優(yōu)質(zhì)民營房企再迎融資利好 民營房企信用債融資現(xiàn)狀

• 黃江 2023年5月9日 來源：新浪 1045 66
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房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環(huán)比上升 35.4%。

優(yōu)質(zhì)民營房企再迎融資利好

5月8日，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“碧桂園”)完成了2023年度第一期、第二期中期票據(jù)(23碧桂園MTN001、23碧桂園MTN002)的發(fā)行。公開數(shù)據(jù)顯示，第一期票據(jù)額度為8億元、第二期票據(jù)額度為9億元，發(fā)行期限均為2年，票面利率分別為3.8%、3.95%，兩期均由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

中債信用增進公司是我國首家專業(yè)債券信用增進機構(gòu)，于2009年在中國人民銀行的指導下由中國銀行(3.4, -0.02, -0.58%)間市場交易商協(xié)會聯(lián)合多家實力國企共同發(fā)起成立。2022年第四季度以來，中債信用增進全額擔保發(fā)債的方式，給民營房企融資開了一個閘口，碧桂園、龍湖、新城控股等由監(jiān)管部門選定的示范性民營房企首批破冰。此次發(fā)行，中債信用增進再次為碧桂園提供“全額擔?！?，展現(xiàn)出監(jiān)管層對優(yōu)質(zhì)民營企房企堅定的支持，同時也認可了碧桂園作為行業(yè)標桿的企業(yè)基本面。

自政府在多個場合表示，要支持合理住房和融資需求、支持示范房企的融資發(fā)展后，碧桂園已在2022年合計發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品折合人民幣近百億元，并于今年1月31日獲批200億儲架式中期票據(jù)發(fā)行額度，成為2023年春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。監(jiān)管層及金融機構(gòu)對碧桂園經(jīng)營穩(wěn)健的認可與支持，使得其在穩(wěn)經(jīng)營、償債務(wù)、謀發(fā)展等方面有了更大的空間。

2022年，在銷售市場疲弱、資本市場信心不足的情況下，碧桂園守住了保經(jīng)營安全、保交樓、保債務(wù)剛兌的底線，期末剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%。凈借貸比率從中期的48.1%進一步下降至40%，是近十年以來的最低值。同時，全年共計交付近70萬套房屋，體現(xiàn)了頭部企業(yè)的擔當。

進入2023年，碧桂園集團董事會表示，將抓住市場修復的機遇，踐行新的發(fā)展模式，繼續(xù)走高質(zhì)量發(fā)展之路。4月25日，碧桂園以超28億元成功競得杭州濱江區(qū)地塊。碧桂園集團總裁莫斌此前在業(yè)績發(fā)布會上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比，并計劃在未來3-5年內(nèi)將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

民營房企信用債融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環(huán)比上升 35.4%。

4 月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降，其中，萬科、綠城、美的、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行，但美的發(fā)行的 12 億元中票不僅有中債增全額擔保，中信證券、中債增和交通銀行三家機構(gòu)還設(shè)立了信用緩釋風險憑證，當前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強的增信措施，投資人對民營房企的信心有待進一步恢復。

ABS 連續(xù)兩月環(huán)比上升，其中，CMBS/CMBN 是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達 67.3%，供應鏈 ABS、類 REITs 分別占比 28.1%、4.6%。4 月，新希望地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等民營及外資房企成功發(fā)行 CMBS/CMBN 產(chǎn)品，優(yōu)先級利率分別為 5.5%、3.9%、3.5%，民營房企擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)能夠發(fā)行相應資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，豐富融資渠道，降低融資成本。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》顯示：

房地產(chǎn)行業(yè)在2022年陷入困境，行業(yè)普遍期待在2023年迎來復蘇之年。值得慶幸的是，3月樓市成交量同環(huán)比均大幅上漲。根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)，全國50個一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增速分別為62%、34%和24%，同比增速分別為57%、42%和41%。觀察1至3月樓市的成交數(shù)據(jù)，本輪樓市的復蘇動力超出2022年年底時的預期。但是，至今為止，市場對于房地產(chǎn)銷售復蘇仍然存疑，部分高頻數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，即便是品牌房企的主推項目，來訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑?？紤]到房地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)明顯降溫，市場普遍認為房地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。

房地產(chǎn)周期的開啟是中國經(jīng)濟復蘇的重要推動力量，復盤歷史，2009年以來的5輪經(jīng)濟復蘇期中，房地產(chǎn)銷售都領(lǐng)先于實體經(jīng)濟出現(xiàn)復蘇。高頻數(shù)據(jù)的迅速走低成為房地產(chǎn)行業(yè)頭頂?shù)囊黄瑸踉疲顿Y者擔憂房地產(chǎn)行業(yè)是否可能二次探底，繼2022年之后，再次成為中國經(jīng)濟增長的拖累項。二級市場中，大金融板塊近期表現(xiàn)強于市場，成為投資者關(guān)注的焦點。但是，如果房地產(chǎn)行業(yè)二次探底，那么本輪上漲將只是一次回光返照。因此，如何判定房地產(chǎn)行業(yè)真正企穩(wěn)的時間點對于全年投資節(jié)奏的把握至關(guān)重要。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)長周期的下行拐點，2023年的房地產(chǎn)復蘇期是長周期下行階段的第一個復蘇期。當前的一些新現(xiàn)象值得投資者重視，已有研究中的部分結(jié)論已經(jīng)不再適用。我們認為新現(xiàn)象不妨礙房地產(chǎn)行業(yè)在2023年全面企穩(wěn)的趨勢，但是投資者需要重點關(guān)注房價漲速是否達到企穩(wěn)水平，房地產(chǎn)銷售的拐點是相對滯后的指標。通過建立房價預期模型，我們發(fā)現(xiàn)高能級城市的房價已經(jīng)企穩(wěn)，但是全國房價距離企穩(wěn)點非常遙遠。我們建議房地產(chǎn)銷售刺激政策要以“房住不炒”的基本國策為前提，在穩(wěn)定房價漲幅的同時，防范房價過快上漲，在當前時間點，政府要審慎地對待一二線樓市的刺激，但是需要以更實舉措刺激三四線房價，以防范更嚴重的危機發(fā)生，通過建立以房價為重要參考指標的政策體系，房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇期將更加平穩(wěn)。本文分四個章節(jié)討論以上內(nèi)容。

加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式

從投資端看，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，較去年10%的降幅明顯收窄;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9%，較去年25.9%的降幅大幅收窄。

與此對應，房企的融資狀況正逐步改善。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升。截至3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點?！耙患径确康禺a(chǎn)開發(fā)貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比，處在較高水平。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

從銷售端看，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉(zhuǎn)增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進一步收窄，較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商品房銷售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉(zhuǎn)為增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

這意味著前期一系列政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，尤其在首套房貸利率政策調(diào)整優(yōu)化的帶動下，房貸利率下行，購房需求進一步釋放?！敖衲?月份，新發(fā)放的個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。”鄒瀾表示，人民銀行、銀保監(jiān)會已建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個，其中，83個城市下調(diào)了首套房貸款利率下限，12個城市取消了首套房貸款利率下限。

《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)投資行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)投資行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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