方蔓桃
工業(yè)廠房，顧名思義，是用于工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的房屋。工業(yè)廠房除了用于生產(chǎn)的車(chē)間，還包括其附屬建筑物，如配電房、供水房、排污和設(shè)備物資儲(chǔ)存等配套房屋，都屬于工業(yè)廠房的范疇，或工業(yè)廠房的一部分。指直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯a(chǎn)配套的各種房屋，包括主要車(chē)間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。工業(yè)廠房除了用于生產(chǎn)的車(chē)間，還包括其附屬建筑物。
工業(yè)廠房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析
工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的四大特性。工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)剛需，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。
同時(shí)，工業(yè)廠房也因此成為行業(yè)的“頂流”產(chǎn)品，不僅僅是從政策方面，產(chǎn)業(yè)聚集更是讓廠房在園區(qū)中的地位舉足輕重，在各地甚至出現(xiàn)了“廠房一房難求”的局面，作為園區(qū)核心力量，廠房也得到了地方政府和市場(chǎng)的認(rèn)可。
對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，極高的可售比，是盡快收回投資，從中獲利的關(guān)鍵。然而，近年來(lái)，各地政府已經(jīng)開(kāi)始收緊銷(xiāo)售政策，可售比例被一再限制?，F(xiàn)在核心一線城市幾乎很難拿到可售項(xiàng)目，二三線城市自持比例也在提高，而再往下的四五線城市即使要求不高，由于地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，即使拿了地，后續(xù)的招商也是一大難題。
比如江蘇在2021年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)中提出江蘇省將定期修訂江蘇省建設(shè)用地指標(biāo)，逐步提高容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、地均稅收等標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，《意見(jiàn)》也對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目的容積率底限提出要求：蘇南、蘇中、蘇北容積率分別不低于1.5,1.2,1.0。鼓勵(lì)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，高標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率不低于2.0，鼓勵(lì)建設(shè)四層及以上配工業(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房。
工業(yè)地產(chǎn)上游是政府，掌握著土地資源，下游是產(chǎn)業(yè)企業(yè)，這些企業(yè)是工業(yè)廠房的直接使用者。從上游來(lái)看，由于我國(guó)缺乏暢通的工業(yè)地產(chǎn)融資通道，工業(yè)地產(chǎn)商希望提高物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，而政府則更希望企業(yè)更多地自持，雙方博弈的結(jié)果取決于哪方話語(yǔ)權(quán)更大。從下游來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)，他們的購(gòu)買(mǎi)行為非常理性，決策過(guò)程非常慢，且企業(yè)客戶的基本需求差異非常大，不同的行業(yè)的需求很不一樣。比如做電子信息的、做生物醫(yī)藥的、做醫(yī)療器械的……每一種產(chǎn)業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)差別大，對(duì)廠房的需求也不一樣。
工業(yè)廠房行業(yè)市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析
工業(yè)地產(chǎn)是城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體，自改革開(kāi)放以來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)結(jié)合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路，很好地將“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市”三者進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，在拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。
從市場(chǎng)端來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮是一個(gè)不可忽視的事實(shí)。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和政策的調(diào)整，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐漸減少，開(kāi)發(fā)商面臨著越來(lái)越大的銷(xiāo)售壓力。
首先，近年來(lái)，隨著各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的繁榮，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū)，區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局已基本形成，工業(yè)企業(yè)“退城進(jìn)園”已基本完成，現(xiàn)存的能夠達(dá)到政府準(zhǔn)入的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源不多，市場(chǎng)逐漸從增量轉(zhuǎn)為存量。
目前國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，高端制造業(yè)將不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不斷升級(jí)，對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的需求也會(huì)上升。另外資產(chǎn)是增值的，城市在擴(kuò)張，土地資源越來(lái)越稀缺，多年后購(gòu)買(mǎi)的廠房將會(huì)不斷增值。
近幾年受?chē)?guó)內(nèi)外環(huán)境及疫情影響，政府實(shí)行寬松貨幣政策，不斷下調(diào)存款準(zhǔn)備金率來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)銀行存款利率也在不斷下調(diào)，無(wú)法有效抵御通貨膨脹，把錢(qián)存在銀行不能增值反而貶值，而且定期存款期限長(zhǎng)，時(shí)間成本很大。
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