澳大利亞樓市或跌入“冰川時(shí)代” 在過(guò)去一年悉尼房?jī)r(jià)下跌7.4%

• 2018年11月17日 YaoEnHua來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)股吧 680 40
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  寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

我們知道，澳大利亞經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)90年代開始，上演了27年的亮眼指數(shù)，而這背后的一大重要成因是全球資金對(duì)澳經(jīng)濟(jì)的大量投資，其中，吸引外國(guó)投資者投資該國(guó)樓市幾乎是澳大利亞經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱。 但當(dāng)全球市場(chǎng)利率上升的趨勢(shì)已經(jīng)不可能改變，同時(shí)，主要央行回歸貨幣正

我們知道，澳大利亞經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)90年代開始，上演了27年的亮眼指數(shù)，而這背后的一大重要成因是全球資金對(duì)澳經(jīng)濟(jì)的大量投資，其中，吸引外國(guó)投資者投資該國(guó)樓市幾乎是澳大利亞經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱。 但當(dāng)全球市場(chǎng)利率上升的趨勢(shì)已經(jīng)不可能改變，同時(shí)，主要央行回歸貨幣正常化也已箭在弦上的時(shí)候，這對(duì)像澳大利亞這樣靠全球熱錢支撐的經(jīng)濟(jì)模式則是沉重打擊。

而這背后更是在過(guò)去受益于經(jīng)濟(jì)全球化而對(duì)房?jī)r(jià)有利的因素都正在澳大利亞慢慢消失，而10年期美國(guó)國(guó)債的價(jià)格波動(dòng)更是會(huì)間接的傳遞到包括樓市在內(nèi)的所有商品資產(chǎn)上去。

據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)Corelogic最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞全國(guó)總體房?jī)r(jià)環(huán)比下跌明顯，比如，在過(guò)去一年悉尼房?jī)r(jià)下跌7.4%，創(chuàng)下1990年2月以來(lái)的最大年度跌幅。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)Domain發(fā)布的報(bào)告指出，澳大利亞兩大城市悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)創(chuàng)下2008年以來(lái)最大的年度跌幅，稍早前，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志更是將澳大利亞列為全球房?jī)r(jià)被高估最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)體。

比如，英國(guó)《每日郵報(bào)》在二個(gè)月前曾報(bào)道，一套位于澳大利亞黃金海岸總面積約17500平方米的豪宅在報(bào)價(jià)下調(diào)了近600萬(wàn)澳元后，仍無(wú)人問(wèn)津(據(jù)悉，這是該地區(qū)近20年來(lái)為數(shù)不多的一次近3000萬(wàn)元人民幣的降價(jià))，這使得賣房業(yè)主陷入債務(wù)負(fù)擔(dān)絕望，據(jù)研究機(jī)構(gòu)Digital Finance 預(yù)計(jì)，如果澳房產(chǎn)平均價(jià)格跌20%，那么全澳將有超過(guò)35萬(wàn)戶家庭陷入負(fù)資產(chǎn)。

不巧的是，已經(jīng)有機(jī)構(gòu)(AMPCaptial)再度下調(diào)了該國(guó)樓市的預(yù)期，預(yù)計(jì)2020年悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)將從最高點(diǎn)大幅下降20%左右，平均價(jià)格很有可能會(huì)跌回2015年上半年的水平。

但現(xiàn)在，澳大利亞房?jī)r(jià)將雪上加霜的是，CoreLogic的數(shù)據(jù)還顯示，過(guò)去數(shù)周澳大利亞房屋拍賣清盤率持續(xù)低于50%，較年初大幅下滑超20個(gè)百分點(diǎn)，這意味著澳大利亞大量房產(chǎn)正變得無(wú)人問(wèn)津，樓市或跌入“冰川時(shí)代”，同時(shí)，澳大利亞房屋拍賣清盤率將持續(xù)走低，越來(lái)越多空置房產(chǎn)更會(huì)拖累房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道。

據(jù)路透社援引凱投宏觀駐悉尼的首席分析師數(shù)據(jù)顯示，截止2018年9月，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調(diào)查時(shí)已經(jīng)上升了21.2%和16.3%，但要知道，悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)占到了該國(guó)房地產(chǎn)總產(chǎn)值的三分之二以上。

而正是在這些背景下，此前大量高凈值的國(guó)外購(gòu)買人群已經(jīng)對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)的投資興趣降溫，同時(shí)，澳大利亞房?jī)r(jià)的跌跌不休(截止10月底，澳大利亞房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)下跌)，也影響到這幾年部分已購(gòu)房投資者的還款意愿。

其中一個(gè)重要的原因就是這些買家對(duì)澳大利亞房?jī)r(jià)并不樂(lè)觀，還會(huì)繼續(xù)下行，如果再下跌5%以上，那么，整個(gè)資產(chǎn)估值就會(huì)低于他們貸款的總金額，正因此，他們認(rèn)為與其履行貸款協(xié)議買先前的高價(jià)房，還不如斷供棄房，等價(jià)格再次進(jìn)入底部時(shí)逢低買，這樣還能省下一筆錢。

據(jù)日前《澳大利亞金融評(píng)論》對(duì)五位頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查顯示，他們預(yù)計(jì)澳大利亞房?jī)r(jià)指數(shù)將繼續(xù)惡化至2019年，悉尼是經(jīng)濟(jì)衰退的中心，而在美元加息周期中，澳聯(lián)儲(chǔ)或有可能在2019年3月以后也不得不選擇加息(目前澳聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)三年維持利率在紀(jì)錄低位不變)，而這無(wú)疑將更會(huì)加重澳樓市投資者的房貸債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激他們決定在房?jī)r(jià)跌跌不休之際斷供棄房。

據(jù)澳新銀行近日表示，澳大利亞面臨高企的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)和家庭債務(wù)問(wèn)題，在澳房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下跌的情況下，這種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)正引發(fā)越來(lái)越多的關(guān)注(比如銀行房貸壞賬快速增加)，與此同時(shí)，一些澳大利亞的城市管理者也處在矛盾中，一方面是利率上升后，隨著斷供棄房潮日益蔓延，不用動(dòng)腦子就能想到這里的樓市將會(huì)發(fā)生什么，不希望出現(xiàn)大幅波動(dòng)，另一面，他們也已經(jīng)感受到了當(dāng)?shù)貪撛谫?gòu)買者的情緒，并開始向外國(guó)買家征收更多的稅收來(lái)打擊投機(jī)行為。

我們查詢澳政府部門文件或當(dāng)?shù)孛襟w公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，比如，墨爾本和維多利亞州對(duì)空置6個(gè)月及以上的房屋每年會(huì)額外征收房屋總價(jià)1%的稅收，而外國(guó)買家購(gòu)買新南威爾士州的住宅附加稅也增加了100%，不僅于此，按路透社在數(shù)周前的消息稱，如果當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變得更壞時(shí)，甚至可能將海外買家的空置房子強(qiáng)制征用為廉租房的情況都有可能發(fā)生，這就意味著這些空置房產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)被“充公”了。

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