物業(yè)管理行業(yè)運行規(guī)模分析 2023物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展趨勢

• 黃文玉 2023年7月17日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1260 82
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物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

隨著中國經(jīng)濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業(yè)均值的3.27倍。從2021年營收的構(gòu)成來看，基礎物業(yè)服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業(yè)務在百強物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴大，企業(yè)收入利潤增強前景空間大。

物業(yè)管理行業(yè)運行規(guī)模分析

物業(yè)管理行業(yè)已有超過150年的發(fā)展歷史，但在中國依然屬于新興行業(yè)。經(jīng)過30余年的探索和快速發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平顯著提升，行業(yè)由粗放發(fā)展階段逐漸步入相對成熟和規(guī)范的新階段，并呈現(xiàn)出以下特點：

1、物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長

我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展自20世紀80年代以來逐步加快，城鎮(zhèn)化率已從1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城鎮(zhèn)化水平的提升帶動了住宅、辦公、商業(yè)等各種現(xiàn)代化物業(yè)數(shù)量和面積的急劇增加，亦使得規(guī)范化物業(yè)管理的需求隨之擴大。

此外，人均可支配收入的增加亦推動物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。一般來說，人均GDP超過3,000美元時，居民消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，服務性消費占比提升，耐用消費品需求增速放緩，而我國人均GDP已于2017年度超過8,500美元，2013-2021年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年復合增長率達到8%左右。隨著我國邁入消費升級時代，居民消費和企業(yè)消費將更加注重品質(zhì)和服務體驗。結(jié)合各類型物業(yè)所提供工作、活動場所的功能，使用者關注的空間品質(zhì)不僅反映在面積上，也同時包括功能實現(xiàn)及服務水平。在此背景下，高品質(zhì)的物業(yè)管理服務受到越來越多客戶的青睞。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2021全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，截止2021年末，全國物業(yè)管理面積約為276.71億平方米，2019年至2011年復合增長率約6.5%，行業(yè)整體管理規(guī)模持續(xù)擴大。同時，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量也相應增加。截止2021年末，全國物業(yè)服務企業(yè)約11.4萬家，從業(yè)人員約901.2萬人，分別比2020年末增加約3.97%和8.90%。

2、市場集中度仍處于較低水平，市場競爭激烈

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2021年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，物業(yè)管理服務企業(yè)數(shù)量已達11.4萬家，2021年度全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入6142.3億元，排名前一百的物業(yè)管理公司在管面積占比為31.5%，市場集中度仍處于較低水平。2018年，物業(yè)管理資質(zhì)正式退出歷史舞臺，取消行業(yè)準入門檻的限制使得更多的物業(yè)公司得以在同一領域展開爭奪，行業(yè)競爭將愈發(fā)激烈。

3、經(jīng)營成本持續(xù)上漲

伴隨管理規(guī)模擴張與服務轉(zhuǎn)型升級，整個物業(yè)管理行業(yè)對從業(yè)人員的數(shù)量和質(zhì)量都提出了更高的要求，而人員薪酬福利水平的剛性上漲更成為物業(yè)服務企業(yè)必須面對的成本難題。根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)合發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究》，2018年度，百強企業(yè)經(jīng)營成本均值為6.77億元，同比增長17.50%;從成本構(gòu)成來看，人員費用占比57.84%，同比增加2.00個百分點。物業(yè)服務企業(yè)主要通過業(yè)務外包和智能化建設的方式提高人均產(chǎn)值，對沖成本上漲的壓力。

十九屆五中全會指出：“要堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，加快培育完整內(nèi)需體系，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)改革有機結(jié)合起來，以創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量供給引領和創(chuàng)造新需求”。國家發(fā)改委等部門印發(fā)《近期擴內(nèi)需促消費的工作方案》，指出要推動物業(yè)服務線上線下融合發(fā)展，搭建智慧物業(yè)平臺，推動物業(yè)服務企業(yè)對接各類商業(yè)服務，構(gòu)建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求?！边@是國家層面第一次把物業(yè)管理納入擴內(nèi)需的核心領域，也是政策層面第一次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務。

物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展趨勢預測

目前，整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

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  2023-2028年物業(yè)管理行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告

  物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動...

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