宅基地“三權分置”改革：土地供給多元化 撬動更多改革機會

• 2018年1月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1426 94
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

所謂宅基地，指的是村集體給本集體內部村民使用的、用來建房的土地。宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

什么是宅基地“三權分置”？宅基地“三權分置”對市場的影響有多大？

“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權，適度放活宅基地使用權。”日前，國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態(tài)引來許多關注。

所謂宅基地，指的是村集體給本集體內部村民使用的、用來建房的土地。宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

姜大明還表示，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對農(nóng)村還是房地產(chǎn)市場而言，“三權分置”改革所撬動的紅利和機會遠超土地本身。

盤活宅基地 帶動鄉(xiāng)村振興活力

當前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村，因為進城務工人員增多，大量宅基地長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，是一項關乎鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民收入的重要問題。

“現(xiàn)在，已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農(nóng)’的時候了。”姜大明在上述會議中提到，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，用好土地是基礎，增加投入是關鍵。宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置。

“過去這塊地這不能用那不能用，有種種限制，只能在村集體成員之間流轉，而集體成員‘一戶一宅’，流轉的可能性很小?！敝袊r(nóng)業(yè)大學農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻教授告訴記者，宅基地的長期閑置影響了農(nóng)民的財產(chǎn)性收益，而盡快、適度地放開，并且推進“三權分置”，有利于農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入，遏制鄉(xiāng)村衰敗。

在姜大明的要求中，各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農(nóng)戶資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實現(xiàn)形式。而通過此前在一些地方的試點，或許可以窺見宅基地“三權分置”的具體做法和成效。

此前，我國在33個縣(市、區(qū))開展了完善農(nóng)村土地制度的改革試點，調整實施關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規(guī)定。

浙江省義烏市是這批試點的典型案例之一，尤其在宅基地“三權分置”改革中積累了不少經(jīng)驗，逐步探索建立了相關制度體系。從農(nóng)村宅基地“取得置換、抵押擔保、產(chǎn)權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創(chuàng)新制度，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，義烏市現(xiàn)已有3160戶農(nóng)戶累計退出農(nóng)村宅基地，建筑占地面積27.66萬平方米；24家金融機構累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，占全國試點地區(qū)總量的1/3以上。

朱啟臻認為，宅基地“三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農(nóng)民，這將帶來更大的活力和改革機會?！班l(xiāng)村振興就是要給農(nóng)民更多的權利，讓他們自己根據(jù)實際情況去處置他們的宅基地?！?/p>

土地供給多元化 撬動更多改革機會

事實上，在城鄉(xiāng)距離逐漸縮小的今天，宅基地“三權分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉(xiāng)村，還將撬動更多改革機會。

姜大明在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

宅基地，是目前農(nóng)村集體建設用地中的“大頭”。有統(tǒng)計顯示，我國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。在城市建設用地，尤其是大中城市的土地市場總體趨緊的背景下，包括宅基地在內的農(nóng)村集體建設用地被準許用于建設租賃住房試點，將帶動住房市場的改革進程。

“這條政策的創(chuàng)新之處，就是讓城市的需求與周圍農(nóng)村的供給可以在一定程度上對接?！北本煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應，有助于控制房價上漲，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農(nóng)村租賃房總量的增加幅度。

首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池表示，在農(nóng)村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產(chǎn)權，更多的是讓渡一定期限的使用權用于出租，雖然對商品房市場影響有限，但為老百姓提供了更多的住房選擇。

此前，國土資源部、住建部已經(jīng)在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個試點城市基本都屬于國有土地相對緊張的一二線城市，部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地；允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。

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