中山宣布施行認房不認貸 住房貸款市場分析

• 郭夢 2023年8月31日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 755 45
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據(jù)中山市住房和城鄉(xiāng)建設局政務網(wǎng)，8月31日，廣東省中山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，宣布認房不認貸。本通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

中山宣布施行認房不認貸

據(jù)中山市住房和城鄉(xiāng)建設局政務網(wǎng)，8月31日，廣東省中山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，宣布認房不認貸。本通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

專家稱一線城市認房不認貸已無懸念

昨天(8月30日)，廣州市和深圳市先后宣布優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準，“認房不用認貸”正式落地。兩地均明確：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該政策的出臺對于大城市信貸政策調(diào)整、房貸政策優(yōu)化、購房成本降低等將有直接影響，對于即將到來的“金九銀十”，新政堪稱一場“及時雨”。

認房不認貸，即不管是否曾經(jīng)有過貸款，只要目前名下沒有房產(chǎn)，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。

執(zhí)行“認房不認貸”能為以往被認定為“二套房”的購房人節(jié)約多少購房成本呢?

以廣州為例，該市普通住宅首套房首付比例為30%，二套房首付比例為70%，比首套首付高出40%。實施“認房不認貸”后，按600萬元總價的房源計算，首付款將從420萬元降至180萬元，少了240萬元。此外，房貸利率也將從4.80%降至4.20%，按照貸款100萬元、30年商業(yè)貸款計算，每月可以節(jié)省357元月供。

這一政策直接利好兩類人群，一是本地換房人群，名下住房出售后，新購住房可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降，二是在異地有購房人群，在認定套數(shù)時只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

住房貸款市場分析

7月中旬以來，監(jiān)管層數(shù)次就存量房貸利率調(diào)整作出指示，多個城市相繼跟進釋放積極信號。近日，招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行等多家銀行就存量房貸利率調(diào)整一事作出回應。據(jù)了解，目前，監(jiān)管部門具體的指導方案還未出臺，多數(shù)銀行表態(tài)正在研究，準備預案，并積極與監(jiān)管溝通。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，存量房貸利率的調(diào)整不會出現(xiàn)“一刀切”的情況，大概率會根據(jù)城市級別不同、房貸金額等因素進行“一城一策”。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據(jù)中金公司分析師測算，當前銀行存量按揭利率約為4.7%，假設存量按揭利率下調(diào)70BP降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元;全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》分析

過去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購房者，有的甚至背負著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認栽”。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發(fā)放購房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進入了“3”時代。

對背負貸款的購房人來講，有兩個值得關注的重要日子。一個是每月20號，這天公布的最新LPR報價，決定著未來的月供是升還是降。另一個則是每年的房貸利率重定價日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為LPR浮動利率之后，按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點。

因此，房貸利率若重定價，其變化也就由LPR變化和加點變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點變化。

央行鼓勵存量房貸利率調(diào)整的背景是居民提前還貸增加。

個人住房貸款利率基本由5年期以上LPR(貸款市場報價利率)加點確定。以北京為例，當前各大銀行普遍執(zhí)行首套房貸利率為5年期以上LPR+55基點，二套房貸利率為5年期以上LPR+105基點。

2022年以來，隨著LPR不斷下調(diào)，疊加央行等相關管理部門對首套房貸利率加點幅度進行調(diào)整，新發(fā)放的房貸利率不斷下行。

最新數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，活期存款加權平均利率為0.23%，同比下降0.09個百分點，定期存款加權平均利率為2.22%，同比下降的0.12個百分點。而根據(jù)《中國銀行業(yè)理財市場年度報告(2022年)》，2022年銀行理財各月度平均收益率為2.09%，約為新發(fā)放房貸利率的一半。

多位分析人士表示，存量貸款利率下調(diào)也意味著將加大銀行經(jīng)營壓力。據(jù)央行披露，當前銀行凈利差已收窄至1.7%附近，已處于十余年來較低水平。下調(diào)存量房貸利率，意味著商業(yè)銀行生息資產(chǎn)收益率將進一步下行，繼續(xù)施壓銀行利差，加大商業(yè)銀行盈利壓力。

住房貸款行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析住房貸款未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘住房貸款行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、區(qū)域結(jié)構、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關于住房貸款行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》。

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