布局租賃市場。

今年8月，蘇寧高調(diào)推出“蘇寧有房”業(yè)務，入局二手房經(jīng)紀市場。

阿里、騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭雖然入局姿勢各有不同，但都有野心爭做房地產(chǎn)平臺的服務商。

比起這份熱情，房地產(chǎn)市場實際上有點悲涼。

“活下去。”2018年9月底，萬科掌門人郁亮在月度例會上喊話，悲觀氣氛在房地產(chǎn)市場彌散。前一年萬科與小米合作建房失敗，喊話三個月后小米成功拿下一塊住宅用地。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年9月、10月、11月，連續(xù)三個月25家龍頭房企拿地金額低于千億元，近四年來尚屬首次。

8號樓工作室根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2年前的2016年前5個月25家龍頭企業(yè)拿地金額就超過了2600億。地王數(shù)量高達152宗，遠超2015年全年的95宗。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當時說，在拿地成本增加近一倍的情形下，這些房企瘋狂拿地猶如“賭命”。短短兩年，這種景象已不再。

房地產(chǎn)調(diào)控對信托基金監(jiān)管環(huán)境的收緊、棚改貨幣化的落潮，頭部房企忙于更名進行多元化轉(zhuǎn)型，中小房企的存活更為艱難。

據(jù)渤海證券研報指出，2018年以來已經(jīng)有多家中小型房企被并購。中天城投在2017年4月更名為中天金融后，同年8月宣告資產(chǎn)重組，今年3月最終斷定以246億元出售中天城投悉數(shù)股權，完全脫離原有地產(chǎn)事務。

2018年也是全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最多的一年，累計調(diào)控次數(shù)達400余次。在房地產(chǎn)市場的成交下行行情下，房企的資金鏈也面臨著巨大考驗。與此同時，銀行批貸環(huán)境對房企的審核資質(zhì)并沒有放寬松，這也使得2018年成了房企最缺錢的一年。

原因疊加，傳統(tǒng)房企拿地愈發(fā)謹慎。以北京為代表的一線城市平均溢價率下降明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京成交的8宗純商服地塊平均溢價率只有5%，大部分地塊是底價成交，很少有開發(fā)商敢拿地。

盡管拿地的溢價率在降低，土地流拍的情況還是不能避免。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年前7個月，一線城市土地流標共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。不僅一線城市土地流標，2018年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流標共796宗。

買方賣方聯(lián)合拿地 開啟互聯(lián)網(wǎng)自用地產(chǎn)模式

小米在北京昌平區(qū)拿下住宅用地的消息就在這個時候投進了房地產(chǎn)市場的冷水里，這被一些分析人士認為是房地產(chǎn)市場“變形”的轉(zhuǎn)折點。

小米聯(lián)合華潤拿的這宗地共建面積高達96090.4平方米，住宅部分僅41181.6平方米。對開發(fā)者來說利潤最大的住宅部分面積僅占30%，且該地塊的自持年限為20年，開發(fā)者資金回流速度也較慢，這在拿地條件中屬于比較苛刻的。

最值得關注的是此次的拿地模式為華潤聯(lián)合小米拿地。

為何互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)要聯(lián)合房企拿地?張大偉分析，在雙方的合作中，小米有大量的需求在其中，小米與華潤的合作可以降低購買商服項目的成本。而對于華潤來說，在房企資金鏈短缺的大背景下，聯(lián)合拿地能夠降低資金成本，增加開發(fā)住宅項目的利潤。

張大偉也指出，各家房企都想在激烈的競爭中生存，房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合拿地也逐漸成了市場主流。近兩年來，北京80%的土地是聯(lián)合體拿地，但這些合作拿地都是房企之間的合作。

“小米與華潤首次實現(xiàn)了買者和賣者的合作拿地。這種模式的核心競爭力是將商服土地銷售難的問題前置，合作雙方在獲得拿地的資金優(yōu)勢的同時，還不用再考慮銷售難題?！?/p>

嚴躍進表達了類似的觀點，“這是一種自用地產(chǎn)模式”，他說，“可以預見的是，一旦小米將智能家居領域做到位，這種自用地產(chǎn)開發(fā)模式將有可能被復制。”

嚴躍進表示，這種自用地產(chǎn)開發(fā)模式在其他行業(yè)的應用十分普遍。一種情況是，企業(yè)將拿來的地塊用于工業(yè)用地或者產(chǎn)業(yè)用地;另一種情況是，企業(yè)拿地后用于蓋辦公樓。與這類傳統(tǒng)自用模式不同，小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的自用地產(chǎn)開發(fā)模式，會與開發(fā)商有戰(zhàn)略合作、進行概念層面上的布局。例如，小米或?qū)⒙?lián)合華潤打造全新的智慧社區(qū)，布局智能家居等概念。

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