2018年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)排名：深圳招商蛇口排第二

• 2019年3月13日 ZhangHongYuan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 480 25
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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)最大的不同就是，產(chǎn)業(yè)價(jià)值要與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值相關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為承載與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種空間形態(tài)，在提升土地產(chǎn)業(yè)價(jià)值和城市產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)多元化發(fā)展和金融資本投資的新藍(lán)海。過(guò)去，以張江高科和招商蛇口等政府平臺(tái)公司為代表的國(guó)有企業(yè)，以及以華夏幸福、億達(dá)和聯(lián)東等為代表的民營(yíng)企業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要市場(chǎng)主體。但近兩年來(lái)，在房地產(chǎn)政策高壓下，萬(wàn)科、金地、碧桂園等一大批傳統(tǒng)地產(chǎn)商扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并呈現(xiàn)明顯的擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，新松機(jī)器人、東旭集團(tuán)、富士康等制造企業(yè)也均有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行動(dòng)或計(jì)劃。除此之外，金融資本也開(kāi)始參與投資布局物流園區(qū)和科技園區(qū)。

然而，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前仍處于起步發(fā)展階段，發(fā)展模式相對(duì)單一，經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)粗放，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商良莠不齊，“以產(chǎn)業(yè)之名、行地產(chǎn)之實(shí)”的現(xiàn)象普遍存在。本次榜單的推出，不僅是行業(yè)參與者的品牌榮耀，也希望能夠成為地方政府、金融機(jī)構(gòu)參考和評(píng)判產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商價(jià)值和合作可能的重要依據(jù)。

1、指標(biāo)說(shuō)明

筆者認(rèn)為一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該具備強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、良好的資本運(yùn)作能力和優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理能力。強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力很大程度上決定了產(chǎn)業(yè)的集聚程度和發(fā)展?jié)摿?。?yōu)秀的資本運(yùn)作能力有利于企業(yè)走出資本困境，幫助企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，抓住市場(chǎng)。此外，在土地和資金獲取成本不斷提升的前提下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效的經(jīng)營(yíng)管理模式能夠提質(zhì)增效，進(jìn)一步釋放利潤(rùn)空間。

在考慮以上三個(gè)方面的基礎(chǔ)上，我們建立了2018年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商TOP50評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括一級(jí)指標(biāo)3個(gè)和二級(jí)指標(biāo)7個(gè)，具體如下：

2、評(píng)選結(jié)果

遵循科學(xué)、系統(tǒng)、客觀(guān)、可操作、可對(duì)比的基本原則，賽迪顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心，對(duì)入圍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行比分評(píng)選。最終評(píng)選榜單結(jié)果如下：

榜單分析

以榜單為基礎(chǔ)，我們對(duì)于參與主體的區(qū)域分布，行業(yè)類(lèi)別和企業(yè)性質(zhì)進(jìn)行了分析。

從地理位置看：2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商TOP50主要分布在一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市部分涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)TOP50上榜企業(yè)分布較為集中，主要分布在北京、上海和廣東等區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的省市，三地占比超過(guò)60%。一線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商憑借較好的本地資源和市場(chǎng)認(rèn)知獲得快速發(fā)展。此外，武漢、重慶、蘇州等二線(xiàn)城市也涌現(xiàn)了部分優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。

2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商TOP50企業(yè)地理位置分布

從行業(yè)類(lèi)別看：非傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)居多，且排名靠前：以張江高科、招商蛇口、上海臨港等政府平臺(tái)公司，以中節(jié)能為代表的非傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)不僅占據(jù)多數(shù)，且排名相對(duì)靠前。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)排名主要位于20-30之間，較往年有較大進(jìn)步。據(jù)賽迪顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，約有四成企業(yè)不同程度涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，打造企業(yè)的新增長(zhǎng)板塊。碧桂園、恒大、綠地、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商加快拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其在資金等方面的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，蓄勢(shì)待發(fā)。

2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商TOP50行業(yè)類(lèi)別比例分布

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看：國(guó)有企業(yè)為主，張江高科、招商蛇口等國(guó)有企業(yè)占比高達(dá)42%，以華夏幸福基業(yè)、宏泰發(fā)展、億達(dá)等為代表的民營(yíng)企業(yè)占比達(dá)33%。國(guó)有企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有深厚的產(chǎn)業(yè)和政府等資源優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，筆者認(rèn)為仍會(huì)有大量政府平臺(tái)公司加快轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，且央企及實(shí)體企業(yè)繼續(xù)布局。

2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商TOP50企業(yè)性質(zhì)比例分布

經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商上榜的企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展特點(diǎn)等進(jìn)行分析，我們認(rèn)為一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)能力，包括產(chǎn)業(yè)眼光、產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)人才等。后續(xù)，賽迪顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心還將會(huì)對(duì)上榜產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行深度分析。

此外，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展，筆者有如下三個(gè)建議：

一是打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目：

選取具有投資價(jià)值的城市區(qū)域打造品質(zhì)產(chǎn)品，搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)資源，并匹配服務(wù)體系，樹(shù)立企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌，成為推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的典范。

二是拓展融資渠道及創(chuàng)新模式：

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量極高，亟待資本助力。金融資本借助產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)也可以規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)深度融合將成為行業(yè)趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張，需通過(guò)拓展融資渠道，加強(qiáng)資本化運(yùn)作。

三是加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作：

一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè)。通過(guò)與產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)的溝通合作，逐漸梳理和導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的首要任務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應(yīng)該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺(tái)，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)為服務(wù)工具，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動(dòng)性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場(chǎng)需求。

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