惡性循環(huán)降臨！ CPT Markets分析美國經(jīng)濟風向，房市出現(xiàn)滑鐵盧!

• 2023年11月9日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 429 21
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在美國10年期國債殖利率觸及16年高位后，房貸利率也迎來最大漲幅，于10月18日突破8%關(guān)卡，登上2000年來最高水平，而這樣的利率風險卻也導致了房貸申請量急劇下滑，降至近30年來的歷史低點，不僅如此，根據(jù)統(tǒng)計，美國住宅成屋9月份成交量整整下滑15%，創(chuàng)下13年來最低紀錄。CPT Markets分析師提到，成屋銷售占美國整體房地產(chǎn)交易量的85％，因此它除了是評估美國房地產(chǎn)市場活躍度的重要指標，同時也是總體經(jīng)濟景氣的一個關(guān)鍵指標。

多種因素交互影響最終導致了30年期房貸利率上升，這些因素包括通脹水平變化、就業(yè)市場健康程度以及投資者對美聯(lián)儲未來政策的不確定性，然而還有一個主要推手，就是10年期美國國債利率的上升，由于銀行提供的定期存款回報相對較高且風險也較低，促使不少投資者將資金轉(zhuǎn)向定期儲蓄，而這也導致投資者紛紛出售債券，增加債券市場的供應(yīng)，導致債券價格下跌，因此為了吸引投資者繼續(xù)參與債券市場，債券利率勢必得相應(yīng)提高，而這樣的市場動態(tài)間接影響了房貸利率的上升趨勢，使得借房貸款的成本增加。有趣的是，美國各地區(qū)的房貸利率最低提供標準實際上存在差異，而這種差異可能受到各州信用評分水平、平均貸款類型和金額規(guī)模等多個因素的影響，同時也受到不同貸款機構(gòu)風險管理策略的影響。

正常來說，面對房貸利率持續(xù)攀升，民眾擔心未來購屋支出將難以負擔，房地產(chǎn)市場交易理應(yīng)明顯降溫，但令人感到矛盾的是，為什么今年以來美國房價是不降反升呢?事實上，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了「量縮價漲」的現(xiàn)象，我們可以觀察到，此次的房價上漲并非需求所推動。

CPT Markets分析師表示，不斷攀升的房貸利率壓抑了那先原本就持有低利率房貸賣家的出售意愿，因為他們絲毫不愿意放棄手中所擁有的低利率貸款條件，而這也導致市場上的房屋供應(yīng)長期維持在較低水平，使房價無法因利率上升而下降。從另一個角度來思考，買方需求下降和房屋庫存有限兩者之間形成了一種推拉作用，也就是說，盡管買方需求下降使價格承受壓力，但同時，庫存的稀缺也推動著價格上升，不過最終卻因待售房屋供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新低，嚴重打擊了市場供需狀況，導致越來越多的買家買不起房，但房價卻仍持續(xù)走高的現(xiàn)象。

但讓市場格外好奇的是，為什么美國30年期房貸利率創(chuàng)新高，但房貸違約率卻只有不到2%呢?CPT Markets分析師指出這其中的兩大主要原因:

市場自2022年開始，購房需求變萎縮了，而這代表著美國當前僅有不到兩成的購房者是以6%以上的利率買房。

多數(shù)美國購房者是選擇固定利率房貸且這類房貸通常都綁定較長的時間，也就是說，在購房時，他們便會更加謹慎地衡量未來的還款能力。

借貸成本上升、房價屢創(chuàng)新高以及待售房屋庫存極度有限，導致房屋銷售疲軟情況已持續(xù)了一年多，但此次的房地產(chǎn)市場低迷與本世紀初因房地產(chǎn)泡沫破滅后所引起的情形截然不同，因為當時美國經(jīng)濟陷入嚴重衰退，數(shù)百萬的房主因喪失抵押品贖回權(quán)而失去房屋。

而CPT Markets分析師估算，2023年美國成屋銷售總量預(yù)計將為410萬套左右，將創(chuàng)下自2008年全球金融危機以來年度銷量的最低水平，且考慮到貸款利率可能持續(xù)維持在較高水平，因此明年銷售量也不太可能會大幅回升?？偨Y(jié)來說，受到庫存極低的影響，未來房市面對高檔震蕩機率仍偏高，而從量能來看，高利率將長期影響購房需求，雖然美國房市似乎正嘗試著進入軟著陸環(huán)境，但能否安全著陸仍須取決于市場量能，而這也和美聯(lián)儲在明年是否有預(yù)防性降息的空間息息相關(guān)。

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