土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 土地開發(fā)行業(yè)市場投資前景2023

• 吳澳燕 2023年1月16日 來源：互聯(lián)網 251 8
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土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。

土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時各能級城市土地市場熱度持續(xù)分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計劃，各城市間市場熱度也持續(xù)分化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

除供求規(guī)模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應質量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價則出現(xiàn)小幅上漲。

2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點;住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

土地開發(fā)行業(yè)伴隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而不斷發(fā)展。土地開發(fā)行業(yè)是城 鎮(zhèn)化的重要基礎，是城市建設、發(fā)展的重要前提。土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，一方 面為城鎮(zhèn)化和工業(yè)化提供了土地，保證了城市發(fā)展所需土地的供給。更重要的 是，土地開發(fā)產生的收益成為我國城鎮(zhèn)化過程中城市基礎設施建設的重要資金 來源。通過土地開發(fā)，不僅促進了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、 實現(xiàn)了社會資金向城市發(fā)展流動。

隨著國內經濟的持續(xù)發(fā)展和我國城市化和工業(yè)化進程加快、土地作為不可 再生性稀缺資源，長期內將保持升值趨勢。總體上，我國房地產行業(yè)在國家宏 觀政策指引和市場供求作用下，仍將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，使得城市土地開發(fā)整 理行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

土地開發(fā)行業(yè)市場投資前景2023

地市場成交建筑面積為14.44億平方米，成交金額4.73萬億，較2021年同期分別下降了37%、31%，土地出讓金從高峰的8.7萬億下降了約3萬億規(guī)模。

從長期來看，土地市場與人口數(shù)量變化息息相關，人口凈流入的城市土地市場仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財政或將難以為繼。總體而言，我國城鎮(zhèn)化率已經接近瓶頸，人口老齡化、少子化對于住房需求均產生負面影響，土地市場成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢將是必然。

土地出讓規(guī)模急速擴張的同時，一些城市非理性供地為后期房地產市場轉弱也埋下了伏筆。克而瑞研究中心的相關研究報告表明，目前，我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支，近一半的城市土地供應過量，隨著房地產市場步入調整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標向新區(qū)傾斜，但因為市政配套尚未真正落地，人口導入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯配。

未來，無論是土地供給還是需求都將呈現(xiàn)下降趨勢，這直接影響未來土地財政的可持續(xù)性，因此，未來構建地方穩(wěn)定的財政來源極為重要，房地產稅開征是大勢所趨。

國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，將盤活存量資產與擴大有效投資工作進行掛鉤，明確要重點盤活存量土地資源。在新時代高質量發(fā)展命題之下，城市發(fā)展已從“增量時代”到“存量時代”，推進閑置低效用地處置，向存量要空間要效益，是走內涵式發(fā)展、推進節(jié)約集約用地的必由之路。

1.5級土地開發(fā)模式契合城市發(fā)展要求及市場需求。目前，深圳、東莞、青島、長沙等城市相繼開展了1.5級土地開發(fā)模式的探索和創(chuàng)新實踐。如長沙馬欄山量體裁衣，首試1.5級土地開發(fā)模式，2.8萬平方米馬欄山創(chuàng)智園項目占地50畝，共6棟單體建筑，采用裝配式建筑，年產值超過15億元，稅收超過1.5億元，實現(xiàn)多方共贏。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。土地開發(fā)行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策的重要工具。報告根據(jù)土地開發(fā)行業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標體系，研究一定時期內中國土地開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀、變化及趨勢。

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  2022-2027年中國土地開發(fā)行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告

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