自然資源部與有關部門針對已出讓未開發(fā)土地的政策研究，旨在推動土地資源的有效利用和房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。以下是關于該政策研究的主要內(nèi)容和關鍵點：

一、政策研究背景與目標

背景：當前，部分土地在出讓后因各種原因未能及時開發(fā)，形成閑置土地，這不僅浪費了土地資源，也對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成了壓力。

目標：通過研究和實施相關政策，盤活已出讓未開發(fā)的土地，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金困難，壓降債務，同時促進土地資源的高效利用。

二、政策研究的主要內(nèi)容

收回、收購閑置土地：

自然資源部支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或收購司法及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。

收回的閑置土地將優(yōu)先用于保障性住房建設，同時也可用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件。

“如何收地”的準線：

對于非企業(yè)自身原因造成閑置或土地局部未開發(fā)，且企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)、也難以轉讓的土地，政府將給予有償收回。

若因企業(yè)原因導致超期未動工兩年以上的土地，政府將依法無償收回。

土地收購價格標準：

自然資源部建議可以參照市場評估價格，或原地價款、利息及經(jīng)審計的開發(fā)建設直接投入來確定補償標準。

強調(diào)城市政府和土地使用權人應在市場化、法治化的基礎上充分協(xié)商，但不應簡單按照市場評估價來收購。

三、政策研究的實施與支持

資金支持：

對于收回、收購的土地用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。

要求地方政府量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務。

稅費支持：

對于收購已建成的商品房或收回、收購存量土地用于保障性住房建設的，可享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。

工作流程簡化：

對于收購已建成商品住房或收回、收購存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準收回時一并同意劃撥土地，簡化手續(xù)。

通過這一政策研究，自然資源部與有關部門旨在通過合理的價格機制和政策支持，促進已出讓未開發(fā)土地的盤活利用，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，同時實現(xiàn)土地資源的高效利用。這不僅是新一輪保交房工作的重要內(nèi)容，也是促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地交易行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》顯示：

2023年房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，受人口紅利消減、資產(chǎn)和收入預期走弱以及城鎮(zhèn)化進程放緩等因素影響，房地產(chǎn)需求疲軟，銷售、土地投資、開發(fā)及融資等環(huán)節(jié)均出現(xiàn)規(guī)模收縮的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)進入供需兩端業(yè)務模式重構的新時期。

近日，多地核心區(qū)域出現(xiàn)高溢價土地項目，土拍溢價率上升、流拍率下降等數(shù)據(jù)也顯示出土地市場的回溫態(tài)勢。蘇州、廈門和寧波3月27日誕生三個高價土拍項目。在蘇州土拍市場，經(jīng)過51輪激烈競標，綠城中國最終以每平方米6.5萬元、溢價率18.22%拿地，打破了蘇州乃至整個江蘇省的樓面價紀錄。

土拍市場的回溫依賴整體行情，近期房地產(chǎn)市場投資形勢已出現(xiàn)改善。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9%，降幅比上年全年收窄0.6個百分點，系降幅擴大近一年后首次收窄。與此同時，二手房市場已先于新房處于復蘇通道，據(jù)中指院監(jiān)測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數(shù)同比增長34.3%。

土地交易行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

一、整體市場概況

市場規(guī)模：近年來，土地交易市場規(guī)模受到房地產(chǎn)市場波動的影響，整體呈現(xiàn)波動趨勢。根據(jù)參考文章提供的數(shù)據(jù)，全國土地出讓成交價款從2020年的8.04萬億元跌至2023年的5.06萬億元，累計跌幅達37%。這一數(shù)據(jù)表明土地交易市場在近年來經(jīng)歷了較大幅度的調(diào)整。

市場供需：當前土地市場供需關系呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢。需求端，由于房地產(chǎn)市場下行，住宅用地市場需求相對低迷;供給端，一二線城市商品房庫存去化周期拉長，住宅用地供應放緩。此外，隨著政府對土地市場的監(jiān)管加強，土地資源的過度開發(fā)和濫用問題得到一定程度的遏制。

二、市場特征

成交規(guī)模企穩(wěn)：盡管市場整體成交規(guī)模有所下降，但部分地區(qū)土地市場仍呈現(xiàn)出企穩(wěn)態(tài)勢。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年全國300個城市涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降20.6%，土地出讓金同比下降16%。預計2024年土地市場供應規(guī)模仍將保持相對低位且平穩(wěn)運行。

市場分化加?。和恋厥袌龀尸F(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。一線城市和部分熱點二線城市土地市場相對活躍，成交量和溢價率較高;而三四線城市和部分非熱點二線城市土地市場則相對冷清，成交量和溢價率較低。這種分化現(xiàn)象預計在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)存在。

房企投資轉為“謹慎+聚焦”：在資金流動性和市場預期受限的情況下，房企對土地投資的態(tài)度轉為謹慎。房企更加注重項目的盈利能力和風險控制，將投資重心聚焦在優(yōu)質地塊和具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

三、市場趨勢

庫存去化仍是關鍵：未來一段時間內(nèi)，庫存去化仍將是土地市場的關鍵。政府和企業(yè)需要共同努力，通過優(yōu)化土地供應結構、加強土地市場監(jiān)管等措施，推動庫存去化工作取得實質性進展。

政策支持力度加大：為了穩(wěn)定土地市場和房地產(chǎn)市場，政府將加大政策支持力度。例如，通過降低土地出讓金、優(yōu)化土地供應結構等措施，降低房企的拿地成本;通過加大對閑置土地的盤活力度，提高土地利用效率。

數(shù)字化轉型加速：隨著科技的不斷發(fā)展，土地交易行業(yè)將加速數(shù)字化轉型。通過利用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術，提高土地交易的透明度和效率，降低交易成本。

四、面臨的挑戰(zhàn)

市場需求不足：由于房地產(chǎn)市場下行和購房者對未來的不確定性增加，土地市場需求相對不足。這將對土地市場的穩(wěn)定發(fā)展造成一定壓力。

土地資源緊張：隨著城市化進程的加速和人口的不斷增長，土地資源日益緊張。如何在保障經(jīng)濟發(fā)展的同時，實現(xiàn)土地資源的合理利用和可持續(xù)發(fā)展，是土地交易行業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。

監(jiān)管難度加大：隨著政府對土地市場監(jiān)管力度的加強，土地交易的監(jiān)管難度也在不斷加大。如何有效打擊土地違法違規(guī)行為，維護市場秩序，是土地交易行業(yè)需要解決的重要問題。

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