險(xiǎn)企聚焦“養(yǎng)老社區(qū)” 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展如何?

• 吳澳燕 2024年5月21日 來源：華夏時(shí)報(bào) 中國證券報(bào) 1160 75
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目前我國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模約為7萬億元，占GDP的比重約為6%。預(yù)計(jì)到2035年，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將達(dá)到30萬億元，占GDP的比重約為10%。隨著我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的發(fā)展，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群正不斷“外擴(kuò)展、內(nèi)升級(jí)”。地產(chǎn)是一個(gè)承載的主體，包括日常的生活用品、旅游業(yè)、

隨著人口老齡化的加劇，中國迎來“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年中國總?cè)丝跀?shù)量略有下降，全國人口為140967萬人，較上年末減少208萬人。

人口下降的另一面，是老齡化的加速。從年齡構(gòu)成來看，2023年，16-59歲的勞動(dòng)年齡人口86481萬人，占全國人口的比重為61.3%;60歲及以上人口29697萬人，比上年末增加1693萬人，占全國人口的21.1%，其中65歲及以上人口21676萬人，比上年末增加698萬人，占全國人口的15.4%。

隨著我國老齡化程度的加深，養(yǎng)老地產(chǎn)市場逐漸興起并得到了廣泛關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)是指專門為中老年人群提供居住、休閑、醫(yī)養(yǎng)等服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

險(xiǎn)企聚焦“養(yǎng)老社區(qū)”

近年來，由險(xiǎn)企打造的養(yǎng)老社區(qū)在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和旅游城市如雨后春筍般崛起，這正是保險(xiǎn)公司角逐養(yǎng)老賽道、“掘金”銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。

多家保險(xiǎn)公司采取“保險(xiǎn)+康養(yǎng)”發(fā)展戰(zhàn)略，以重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、輕重結(jié)合等多種投資模式發(fā)力建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，為高凈值人群提供養(yǎng)老服務(wù)。國家金融監(jiān)督管理總局人身險(xiǎn)司今年1月發(fā)布的專欄文章顯示，已建成運(yùn)營養(yǎng)老社區(qū)30多個(gè)，運(yùn)營床位超過2.8萬張。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

目前我國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模約為7萬億元，占GDP的比重約為6%。預(yù)計(jì)到2035年，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將達(dá)到30萬億元，占GDP的比重約為10%。隨著我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的發(fā)展，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群正不斷“外擴(kuò)展、內(nèi)升級(jí)”。地產(chǎn)是一個(gè)承載的主體，包括日常的生活用品、旅游業(yè)、文化業(yè)、娛樂業(yè)、金融業(yè)等等都是圍繞銀發(fā)經(jīng)濟(jì)或者養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有多家險(xiǎn)企布局養(yǎng)老社區(qū)，包括中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險(xiǎn)、泰康保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)、太平人壽、國華人壽等。

例如，中國太保旗下養(yǎng)老社區(qū)“太保家園”已落地12城14園，規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)床位逾1.58萬張，截至2023年末已開業(yè)8家;截至2023年底，太平人壽通過“自建+合作”的養(yǎng)老社區(qū)數(shù)量突破50家;截至今年2月，泰康保險(xiǎn)旗下養(yǎng)老社區(qū)泰康之家已在全國布局35個(gè)城市40個(gè)項(xiàng)目，其中19城20家社區(qū)投入運(yùn)營。

在中國人壽2023年開放日上，中國人壽股份副總裁劉暉表示，從單個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目上看，在項(xiàng)目運(yùn)營培育期即可逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的自給自足。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)入住率達(dá)到60%-85%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流自給自足，甚至達(dá)到盈虧平衡。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展如何?

養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生的一種獨(dú)特概念，它將養(yǎng)老與地產(chǎn)商業(yè)緊密結(jié)合，形成了一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)+服務(wù)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。這種模式旨在為中老年人群提供更為全面和細(xì)致的居住、休閑及醫(yī)療養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要呈現(xiàn)出三種運(yùn)營模式：

持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)：該模式為老年人提供了一個(gè)全方位的居住和生活環(huán)境，包括獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專業(yè)護(hù)理區(qū)等，確保老年人能夠根據(jù)自己的身體狀況和需求，獲得相應(yīng)的照料和服務(wù)。

全齡型社區(qū)模式：這種模式注重社區(qū)的包容性和多樣性，不僅為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，也面向其他年齡段的人群。社區(qū)內(nèi)設(shè)有各種設(shè)施和服務(wù)，滿足不同年齡層次的需求，形成一個(gè)和諧共融的居住環(huán)境。

養(yǎng)老公寓模式：養(yǎng)老公寓是專為老年人設(shè)計(jì)的居住場所，提供獨(dú)立或半獨(dú)立的居住空間，以及相應(yīng)的醫(yī)療、護(hù)理和休閑服務(wù)。這種模式適合那些希望保持一定獨(dú)立性和社交活動(dòng)的老年人。

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的前景被行業(yè)普遍看好，認(rèn)為其市場需求將持續(xù)增長，但同時(shí)也面臨著一些挑戰(zhàn)和問題。其中，前期資金投入巨大是一個(gè)顯著的問題，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)需要投入大量的資金用于土地購置、設(shè)施建設(shè)、人員培訓(xùn)等方面。此外，盈利周期長也是一個(gè)不容忽視的問題，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)主要來自于長期的服務(wù)收費(fèi)和租金收入，需要經(jīng)歷一個(gè)較長的投資回收期。

“十四五”期間，兜底性、普惠型、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系將基本形成。從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的角度看，大型社區(qū)內(nèi)自建養(yǎng)老配套或組團(tuán)，有利于吸引新的客戶群，借助住宅的土地資源、建設(shè)成本等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行品牌定位。

在當(dāng)下房地產(chǎn)環(huán)境下，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)有望成為房企們新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。根據(jù)《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，預(yù)計(jì)2023年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達(dá)到22.3萬億元。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動(dòng)權(quán)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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