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  2018-2023年版文化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

至于廈門(mén)房?jī)r(jià)是否真的會(huì)跌，人人都盼望2018年是真正的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，但拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，是不是能達(dá)到你的預(yù)期，這又是一個(gè)沒(méi)人說(shuō)得清的懸念。

經(jīng)歷過(guò)歲末年初的沉寂期，2018年步入“金三”的樓市又起波瀾!

不同的是，相對(duì)以往封盤(pán)、漲價(jià)、熱銷(xiāo)等關(guān)鍵詞，最近市場(chǎng)并沒(méi)有“陽(yáng)春三月”的和煦，高層信號(hào)各種辛辣，帶著疾風(fēng)暴雨的寒栗。

這些信號(hào)，既有市場(chǎng)層面的，也有政策層面的，更有大政治周期變化的因素。無(wú)論來(lái)自于哪一方，都意味著，樓市要發(fā)生變化了。

伴隨著全國(guó)“兩會(huì)“前的樓市新信號(hào)的出現(xiàn)，2018年市場(chǎng)大邏輯已變，未來(lái)走向何方?房?jī)r(jià)是漲還是跌?

首先，是信貸方面。前幾天，又一則大消息傳來(lái)：銀行開(kāi)始對(duì)樓市“斷奶”了!

報(bào)道稱，中信銀行暫停了北京地區(qū)200萬(wàn)元以上個(gè)人住房抵押貸業(yè)務(wù)。除了暫停新增業(yè)務(wù)之后，連那些批復(fù)但還沒(méi)有放款住房抵押貸款，中信銀行也一律停止放款。

住房抵押貸款是中信銀行近年來(lái)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一，而如今卻暫停該項(xiàng)業(yè)務(wù)，中信銀行此舉釋放出了極為強(qiáng)烈的信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：春江水暖鴨先知，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，但凡有利可圖，就不會(huì)輕易叫停，中信銀行的舉動(dòng)在一定程度上表明了其對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的研判，即很可能未來(lái)房?jī)r(jià)將下行致使相關(guān)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。

有輿論表示，新一輪大封堵開(kāi)始了!樓市的資金通道只會(huì)越來(lái)越窄。

事實(shí)上，這也涉及到近期市場(chǎng)熱議關(guān)鍵詞：2018持續(xù)“錢(qián)緊”?

最明顯的一個(gè)信號(hào)就是，房貸利率持續(xù)上浮。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，2017年12月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。

包括廈門(mén)，截至年2017年底，大部分銀行房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了5%—20%的上浮，個(gè)別銀行停貸。

從目前，2018年以來(lái)，廣州、河北、北京、武漢等地區(qū)都相繼繼續(xù)上浮了購(gòu)房貸款利率，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)還有更多的城市跟進(jìn)。

房貸利率為何會(huì)上浮?最根本的原因就是市場(chǎng)錢(qián)緊，整體的貨幣環(huán)境已經(jīng)開(kāi)始收縮，市場(chǎng)上曾經(jīng)泛濫的流動(dòng)性正在被逐步收回。除了整體購(gòu)房成本的增加之外，如果流動(dòng)性不復(fù)存在，那么支撐房?jī)r(jià)暴漲的根基，就將失去支撐。

接下來(lái)，一些兩會(huì)的信息，也要多加留意。

其中，房地產(chǎn)稅一直是“兩會(huì)”期間民眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。房地產(chǎn)稅是否會(huì)在2018年取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，仍然受到了廣大民眾的關(guān)注。

而近期“九三學(xué)社”召開(kāi)了兩會(huì)提案新聞發(fā)布會(huì)，就直指樓市。

在其擬提交的提案中，最吸引眼球的是：應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn);必要時(shí)試點(diǎn)空置稅，減少空置和“捂盤(pán)”;研究修訂和完善繼承法，適時(shí)適度試點(diǎn)開(kāi)征遺產(chǎn)稅。

這幾個(gè)稅的提出，可以說(shuō)也是瞄準(zhǔn)房市來(lái)的。尤其是所謂的空置稅，是指政府為了充分利用資源，而對(duì)空置的居民房屋進(jìn)行收取一定量的稅收。

