公寓行業(yè)發(fā)展前景分析 公寓行業(yè)市場深度調研分析2023

• 方蔓桃 2023年2月17日 來源：百度 847 52
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隨著租賃住房上升到國家戰(zhàn)略高度，國內密集出臺各項利好政策，住房租賃市場已然成為房地產行業(yè)搶占的新賽道，長租公寓行業(yè)也正加速進入專業(yè)化資管時代。而在此背景之下，住房租賃企業(yè)的資產管理能力，正顯得格外關鍵。

公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀如何?未來投資空間大嗎?2021年中國城市房屋租賃人口數量約2.3億人，同比增長4.5%。住房租賃市場規(guī)模高達2.2萬億元左右，同比增長15.8%。目前租房市場已成為房地產市場的重要組成部分。

租房安居是很多年輕人的選擇,為了滿足年輕人的居住需求,住房租賃利好政策不斷釋放,長租公寓行業(yè)悄然回暖。今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發(fā)布了住房租賃政策，重點關注住房租賃市場監(jiān)管和市場培育。疫情對租賃企業(yè)最直接的影響是新項目拓展和開業(yè)停滯。一季度，深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態(tài)，原定開業(yè)的項目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)明顯下跌。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

公寓行業(yè)市場空間分析

隨著租賃住房上升到國家戰(zhàn)略高度，國內密集出臺各項利好政策，住房租賃市場已然成為房地產行業(yè)搶占的新賽道，長租公寓行業(yè)也正加速進入專業(yè)化資管時代。而在此背景之下，住房租賃企業(yè)的資產管理能力，正顯得格外關鍵。

魔方生活在國內首創(chuàng)了集中式長租公寓模式，相對于從不同個人業(yè)主獲得物業(yè)的分散式長租公寓運營商，魔方生活通常與大型機構業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，以此來確保運營的穩(wěn)定性，最終以可負擔的價格，向用戶提供配備現(xiàn)代化設施且位置便利的集中式長租公寓。

2022上半年魔方生活服務集團有限公司公寓套數總計76190套，其中在一線城市公寓套數為48607套;其他城市套數為27583套。

近兩年，魔方生活服務集團有限公司-公寓單房月均租金呈上漲走勢，其中2022上半年魔方生活服務集團有限公司-公寓單房月均租金3209元。

從我國租賃公寓市場規(guī)模來看，2021年中國長租公寓市場規(guī)模為132.7十億元，同比增長14.3%;中國非長租公寓市場規(guī)模為1662.1十億元，同比增長16.6%。

從中國長租公寓市場規(guī)模來看，其中2021年中國集中式長租公寓市場規(guī)模為44.9十億元，同比增長29.8%;分散式長租公寓市場規(guī)模為87.8十億元，同比增長7.7%。

今年以來，各地紛紛出臺政策大力發(fā)展保障性租賃住房。據了解，“十四五”期間，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間)。

從中國集中式長租公寓市場規(guī)模來看，2021年中國一線城市集中式長租公寓市場規(guī)模為22.7十億元，同比增長32%;其他城市集中式長租公寓市場規(guī)模為22.2十億元，同比增長27.6%。

在多個利空沖擊下，蛋殼公寓在二級市場遭到了投資者冷落。2020年6月，股價稍有起色的蛋殼公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一個交易日，其股價僅1.87美元/股，較上市時下跌超86%。

與此同時，我國保障性租賃住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在發(fā)行階段即受到市場投資人的高度認可，三支產品擬認購份額數量均超過100倍。包括保租房在內，租賃住房市場規(guī)模正迅猛增長，而公募REITs正式破冰，不僅意味著保障性租賃住房“投融建管退”全鏈條的打通，也給市場上同樣有能力的運營商帶來想象空間。

長租公寓行業(yè)發(fā)展前景分析

隨著政策進一步升級，南京、海口亦加入了對租賃市場的資金管控陣營。12月12日，南京市房產局、市發(fā)改委等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步加強全市住房租賃市場監(jiān)管 規(guī)范市場秩序的通知》，再次劍指“租金貸”。

《通知》表明，若租戶向住房租賃機構支付租金周期超過三個月的，住房租賃機構應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。同時繳納與經營規(guī)模匹配的風險保證金;承租人向住房租賃機構支付租金周期在三個月以內的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監(jiān)管賬戶管理。

值得注意的是，盡管受疫情反復因素影響，北京平均租金已有明顯回暖趨勢，環(huán)比提升4.02%;但與往年同期相比，平均租金水平下降9.61%。租金下降或會帶來議價空間的增加，以及成交周期的拉長，可見疫情對北京的影響仍未完全消散，恢復至正常水平仍需時日。

另一方面，隨著監(jiān)管政策升級，租賃市場逐步規(guī)范化，迎來發(fā)展新階段。

12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開，提出了2021年房地產8項重點工作，其中包括大力發(fā)展租賃住房。在近期舉行的中央經濟工作會議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場”也著墨頗多。

作為租房市場的重要板塊，長租公寓行業(yè)亦在摸索更成熟的發(fā)展模式。在經歷了規(guī)模快速擴張階段后，長租公寓企業(yè)主動按下緩沖鍵，開啟自我迭代之路。

中國集中式長租公寓市場的主要參與者為小規(guī)模的非連鎖運營商。然而，在過去數年，更大規(guī)模的多城市連鎖公寓逐步涌現(xiàn)。盡管增長迅速，但按運營中公寓數量計，2021年連鎖公寓僅占中國集中式長租公寓的30.0%。

目前租賃市場中由機構運營的長租公寓可分為集合式長租公寓、分散式長租公寓及其他，而市場中又以分散式長租公寓為主，占比達75%。近年來，中國城鎮(zhèn)化進程的加快帶動了集中式長租公寓市場的快速增長。根據弗若斯特沙利文的資料，2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場規(guī)模由144 億元增至449 億元，復合年增長率為32.8%，預計2022年中國集中式長租公寓市場規(guī)模將達到530億元。

根據發(fā)布的《2021年10城畢業(yè)生租房報告》，聚焦了北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、南京、蘇州、天津這十個重點城市，對畢業(yè)生租房情況進行了調查。報告直指在畢業(yè)租房群體中，90%的畢業(yè)生在走出校園后選擇租房，并且越來越多年輕人喜歡擁有個人空間的獨立租房。

從競爭結構來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國青年公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。

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