貸款沒(méi)還清房子可以轉(zhuǎn)賣嗎？ 如何將貸款轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上？

• 2018年4月16日 lihuizhen來(lái)源：掃房網(wǎng)/安居客 844 52
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  2018-2023年住房貸款產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

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轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。

沒(méi)有還清銀行貸款的房子，屬于抵押狀態(tài)，必要先到銀行辦理注銷抵押登記，買(mǎi)賣雙方才能繼續(xù)交易，才能成功辦理過(guò)戶手續(xù)。

二手房的買(mǎi)賣中，這種未還清貸款的房子交易很普遍，那么買(mǎi)這種房子，該如何操作?

當(dāng)我們辦理貸款買(mǎi)房的時(shí)候，是拿房產(chǎn)證抵押給銀行，銀行才會(huì)放款，貸款沒(méi)還清，抵押狀態(tài)未解除，房子就沒(méi)法兒賣。但如果真的急用錢(qián)的話，我們可以嘗試以下三個(gè)辦法。

1、用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易最常見(jiàn)、最方便的方式。適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

限制1：你的首付款比例要高，這樣銀行的未還清貸款額度就小，買(mǎi)家的首付款就可以支撐起你的未還清款項(xiàng)了，或者說(shuō)買(mǎi)家的首付款額度高。

限制2：一般情況下，買(mǎi)家先交付首付款，但是房屋卻被抵押在銀行沒(méi)有房產(chǎn)證，這樣對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是一種巨大的風(fēng)險(xiǎn)，很少有買(mǎi)家會(huì)愿意采用這種方式，這時(shí)候最好找銀行或中介做中間人，簽好協(xié)議。

限制3：部分銀行對(duì)于提前還貸有一定的要求，有的銀行甚至需要繳納一定的違約金。

注意：買(mǎi)賣雙方需要先去了解銀行是否對(duì)提前還貸有要求。有些銀行會(huì)對(duì)提前還貸有限制，如果賣家不符合提前還貸的條件，或者提前還貸需付違約金，那么依然難以解除房屋抵押。

如果買(mǎi)家的首付款小于未還清貸款額，賣家也可以與買(mǎi)家商量提高首付，適當(dāng)降價(jià)的方式協(xié)商完成。

2、轉(zhuǎn)按揭(將貸款轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上)

轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。

也就是說(shuō)出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買(mǎi)方，讓買(mǎi)方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。

轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)流程相當(dāng)復(fù)雜，存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。

3、再次貸款來(lái)繳清剩余貸款

假設(shè)以上兩種都行不通的情況下，賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn))向銀行或者資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。

等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費(fèi)。

總結(jié)：賣家需注意，如果買(mǎi)家不同意幫賣家贖樓(墊首付)，那么賣家一定要把握好提前還貸、解除抵押的時(shí)間，以免因耽誤了贖樓的時(shí)間，而造成違約。

以上內(nèi)容僅為一般性情況，不排除各地政策中的特殊部分，建議有這方面需求的你可到當(dāng)?shù)劂y行和房產(chǎn)交易中心咨詢具體的操作方法。

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