風(fēng)波過后長租公寓加速回歸正軌中 2021年投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇

• 2021年4月9日 YeYuJuan來源：互聯(lián)網(wǎng) 1127 72
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過去一年，長租公寓是住房租賃市場繞不開的關(guān)鍵詞之一。而經(jīng)歷了一系列風(fēng)波之后，長租公寓也加速回歸正軌。

中國的住房租賃市場是一個(gè)服務(wù)于超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點(diǎn)。由于傳統(tǒng)散租市場存在租期不穩(wěn)定、信息不對(duì)稱等諸多痛點(diǎn)，長租公寓市場近年來在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展。

風(fēng)波過后，長租公寓在加速回歸正軌中

當(dāng)年乘著政策東風(fēng)涌入市場的長租公寓，過去一年經(jīng)歷波折和行業(yè)洗牌，中小品牌公司立足愈發(fā)困難，行業(yè)亂象也頻發(fā)。長租公寓行業(yè)在2019年呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)，既有青客公寓成為行業(yè)內(nèi)上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場，但更多的小公寓企業(yè)都遭遇了資金鏈斷裂的危機(jī)。一場突如其來的疫情，也成了長租公寓的“試金石”，在這場大考下，幾乎沒有一家企業(yè)能通過。頭部的上市企業(yè)也不能幸免，在這次疫情期間，沒有強(qiáng)大資金實(shí)力支撐的長租公寓企業(yè)幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

過去一年，長租公寓是住房租賃市場繞不開的關(guān)鍵詞之一。而經(jīng)歷了一系列風(fēng)波之后，長租公寓也加速回歸正軌。今年全國兩會(huì)期間，“規(guī)范發(fā)展長租房市場”首次被寫進(jìn)政府工作報(bào)告，強(qiáng)監(jiān)管的意味不言而喻。與此同時(shí)，國家“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要也提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。具體而言，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

目前我國長租公寓的產(chǎn)業(yè)布局

長租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

從未來供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)至2022年底，六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營的長租公寓將達(dá)75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳的長租公寓物業(yè)所有權(quán)將凸顯地方國企的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用;杭州、廣州和成都的物業(yè)所有權(quán)則將大部分集中在開發(fā)商手中。

中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇

在均衡狀態(tài)下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前我國通過租賃市場解決人口達(dá)到1億以上，年租金突破1萬億元。在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國機(jī)構(gòu)出租房源租金能夠達(dá)到2000億?？紤]到長租公寓相對(duì)于周邊地區(qū)租金更高，具有一定的正溢價(jià)率，通過需求測算的租金將更高。

在中國，長租公寓尚屬新興的另類資產(chǎn)，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。2018年8-10月，針對(duì)30家有意向或已經(jīng)投資中國長租公寓市場的國內(nèi)外主要投資機(jī)構(gòu)(基于資產(chǎn)層面投資)的調(diào)研結(jié)果顯示：考慮投資長租公寓的資本以中長線為主，強(qiáng)勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因;資產(chǎn)價(jià)格過高成為目前市場最大挑戰(zhàn);機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的未來市場風(fēng)險(xiǎn)是租金和流動(dòng)性;投資者對(duì)于未來5年長租公寓資本化率走勢預(yù)期平穩(wěn)或小幅下降。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺，隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇。

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