集體建設用地入市掃除法律障礙

• 2018年12月24日 HaoChenChong來源：搜狐 784 47
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  棚戶區(qū)改造建設供需格局迎變局，如何對需求擴大的領域增加市場十分重要！

  棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。至今，棚戶區(qū)已成為影響我...

12月23日，在提請全國人大常委會審議的《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營性建設用地被允許出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

12月23日，在提請全國人大常委會審議的《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營性建設用地被允許出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。對此，很多業(yè)內(nèi)人士認為，政策一旦落地意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，對房地產(chǎn)市場的影響不可小覷，但不意味著小產(chǎn)權房有轉(zhuǎn)正機會，農(nóng)村居住用地不在修正范圍內(nèi)。

入市：降低門檻，不用“國有化”也可公開出讓

在此次《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中，刪去了現(xiàn)行土地管理法“關于從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定。對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

同時，為了銜接《土地管理法》修改，掃清集體經(jīng)營性建設用地入市的法律障礙。在現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法，關于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定中，新增加了一句“法律另有規(guī)定的除外”。

而在目前，集體經(jīng)營性建設用地入市是要通過征地等方式，進行土地“國有化”才可以進行公開出讓。草案一旦獲得通過，未來，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地將實行與國有土地同等入市、同權同價。而建立同權同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的入市制度也是我國集體經(jīng)營性建設用地入市改革的目標。

“過去，地方政府占據(jù)了過多的土地收益，而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，農(nóng)村集體土地所有權、承包權、經(jīng)營權三權分置是農(nóng)村改革的一大步，賦予了農(nóng)民和農(nóng)村集體的更多權益。

“對集體經(jīng)營性建設用地入市的約束解除后，此類土地的交易活躍度勢必增強?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，可以理解成政策放寬，即降低了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的入市門檻。實際上在2018年年初，全國國土資源工作會議就提出，將改變政府作為居住用地唯一供應者。當時討論的內(nèi)容集中在新增的供給者會是誰?最終焦點轉(zhuǎn)向了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村委會。所以這次修正案草案和年初全國國土資源工作會議的內(nèi)容是有關聯(lián)的，這也是中國用地制度的變革和創(chuàng)新。

試點：北京至少10個集體用地租賃房獲批

集體經(jīng)營性建設用地入市并非首次落地，多年前就已有試點，2015年2月,北京大興等33縣(市、區(qū))被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)。2016年1月,北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權,這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設用地。

據(jù)國務院12月23日提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議的關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點情況的總結報告顯示，改革試點以來，33個試點縣(市、區(qū))已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝;集體經(jīng)營性建設用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元。

上述報告對試點成果給予了肯定，認為其將集體經(jīng)營性建設用地納入國有建設用地市場進行公開交易，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地平等入市、公平競爭。同時增加農(nóng)民土地財產(chǎn)收入、增強農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障能力等。

由于集體經(jīng)營性建設用地入市被嚴格限制在非住宅用地領域，從試點來看，僅有租賃用房適用。由此作為集體建設用地建設租賃住房試點城市，北京已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。

今年以來，北京至少已有10個集體用地建設租賃房項目獲批。甚至在融資方面獲得大力支持，5月9日，北京公布首批四家銀行關于集體土地建設租賃住房貸款的融資方案。貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款，貸款金額最高可達項目總投資的80%。四家銀行未來5年提供的融資總額度超過2200億元。

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