房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務發(fā)展歷程 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網(wǎng) 974 61
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2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀業(yè)務量下滑，經(jīng)紀

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房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是指房地產(chǎn)信托機構可通過設立房地產(chǎn)經(jīng)紀組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事務。房地產(chǎn)經(jīng)紀事務的主要內(nèi)容有代理房屋買賣、國有土地使用權轉讓；代理房屋和國有土地使用權租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢服務。

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1、復蘇（1978-1992年）

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我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)復蘇以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場興起為背景，以房地產(chǎn)權屬登記為條件，以落實私房政策為契機。1980年開始，國家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，陸續(xù)出臺了土地有償使用、城市建設綜合開發(fā)、個人建房、房地產(chǎn)市場培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出社會主義市場體系包括房地產(chǎn)市場，這宣告了我國房地產(chǎn)市場的誕生。1983年國務院發(fā)布了《城市私有房屋管理條例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權登記工作，為80%以上的房屋所有權人頒發(fā)了房屋權屬證書，這為房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1980年10月30日，國家城市建設總局下發(fā)了《關于轉發(fā)北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》（城發(fā)房字80]264號），開始落實私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀活動逐漸被認可。改革開放之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動被列為八種投機倒把行為之一，是被打擊和取締的對象。1978年之后，對經(jīng)紀活動的限制開始松動。1983年12月17日，國務院頒布《城市私有房屋管理條例》（國發(fā)1983]194號），明令“任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋，嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。”1987年9月17日，國務院頒布《投機倒把行政處罰暫行條例》，經(jīng)紀活動不再是投機倒把行為。1988年8月8日，建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》（建房字1988]170號），提出“對一些在房地產(chǎn)交易活動中出現(xiàn)的尚存在爭議的問題，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人問題等，可通過試點，從實踐中摸索經(jīng)驗。”房地產(chǎn)經(jīng)紀逐漸得到了國家和社會的認可。

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復蘇時期，經(jīng)濟發(fā)展較早的沿海地區(qū)對市場化的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動持開明態(tài)度，內(nèi)陸地區(qū)則仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》（1987年6月17日發(fā)布）規(guī)定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，應具有房屋所有人委托的證件。這代表依法、規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動開始被允許。相反，《西安市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》（1990年頒布）依舊將“私自交易房屋、居間牟利、倒買倒賣”視為違法行為。

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2、初步發(fā)展（1992-2001年）

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1992年國務院發(fā)布《于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)1992]61號），明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務代理機構、房地產(chǎn)價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場化發(fā)展的道路。1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1995年國家開始進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀新建商品房銷售代理業(yè)務發(fā)展帶來了一次良機。1998年停止住房實物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向二手房市場的經(jīng)紀服務興起。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀機構大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。1993年2月，第一家全國性的房地產(chǎn)中介機構——中外合資建銀房地產(chǎn)咨詢有限公司成立，當年，深圳就批準成立了近70家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。1992年7月，上海首家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，其中專營性公司984家（外資企業(yè)143家）；兼營性公司921家（外資企業(yè)280家）。1993年，北京市成立120多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，至2001年底北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀類公司超過了2000家。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構2.5萬家。1994年，上海率先設立房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度，1996年有6300多人獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，1998年持證人數(shù)增至10518人。北京市1996年設立經(jīng)紀人考試制度，當年通過考試的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格。據(jù)統(tǒng)計，2001年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員約有20多萬。

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3、快速發(fā)展（2001-2007年）

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2001年之后，我國商品房銷售穩(wěn)步增加，個人住房消費成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個人購買面積達到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個大中城市存量住房交易60.35萬套，相當于當年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20%。信息技術在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)得到廣泛應用。2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術在改變著每個行業(yè)。據(jù)2004年《中國通信年鑒》統(tǒng)計，2003年，全國各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)布房源信息，交易當事人獲取經(jīng)紀機構、經(jīng)紀人信息最重要的一個途徑。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍空前壯大。據(jù)國家工商行政管理總局統(tǒng)計，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣的企業(yè)約29954家。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員隊伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，其中的18828人經(jīng)注冊取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，全國有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構達到13350家。保守估計，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)機構超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。

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4、調(diào)整發(fā)展（2007年之后）

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2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀業(yè)務量下滑，經(jīng)紀機構關門，經(jīng)紀人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問有限公司等機構出現(xiàn)了關閉大量門店，裁減公司員工的情況。

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