哪些問(wèn)題會(huì)讓房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶？

• 2018年8月15日 HaoChenChong來(lái)源：房天下 386 18
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  2018-2024年中國(guó)房產(chǎn)交易管理行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房產(chǎn)交易管理行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)...

過(guò)戶是買(mǎi)房后的關(guān)鍵一步。從法律上講，產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶，房子才是你的，沒(méi)過(guò)戶就還是算賣(mài)家的。那么，什么是房屋過(guò)戶?

過(guò)戶是買(mǎi)房后的關(guān)鍵一步。從法律上講，產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶，房子才是你的，沒(méi)過(guò)戶就還是算賣(mài)家的。那么，什么是房屋過(guò)戶?

一、什么是房屋過(guò)戶?

房屋過(guò)戶是指房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)予等情況發(fā)生時(shí)，原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的登記。

二、辦理二手房過(guò)戶時(shí)，哪些情況無(wú)法過(guò)戶?

情況1、賣(mài)家無(wú)法提供房產(chǎn)證

沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒(méi)有保暄。

情況2、賣(mài)方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。即使完成了過(guò)戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。因此，過(guò)戶時(shí)必須要讓所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來(lái)不了，要讓對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，盡可能的降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。

情況3、被有關(guān)部門(mén)查封的房產(chǎn)

買(mǎi)被查封的房子有可能無(wú)法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。買(mǎi)家常常防不勝防，如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，房屋被查封期間無(wú)法過(guò)戶。

情況4、未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在不少賣(mài)家的房子都是貨款買(mǎi)的，未還清銀行貨款的房子叫抵押房。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

根據(jù)此條，已設(shè)立抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，須征得抵押權(quán)人同意或提前清償?shù)盅簷?quán)人。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，必須先將抵押權(quán)撤銷(xiāo)以后方能辦理過(guò)戶。所以，購(gòu)買(mǎi)此類房子，賣(mài)家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，賣(mài)家必須還清擔(dān)保的錢(qián)，才能辦理解押。

情況5、產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)

如果房屋有違建，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：屬于違章建筑的;屬于臨時(shí)建筑的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買(mǎi)賣(mài)、不能過(guò)戶、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貨款的。

情況6、正在出租的房屋

我國(guó)法律有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)不能對(duì)抗在先成立的租房買(mǎi)賣(mài)。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒(méi)到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

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