2021房地產(chǎn)信托行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展前景預測

• 2021年7月23日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 603 34
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隨著宏觀、政策、市場的變化，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務未來發(fā)展空間進一步縮小，尋求傳統(tǒng)業(yè)務的改造升級或是出路。

2021房地產(chǎn)信托行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展前景預測

房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容較為廣泛，按其性質可分為委托業(yè)務、代理業(yè)務、金融租賃、咨詢、擔保等業(yè)務。房地產(chǎn)信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

房地產(chǎn)信托的情況一定程度上反映著房地產(chǎn)市場的冷熱，從信托業(yè)務角度看，包括房地產(chǎn)信托在內(nèi)的傳統(tǒng)業(yè)務是重要的盈利來源。隨著宏觀、政策、市場的變化，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務未來發(fā)展空間進一步縮小，尋求傳統(tǒng)業(yè)務的改造升級或是出路。

近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，中國有關房企融資的政策持續(xù)在收緊，但在資本趨利和監(jiān)管不成熟等因素影響下，近來信托產(chǎn)品的發(fā)行有所“抬頭”。2019年來，中國集合信托市場共成立7477只信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產(chǎn)信托共成立2309只產(chǎn)品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。

監(jiān)管部門強調(diào)夯實“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，每一筆信托都杜絕“違規(guī)杠桿”。未來地價和房價聯(lián)動、土地和資金共監(jiān)管，這是調(diào)控的殺手锏。當然，地產(chǎn)信托整頓是有針對性的，符合“432”條件的貸款項目、民生項目、舊改項目等信托供應不會受限。因此，樓市杠桿將繼續(xù)受限，房地產(chǎn)投機情緒不會失控，“房住不炒”方向不會偏離。同時，又能發(fā)揮地產(chǎn)信托分散融資風險，助推房地產(chǎn)對接實體經(jīng)濟和百姓安居需求。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2025年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析

雖然新冠疫情給我國經(jīng)濟帶來了較大的沖擊，但是中央在房地產(chǎn)調(diào)控方面保持了相當強的定力，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松。人民銀行和住建部在3季度選擇了部分重點房企試點進行融資的“三道紅線”管控，以此探索建立對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行持續(xù)監(jiān)控的機制。3季度，在中央堅持“房住不炒”的定位的基礎上，信托業(yè)繼續(xù)積極配合國家在房地產(chǎn)調(diào)控方面的各項金融政策，持續(xù)壓縮債權融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務的規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化業(yè)務結構，升級業(yè)務模式。

截至2020年3季度末，投向房地產(chǎn)領域的信托資金總額為2.38萬億，較上年末下降3262.01億元，降幅達12.06%;較2020年2季度末下降1234.42億元，環(huán)比降4.94%。自2019年2季度以來，為了嚴格落實“房住不炒”，保障“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，銀保監(jiān)會持續(xù)加強房地產(chǎn)信托合規(guī)監(jiān)管，投向房地產(chǎn)的信托資金余額已經(jīng)連續(xù)5個季度下降，2020年3季度末投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模較2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60億元，降幅達18.83%。從占比來看，2020年3季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.8%，比2019年末和2019年2季度末分別下降1.27和1.58個百分點。這些都說明信托行業(yè)在落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上取得了明顯的成效，這有助于促進房企降杠桿，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2019年8月以來，大幅壓降房地產(chǎn)信托業(yè)務是監(jiān)管部門的政策導向。2020年4季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環(huán)比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。房地產(chǎn)資金信托占比變化是信托業(yè)按照監(jiān)管部門要求所作出的適時調(diào)整。2020年4季度，房地產(chǎn)類產(chǎn)品在整體信托產(chǎn)品中的占比繼續(xù)下降。

監(jiān)管部門強調(diào)夯實“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，每一筆信托都杜絕“違規(guī)杠桿”。未來地價和房價聯(lián)動、土地和資金共監(jiān)管，這是調(diào)控的殺手锏。當然，地產(chǎn)信托整頓是有針對性的，符合“432”條件的貸款項目、民生項目、舊改項目等信托供應不會受限。因此，樓市杠桿將繼續(xù)受限，房地產(chǎn)投機情緒不會失控，“房住不炒”方向不會偏離。同時，又能發(fā)揮地產(chǎn)信托分散融資風險，助推房地產(chǎn)對接實體經(jīng)濟和百姓安居需求。

房地產(chǎn)信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟都具有非常積極的意義。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行，信托融資占比例很少，渠道比較單一。而在美國、香港地區(qū)等地房地產(chǎn)企業(yè)資金來源卻很廣。房地產(chǎn)信托在我國發(fā)展前景廣闊。

欲了解更多關于房地產(chǎn)信托行業(yè)分析，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2025年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》，報告根據(jù)房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實踐經(jīng)驗，對中國房地產(chǎn)信托行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國房地產(chǎn)信托行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)信托行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

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