2018年整體樓市將下行 明年將成房?jī)r(jià)“最穩(wěn)”的一年

• 2017年12月28日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 1163 75
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

樓市從熱到冷最關(guān)鍵的因素就是一系列調(diào)控的組合拳，需求端的限購(gòu)、供應(yīng)端的嚴(yán)控商辦、信貸端的去杠桿等等，一系列的手段讓樓市迅速降溫。

2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？調(diào)控政策又是否會(huì)放松？

2017年即將過(guò)去，2018年樓市的調(diào)控政策成為大眾關(guān)注話題。目前來(lái)看，政策放松的可能性并不大。12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

其實(shí)，從2017年開(kāi)始，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)結(jié)束了快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院和鏈家研究院都接受了記者的采訪，針對(duì)樓市下一步走向發(fā)表了自己的意見(jiàn)。比較統(tǒng)一的是，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，2017年將成為“超級(jí)繁榮期”的尾巴，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

政策：松動(dòng)幾無(wú)可能

樓市從熱到冷最關(guān)鍵的因素就是一系列調(diào)控的組合拳，需求端的限購(gòu)、供應(yīng)端的嚴(yán)控商辦、信貸端的去杠桿等等，一系列的手段讓樓市迅速降溫。但同時(shí)由于曾經(jīng)樓市調(diào)控出現(xiàn)過(guò)先緊后松的情況，因此，這次調(diào)控政策能堅(jiān)持多長(zhǎng)時(shí)間成了購(gòu)房人普遍關(guān)心的話題。

對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院分析師對(duì)記者表示，短時(shí)間內(nèi)，將無(wú)法看到政策的松動(dòng)。監(jiān)管層已經(jīng)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，此次的樓市調(diào)控將建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不會(huì)放松。

另外，未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。

鏈家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。樓市政策不存在放松的可能。不過(guò)他同時(shí)也表示，由于現(xiàn)在北京等一線城市的政策已經(jīng)十分嚴(yán)厲，因此政策大幅加碼的可能性也不大。預(yù)計(jì)明年調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。

新房：投資增速進(jìn)一步下滑

對(duì)于明年的新房市場(chǎng)走向，中國(guó)指數(shù)研究院的市場(chǎng)分析師告訴記者，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

“2018年新房投資增速將進(jìn)一步下滑”的觀點(diǎn)楊現(xiàn)領(lǐng)也表示認(rèn)同，他認(rèn)為，除了貨幣信貸政策的收緊之外，新房投資增速的進(jìn)一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限、融資成本上升等方面。棚改由過(guò)去年均600萬(wàn)套減少到500萬(wàn)套，對(duì)銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用逐步減弱。

具體來(lái)看，2018年，不同城市的走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生明顯的差異。其中，一線城市的成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后北京全市月均成交量處在1萬(wàn)套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)，但房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。

信貸：個(gè)貸交易持續(xù)下滑50%，杠桿買(mǎi)房門(mén)檻增高

眾所周知，信貸一向是決定樓市冷暖的重要指標(biāo)?！霸跊](méi)有加杠桿的情況下，房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力將回歸基本面。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

事實(shí)上，受全年信貸政策從緊的影響，2017年個(gè)貸市場(chǎng)成交量表現(xiàn)不佳。據(jù)“賺賺金融”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年京個(gè)貸市場(chǎng)全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整體交易量中，從二季度開(kāi)始成交量的下滑尤為明顯，主要是源于上半年“3.17”政策對(duì)購(gòu)房人心理造成了較大影響，導(dǎo)致了成交量的下跌。

通過(guò)2017年1-12月全年個(gè)貸市場(chǎng)成交量的走勢(shì)圖可以看出，全年的走勢(shì)皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。“賺賺金融”品牌運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)吳昊表示， 今年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優(yōu)惠。自從5月份開(kāi)始，二套房利率調(diào)整為上浮20%，而下半年從9月開(kāi)始，首套房利率陸續(xù)調(diào)整為基準(zhǔn)或上浮5%，首套與二套利率的雙重上浮，都為購(gòu)房人買(mǎi)房增加了不少壓力。

除此之外，由于今年銀行按額度配比發(fā)放貸款，因此在整體信貸政策趨緊的情況下，銀行貸款發(fā)放的整體水平便較為緩慢。尤其是進(jìn)入三季度和四季度后，各家銀行的放款更是異常緩慢，而且貸款審批和辦理的審查也比往年更為嚴(yán)格。這些都導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款交易量的持續(xù)下滑。不過(guò)吳昊預(yù)計(jì)，明年購(gòu)房人對(duì)于房?jī)r(jià)及二手房市場(chǎng)的觀望心態(tài)或?qū)⒅饾u松弛，因此成交量可能出現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢(shì)。

市場(chǎng) ：2018年整體樓市將下行

對(duì)于2018年的整體樓市走向，中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示，總體來(lái)看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)將下行。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線城市的銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市面臨市場(chǎng)下行的壓力。

鑒于一二線城市銷(xiāo)售回落，房企新開(kāi)工意愿不足，將使全國(guó)新開(kāi)工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開(kāi)工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷(xiāo)售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。

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