存量商業(yè)地產(chǎn)競爭格局面臨重構(gòu) 未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測

• 2020年12月27日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1375 90
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城市進(jìn)化過程中，隨著人口增長紅利的消失，城市正掀起新一輪的更新升級浪潮。而與此同時(shí)，進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，隨著資本的介入與房企的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，其競爭格局也面臨著重構(gòu)。如此一來，消化存量資產(chǎn)、煥活城市生命力，開始成為商業(yè)地產(chǎn)操盤手的重要使命之一。

存量商業(yè)地產(chǎn)競爭格局面臨重構(gòu)

城市進(jìn)化過程中，隨著人口增長紅利的消失，城市正掀起新一輪的更新升級浪潮。而與此同時(shí)，進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，隨著資本的介入與房企的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，其競爭格局也面臨著重構(gòu)。如此一來，消化存量資產(chǎn)、煥活城市生命力，開始成為商業(yè)地產(chǎn)操盤手的重要使命之一。

近年來共享、智能、文化體驗(yàn)、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關(guān)注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級和去庫存帶來了新的視角和思路。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫存問題待解。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個(gè)爛殼沒有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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  2020-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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