買房小知識：租賃期間房屋被賣出該怎么辦?

• 2019年8月12日 ChenJunYi來源：房天下 1251 81
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房子想賣出去可是到處找不到買家，房子剛剛出租出去，買主卻找上門來。這時候不僅是賣家，買家也會有疑惑，已出租的房屋能買賣嗎?答案是肯定的，那么購買出租中的房屋需要注意什么問題呢?

房子想賣出去可是到處找不到買家，房子剛剛出租出去，買主卻找上門來。這時候不僅是賣家，買家也會有疑惑，已出租的房屋能買賣嗎?答案是肯定的，那么購買出租中的房屋需要注意什么問題呢?

一、已出租的房屋能買賣嗎?

對于已經(jīng)出租的房屋能買賣嗎，答案是肯定的。因為房屋出租的法律關系中，承租人享有的是房屋的使用權，而房屋的所有權依然屬于出租人;此外對房屋上設立租賃合同是一個負擔行為，而房屋買賣是處分行為，兩者同時進行并不沖突。

不過要注意買賣出租房屋的兩個問題，一是買賣不破租賃，即在租期到期之前，房屋購買者不能要求承租人騰房。二是承租人的優(yōu)先購買權，買出租的房屋之前要有承租的人的放棄優(yōu)先購買權最好。

二、租賃期間房屋被賣出，該怎么辦?

(一)買賣合同有效。買賣合同是出租人與第三人就房屋所有權簽訂的合同，只要主體適格，意思表示真實，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，就應該有效。根據(jù)合同法相關解答，承租人請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。

(二)租賃合同仍然有效，承租人有權繼續(xù)居住。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”此即買賣不破租賃。所謂買賣不破租賃，又稱所有權變動不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權發(fā)生變動，由新所有權人法定承受該租賃合同。

買賣不破租賃的構成要件包括：

(1)租賃合同有效;

(2)租賃期間內，租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動。

它的效力使買受人所取得的對于租賃房屋的所有權，受到承租人對于該房屋用益權的抗辯，從而不能使租賃關系被破除而終止，租賃關系仍然存在，承租人對于房屋的用益權不受買賣效力的影響。房屋租賃合同在先且依法有效，租賃期間，出租人將房屋賣給第三人，因此，承租人有權繼續(xù)租賃該房屋，承租人的利益應該受到法律的保護，第三人無權要求承租人搬離，但是有權要求承租人向其支付租金。

(三)承租人可要求出租人賠償損失。根據(jù)我國合同法第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

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