國(guó)內(nèi)知名職業(yè)投資人黃生表示：按這力度，如果在中國(guó)征收，對(duì)投機(jī)、投資客可謂一記重拳，理論上會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行。就算于房?jī)r(jià)漲跌無(wú)用，空置稅也能起到威懾作用，至少能亮明政府對(duì)樓市調(diào)控的決心。更重要的是能一定程度上減少空置資源的浪費(fèi)，對(duì)于以往開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的行為，也能夠有效抑制。

當(dāng)然，新稅種只是提案、建議，不一定會(huì)被采納實(shí)行，但這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)肯定不是利好信號(hào)。

此外，不同的政治周期，對(duì)應(yīng)著不同的政策取向。

新政治周期的到來(lái)，讓“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。無(wú)論未來(lái)會(huì)得到怎樣形式的貫徹，當(dāng)下對(duì)于市場(chǎng)情緒的影響，卻是立竿見(jiàn)影的。

再來(lái)看看包括廈門(mén)在內(nèi)的樓市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

近期，有關(guān)“一線城市房?jī)r(jià)32月來(lái)首降”的新聞再朋友圈刷屏。有媒體解讀，2018年樓市新一輪調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立。

同策研究院首席研究員張宏偉表示，當(dāng)本輪樓市調(diào)整大趨勢(shì)確立之后，房?jī)r(jià)一旦回落，廈門(mén)、深圳、?？诘?1個(gè)城市必然“首當(dāng)其沖“，并預(yù)計(jì)時(shí)間會(huì)在2018年的二三季度。

而日前經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也指出，二線城市，有一些房?jī)r(jià)和一線相似，比如合肥、廈門(mén)等城市，我認(rèn)為漲過(guò)頭了，會(huì)和一線城市一樣調(diào)整。

回過(guò)頭來(lái)看廈門(mén)樓市近期的表現(xiàn)，恰如馬光遠(yuǎn)所說(shuō)，新房?jī)r(jià)格確實(shí)處于讓人膜拜級(jí)別的。

據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)的《2018年2月全國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》數(shù)據(jù)，廈門(mén)以46875元/㎡位居全國(guó)第4，環(huán)比上漲1.84%，同比上漲20.85%，漲約7800元/㎡。

這當(dāng)然有成交結(jié)構(gòu)，高端產(chǎn)品占據(jù)主場(chǎng)的原因。雖然廈門(mén)樓市新房?jī)r(jià)格還是很高，但跑在一線的從業(yè)者、購(gòu)房者、投資客，已經(jīng)明顯感受到了降溫的趨勢(shì)。

從近半年開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，以往挺起腰板，日光、跳漲、售罄的盛況不再，明星盤(pán)去化5成的案例屢見(jiàn)不鮮，融信鉑悅灣等“特價(jià)房”也重出江湖了。包括昨天我們推文提及的“頂峰光輝”以價(jià)換量，也被不少網(wǎng)友認(rèn)為是市場(chǎng)逐步趨于理性的開(kāi)始。至少不再每看一次“房?jī)r(jià)”，都是驚嚇之旅。

所以，業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)大環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，最需要考慮的不再是誰(shuí)更有上漲潛力，而是誰(shuí)的安全邊際更高。

對(duì)此，我們?cè)徇^(guò)3個(gè)重要的參考指標(biāo)：1.該區(qū)域二手房1年來(lái)的跌幅;2.新房與二手房的價(jià)差;3.租金漲跌情況。這簡(jiǎn)直是高級(jí)黑必備的一句話，

至于后續(xù)政策環(huán)境，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)延續(xù)至今年三季度，三季度之后放松的概率大，今年政策會(huì)出現(xiàn)“超調(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)投資大幅度下滑，政策一定會(huì)被迫再次放松，三季度以后可以觀察房地產(chǎn)新的上漲周期是否會(huì)到來(lái)。

至于廈門(mén)房?jī)r(jià)是否真的會(huì)跌，人人都盼望2018年是真正的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，但拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，是不是能達(dá)到你的預(yù)期，這又是一個(gè)沒(méi)人說(shuō)得清的懸念。

借用業(yè)界人士的一句話：接下來(lái)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商不再捂盤(pán)惜售，市場(chǎng)正常的供應(yīng)量逐漸起來(lái)，客戶和開(kāi)發(fā)商平等坐下來(lái)溝通，可以在市場(chǎng)上有基本的選擇，這不正是搶不到房子的時(shí)代，許多人聲聲呼喚的嗎?

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