房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析2023

• 黃文玉 2023年5月19日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 927 58
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不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”，最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)概況

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”，最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

從國(guó)際范圍看，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與中國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于中國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。

世界上第一只REITs1960年誕生于美國(guó)，和60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開(kāi)始成為美國(guó)最重要的一種金融工具。美國(guó)大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。2023年2月，2023年中國(guó)首單上市REITs產(chǎn)品在上海證券交易所掛牌交易。

二、房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研分析

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈快速上升的趨勢(shì)，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)。國(guó)家展開(kāi)了一系列的宏觀調(diào)控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產(chǎn)融資渠道單一的缺點(diǎn)顯露出來(lái)。于是，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托正是由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)公司信貸資金加強(qiáng)了管理，在政策高壓下，房地產(chǎn)公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委在2020年4月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào))，宣布將允許發(fā)行以盈利的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為支撐的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，可在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)交易。 根據(jù)該通知，試點(diǎn)REIT的具體領(lǐng)域包括物流和倉(cāng)庫(kù)、收費(fèi)公路和交通基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用事業(yè)、污水和垃圾處理、信息網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)略性和新興產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，將重點(diǎn)關(guān)注京津冀、雄安、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)/海南省等重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的資產(chǎn)。項(xiàng)目必須有明確的所有權(quán)和產(chǎn)生穩(wěn)定收入的能力，提案將由地方部門(mén)進(jìn)行篩選，最終由國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)進(jìn)行審批。

寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。另外，從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開(kāi)發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

雖然新冠疫情給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大的沖擊，但是中央在房地產(chǎn)調(diào)控方面保持了相當(dāng)強(qiáng)的定力，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松。人民銀行和住建部在3季度選擇了部分重點(diǎn)房企試點(diǎn)進(jìn)行融資的“三道紅線”管控，以此探索建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控的機(jī)制。3季度，在中央堅(jiān)持“房住不炒”的定位的基礎(chǔ)上，信托業(yè)繼續(xù)積極配合國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控方面的各項(xiàng)金融政策，持續(xù)壓縮債權(quán)融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，升級(jí)業(yè)務(wù)模式。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.38萬(wàn)億，較上年末下降3262.01億元，降幅達(dá)12.06%;較2020年2季度末下降1234.42億元，環(huán)比降4.94%。自2019年2季度以來(lái)，為了嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，保障“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)監(jiān)管，投向房地產(chǎn)的信托資金余額已經(jīng)連續(xù)5個(gè)季度下降，2020年3季度末投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模較2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60億元，降幅達(dá)18.83%。從占比來(lái)看，2020年3季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.8%，比2019年末和2019年2季度末分別下降1.27和1.58個(gè)百分點(diǎn)。這些都說(shuō)明信托行業(yè)在落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上取得了明顯的成效，這有助于促進(jìn)房企降杠桿，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2019年8月以來(lái)，大幅壓降房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是監(jiān)管部門(mén)的政策導(dǎo)向。2020年4季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.28萬(wàn)億元，同比2019年4季度末2.70萬(wàn)億元下降15.75%，環(huán)比3季度末2.38萬(wàn)億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。房地產(chǎn)資金信托占比變化是信托業(yè)按照監(jiān)管部門(mén)要求所作出的適時(shí)調(diào)整。2020年4季度，房地產(chǎn)類產(chǎn)品在整體信托產(chǎn)品中的占比繼續(xù)下降。

三、房地產(chǎn)信托行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)調(diào)夯實(shí)“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，每一筆信托都杜絕“違規(guī)杠桿”。未來(lái)地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)、土地和資金共監(jiān)管，這是調(diào)控的殺手锏。當(dāng)然，地產(chǎn)信托整頓是有針對(duì)性的，符合“432”條件的貸款項(xiàng)目、民生項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目等信托供應(yīng)不會(huì)受限。因此，樓市杠桿將繼續(xù)受限，房地產(chǎn)投機(jī)情緒不會(huì)失控，“房住不炒”方向不會(huì)偏離。同時(shí)，又能發(fā)揮地產(chǎn)信托分散融資風(fēng)險(xiǎn)，助推房地產(chǎn)對(duì)接實(shí)體經(jīng)濟(jì)和百姓安居需求。

中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2022-2027年房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)信托行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)信托未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘房地產(chǎn)信托行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)...

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