深圳取消二手房參考價(jià)? 二手房行業(yè)市場(chǎng)深度分析

• 方蔓桃 2023年4月21日 來(lái)源：百度 585 33
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目前，我國(guó)二手房市場(chǎng)累計(jì)交易額已突破30萬(wàn)億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來(lái)只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)

二手房行業(yè)市場(chǎng)多大?日前，有房產(chǎn)中介表示，最近兩天的二手房交易，銀行已經(jīng)不看政府參考價(jià)了，而是看網(wǎng)簽價(jià)和評(píng)估價(jià)。也有中介告訴記者，目前指導(dǎo)價(jià)還在，但具體銀行以哪種標(biāo)準(zhǔn)放款暫還未確定。

近期正在準(zhǔn)備換房的深圳市民也收到了來(lái)自房產(chǎn)中介的信息：“說是所有銀行都不看參考價(jià)了。如果消息是真的，房子可能會(huì)賣的高一點(diǎn)了?！?/p>

目前，我國(guó)二手房市場(chǎng)累計(jì)交易額已突破30萬(wàn)億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來(lái)只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析

二手房行業(yè)市場(chǎng)分析

值得注意的是，自2021年二手房參考價(jià)政策實(shí)施以來(lái)，深圳多次傳出二手房參考價(jià)將調(diào)整的消息。最近的一次是今年2月，對(duì)于深圳二手房參考價(jià)政策是否有調(diào)整的問題，深圳市住建局工作人員回復(fù)媒體稱：“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但具體什么時(shí)間調(diào)整還沒有定下來(lái)。不過，盡管多次有傳言，但傳言都無(wú)疾而終，深圳二手房參考價(jià)自2021年2月實(shí)施以來(lái)，從未有變動(dòng)過?！?/p>

值得一提的是，深度影響二手房成交的“二手房參考價(jià)”政策，曾經(jīng)被其他城市短暫使用，比如上海、廣州、東莞等，但因?yàn)槭袌?chǎng)下行而終止執(zhí)行。目前，全國(guó)僅深圳一個(gè)城市還在嚴(yán)格執(zhí)行著這一限制性政策。這使得深圳樓市在今年第一季度的復(fù)蘇中表現(xiàn)落后于其他城市。

深圳市住建局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳市二手房實(shí)際成交量為3949套，環(huán)比上漲57%，不過，距離5000套榮枯線關(guān)口仍有差距。新房市場(chǎng)方面，今年3月，深圳新建商品住房網(wǎng)簽量共3199套，環(huán)比上漲57%，僅恢復(fù)至2022年月均水平。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)二手房市場(chǎng)累計(jì)交易額已達(dá)30.33萬(wàn)億元，交易總套數(shù)為2391萬(wàn)套。

專家表示，存量時(shí)代為中介行業(yè)帶來(lái)了充足的成長(zhǎng)空間，但高流失率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，未來(lái)只有加強(qiáng)合作，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍日前在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，一季度，住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1至2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(zhǎng)17.9%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心解讀稱，新房上漲城市數(shù)量超60城，達(dá)到近三年來(lái)的峰值;二手房上漲數(shù)量超50城，達(dá)到自2021年4月以來(lái)的峰值。從環(huán)比變化來(lái)看，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，3月份市場(chǎng)延續(xù)回溫態(tài)勢(shì)，小陽(yáng)春行情已現(xiàn)。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到如今早已不復(fù)往日輝煌，但令人意外的是二手房市場(chǎng)卻愈演愈烈顯示出空前的拋售熱情，全國(guó)各地的二手房掛牌量突破歷史新高。

二手房市場(chǎng)崛起是房屋中介行業(yè)成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。過去5年，中國(guó)二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，全國(guó)交易量達(dá)1557萬(wàn)套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬(wàn)億元，交易總套數(shù)為210萬(wàn)套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬(wàn)億元，交易總套數(shù)為365萬(wàn)套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。

