?　　低基數(shù)致銷(xiāo)售單月增速回升

　　2017年1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-4月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，但從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.2%，增速較上月擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)，主要是去年低基數(shù)所致。分城市來(lái)看，一線、二線、三四線5月單月住宅銷(xiāo)售面積同比增速分別為-38.1%、-33.7%、18.5%，其中二線降幅較上月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)、三線增速擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然本月銷(xiāo)售有所回暖，但我們認(rèn)為調(diào)控深化壓及銀行收緊按揭是大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售增速維持下行趨勢(shì)。價(jià)格方面，1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲3.8%，漲幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，單月銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下降0.6%，連續(xù)3月下行。

　　摘土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲，但溢價(jià)率有所回落

　　2017年1-5月，房企土地購(gòu)置面積7580萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)5.3%，增速較上月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款3036億元，同比增長(zhǎng)32.3%，增速較上月回落1.9個(gè)百分點(diǎn);土地成交均價(jià)同比上漲25.6%，增速較上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，根據(jù)百城數(shù)據(jù)，一線5月土地供應(yīng)量同比上升83%，高供應(yīng)下助力一線宅地成交溢價(jià)率回落(5月溢價(jià)率較4月下降24個(gè)百分點(diǎn));二線城市5月宅地溢價(jià)率均有所回升，環(huán)比擴(kuò)大33.4個(gè)百分點(diǎn);三線城市較上月回落7.5個(gè)百分。

　　開(kāi)工、投資單月增速顯著回落

　　2017年1-5月全國(guó)新開(kāi)工面積65179萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)9.5%，增速較上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)，但5月新開(kāi)工單月增速5.2%，較上月大幅收窄4.9個(gè)百分點(diǎn)，亦創(chuàng)6個(gè)月來(lái)新低。我們認(rèn)為新開(kāi)工的大幅回落反映了在銷(xiāo)售增速收窄和限價(jià)令等調(diào)控導(dǎo)致的房企開(kāi)工推盤(pán)意愿的大幅下降。投資方面，1-5月全國(guó)房地產(chǎn)投資37595億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，從單月增速來(lái)看，5月投資增速為7.3%，較上月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，增速亦創(chuàng)年內(nèi)新低。本月投資增速如期回落，盡管近期開(kāi)發(fā)融資端出現(xiàn)邊際改善(公司債稍寬)，但我們認(rèn)為仍難抵消需求端信貸收縮帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力，預(yù)計(jì)下半年投資增速仍將進(jìn)一步收窄。

　　按揭單月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

　　2017年1-5月全國(guó)房企到位資金58989億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增速較上月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增速4%，較上月大幅回落7.3個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是到位資金中個(gè)人按揭貸款單月同比下降9.6%，這是15年一季度以來(lái)按揭貸款首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這也表明當(dāng)前銀行收緊按揭的力度。利率方面，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，5月全國(guó)首套房貸利率4.73%，較上月擴(kuò)大0.21個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)7月上行。

　　投資建議：流動(dòng)性持續(xù)收縮，房地產(chǎn)投資拐點(diǎn)或現(xiàn);在銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、政策或流動(dòng)性出現(xiàn)改善預(yù)期之前，板塊估值存在較大下行壓力，建議關(guān)注低估值、業(yè)績(jī)確定性的個(gè)股，推薦：1)低估值龍頭：華僑城、新城控股、招商蛇口;2)：具備轉(zhuǎn)型預(yù)期的個(gè)股：嘉寶集團(tuán)、華聯(lián)控股等。