房子想賣出去可是到處找不到買(mǎi)家，房子剛剛出租出去，買(mǎi)主卻找上門(mén)來(lái)。這時(shí)候不僅是賣家，買(mǎi)家也會(huì)有疑惑，已出租的房屋能買(mǎi)賣嗎?答案是肯定的，那么購(gòu)買(mǎi)出租中的房屋需要注意什么問(wèn)題呢?
房子想賣出去可是到處找不到買(mǎi)家，房子剛剛出租出去，買(mǎi)主卻找上門(mén)來(lái)。這時(shí)候不僅是賣家，買(mǎi)家也會(huì)有疑惑，已出租的房屋能買(mǎi)賣嗎?答案是肯定的，那么購(gòu)買(mǎi)出租中的房屋需要注意什么問(wèn)題呢?
一、已出租的房屋能買(mǎi)賣嗎?
對(duì)于已經(jīng)出租的房屋能買(mǎi)賣嗎，答案是肯定的。因?yàn)榉课莩鲎獾姆申P(guān)系中，承租人享有的是房屋的使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)依然屬于出租人;此外對(duì)房屋上設(shè)立租賃合同是一個(gè)負(fù)擔(dān)行為，而房屋買(mǎi)賣是處分行為，兩者同時(shí)進(jìn)行并不沖突。
不過(guò)要注意買(mǎi)賣出租房屋的兩個(gè)問(wèn)題，一是買(mǎi)賣不破租賃，即在租期到期之前，房屋購(gòu)買(mǎi)者不能要求承租人騰房。二是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)出租的房屋之前要有承租的人的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)最好。
二、租賃期間房屋被賣出，該怎么辦?
(一)買(mǎi)賣合同有效。買(mǎi)賣合同是出租人與第三人就房屋所有權(quán)簽訂的合同，只要主體適格，意思表示真實(shí)，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)該有效。根據(jù)合同法相關(guān)解答，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的，人民法院則不予支持。
(二)租賃合同仍然有效，承租人有權(quán)繼續(xù)居住。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝思促I(mǎi)賣不破租賃。所謂買(mǎi)賣不破租賃，又稱所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，由新所有權(quán)人法定承受該租賃合同。
買(mǎi)賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：
(1)租賃合同有效;
(2)租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買(mǎi)賣、互易、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。
它的效力使買(mǎi)受人所取得的對(duì)于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對(duì)于該房屋用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，租賃關(guān)系仍然存在，承租人對(duì)于房屋的用益權(quán)不受買(mǎi)賣效力的影響。房屋租賃合同在先且依法有效，租賃期間，出租人將房屋賣給第三人，因此，承租人有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，第三人無(wú)權(quán)要求承租人搬離，但是有權(quán)要求承租人向其支付租金。
(三)承租人可要求出租人賠償損失。根據(jù)我國(guó)合同法第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
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