在市場(chǎng)推動(dòng)下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬(wàn)家，有145萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億戶社區(qū)家庭。

二手房市場(chǎng)作為一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在近些年來(lái)迅速崛起，成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)二手房市場(chǎng)的掛牌量和銷售量出現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)。

據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)杭州、重慶、南京等多個(gè)城市的二手房掛牌量分別為21、20、18萬(wàn)套，房地產(chǎn)行業(yè)中二手房的交易量暴漲。

二手房拋售狂潮最主要的原因無(wú)外乎包括：各大銀行房貸利率呈上調(diào)趨勢(shì);國(guó)家政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)推行整改措施;民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不信任。

進(jìn)入2023年，1月份受到春節(jié)假期的影響，回家過年以及旅游出現(xiàn)成為關(guān)鍵詞，購(gòu)房市場(chǎng)活躍度不足，2月以來(lái)隨著市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)，前期出臺(tái)的利好政策逐步發(fā)酵，加之無(wú)錫首套房貸利率降至3.8%，釋放信貸寬松信號(hào)，3月份進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市小陽(yáng)春，房企推盤節(jié)奏加快，加之加大營(yíng)銷力度，成交繼續(xù)走高。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年3月無(wú)錫新房成交3535套，環(huán)比上漲95.2%，同比上漲46.2%。從累計(jì)成交來(lái)看，2023年一季度無(wú)錫新房成交6251套，同比上升7.06%，較2021年同期下降48.21%。一季度樓市表現(xiàn)良好，趕超去年同期，但是較2021年仍有差距。

對(duì)比新房，2023年以來(lái)新房成交規(guī)模較2022年有個(gè)位數(shù)小幅增長(zhǎng)，二手房復(fù)蘇力度明顯更強(qiáng)，二手累計(jì)同比增速高出新房超50個(gè)基點(diǎn)。

春節(jié)后二手房市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，4月受清明假期影響周度環(huán)比雖有回落，但同比仍在高位。一季度我們監(jiān)測(cè)的 18 城二手房銷售面積累計(jì)同比上漲59%。

二手房行業(yè)市場(chǎng)前景分析

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員表示，目前來(lái)看，深圳實(shí)際的二手房成交價(jià)格跟參考價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了巨大的差距，所以，參考價(jià)本來(lái)應(yīng)該調(diào)整，但是如果將價(jià)格往上調(diào)，會(huì)刺激市場(chǎng)，如果往下調(diào)，則變相確認(rèn)了房?jī)r(jià)下跌，會(huì)惡化市場(chǎng)預(yù)期，所以最佳的策略就是參考價(jià)不變動(dòng)。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的樓市調(diào)控幾乎都是著眼于新房市場(chǎng)發(fā)力的，對(duì)于二手房市場(chǎng)的管控政策很少。一方面是二手房不好管，另一方面則是二手房不能管。

兩方面的因素驅(qū)使著我國(guó)熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，尤其是在新房市場(chǎng)各項(xiàng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，限價(jià)、限購(gòu)政策不斷規(guī)范市場(chǎng)的時(shí)刻。二手房市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的問題就越來(lái)越多。

對(duì)于樓市的前景，還是比較樂觀的，業(yè)內(nèi)人士指出，按照現(xiàn)有走勢(shì)，樓市將繼續(xù)迎來(lái)修復(fù)，在多重因素影響下，市場(chǎng)將出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的走勢(shì)。

未來(lái)，理性消費(fèi)在住房市場(chǎng)深入人心，需求釋放將圍繞住房需求中樞合理波動(dòng)。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，未來(lái)五年的年均新增住房需求中樞在11億平米左右。二手房市場(chǎng)彈性大，下行期先于新房調(diào)整且調(diào)整幅度更大，修復(fù)時(shí)同樣快于新房市場(chǎng)。

二手房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了二手房行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、二手房市場(chǎng)供需求狀況、二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)二手房行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。

欲了解更多關(guān)于二手房行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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