樓市行情2018 樓市金九銀十 解讀樓市取消預售制度:

• 2018年9月23日 zengyan來源：智谷趨勢、新浪財經(jīng)-自媒體綜合 705 41
• 繁體

• 

  2018-2023年中國高端物業(yè)行業(yè)供需趨勢及投資風險研究報告

  隨著高端物業(yè)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的高端物業(yè)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期...

中國徹底拋棄香港模式，今后再無地產(chǎn)大佬？樓市行情2018，解讀樓市取消預售制度。

樓市行情2018 樓市金九銀十 解讀樓市取消預售制度:

中國樓市時刻要抬頭看天

現(xiàn)在，天眼看要變。

昨天(9月21日)下午傳出的一份文件，說是引起樓市大震蕩一點也不為過：

澎湃、新京報等多家媒體證實，廣東省醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)房銷售。

如果不是休市之后才放出這一“大利空”，地產(chǎn)股估計早就綠到底了。在憂慮和騷動中，廣東房協(xié)隨即回應，“該文件只是征詢意見稿，并非真的實施?！边@句“安撫”的話實則已透露了風向。

另外，流傳出的文件顯示，住建部同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函，要求“對預售制度進行研究論證”。

雖然后續(xù)住建部市場監(jiān)管人士在晚間辟謠稱，征詢?nèi)∠唐贩款A售意見的情況不屬實，但沒有直接否認要求各地深入研究。

不管其他省份是否跟進，現(xiàn)在大家心里多少都會犯嘀咕，廣東這個姿態(tài)，是否暗示著商品房預售制度退出已經(jīng)進入高層考量。

如是，中國樓市將徹底告別“香港模式”，翻天覆地。

預售制這根從香港移植過來的杠桿，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程，現(xiàn)在撤下這根杠桿，不止房企要倒下一大批，投機者也將被套住一大批。

拐點已經(jīng)來了。

中國內(nèi)地房地產(chǎn)的老師，是香港。

開發(fā)商空手套白狼的本事，取經(jīng)于香港;“18年不吃不喝才買得起房”的房奴煉成之路，也始于香港。

“當時，不用什么本錢，就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢!”1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時間里“蓋好”并出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，凈賺1000萬港元，連他自己都沒料到。

他這套四兩撥千斤的本事，歸功于他生平一得意之作——“賣樓花”。

上世紀50年代的香港，房地產(chǎn)市場一片沉悶，雖然人口在短短幾年間急速從50萬膨脹到220萬，住房嚴重短缺，市場需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都買不起房，即便此前有地產(chǎn)商吳多泰首創(chuàng)“分層出售”，對普通人來說，買房仍遙不可及。

這時候，霍英東出現(xiàn)了，他帶著本港第一份售樓說明書，給全世界的地產(chǎn)行業(yè)帶來了翻天覆地的革命性改變。他開創(chuàng)先河，發(fā)明了一種能加速開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)、又能讓普通人減輕支付房款壓力的新方法——分期付款。

當時四方街還沒動土，霍英東就告訴市民們，你們可以交五成定金，交樓前再分期付清余款即可。市民只需1萬港元就能入市，等錢交齊了，花結(jié)成了果，租客將晉升成業(yè)主!

愛圖好彩頭的香港人把購買正在建設中的房屋(即期房)稱為“買樓花”。

這招一出，全港瘋狂，普通市民蜂擁到售樓處排長龍，地產(chǎn)界嘖嘖稱奇，爭相效仿。

開發(fā)商的資本金可能根本建不完整個工程，但借助于預售制，可以先拿到客戶們的錢，其高杠桿效應刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番涌入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。

普通人在高房價、寬信貸的刺激之下，盲目負債買房。當時新樓盤開售的消息一登上報紙，往往一天內(nèi)就訂購售罄。

買房，就是新一輪造富運動。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的貸款，香港樓市只升不跌，普羅大眾皆為樓狂，“1997年在香港，不買房就是傻子”，也是這一年，香港樓市崩盤，房奴盡數(shù)淪為時代悲劇人物，“負資產(chǎn)者”。

而當時正在籌措住房改革的內(nèi)地起步晚，經(jīng)驗全無，房企普遍缺乏資金，商品房供應量小，所以就把目光投向了香港，幾乎是將香港的模式照搬到境內(nèi)。

1994年，內(nèi)地引入了商品房預售制度，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。由此，內(nèi)地房企正式多了一條融資渠道，地產(chǎn)大佬的好日子，來了。

2018年，在中國的各大富豪排行榜上，地產(chǎn)大佬占據(jù)最大席位，中國恒大的許家印，多次登上首富寶座。

除了預售制度，香港限制住宅用地供應的舉措也被內(nèi)地有樣學樣，助推地價上漲。中國樓市，走上了二十多年的“香港模式”之路。

“敢賭國運的人，何曾被虧待?”這句話放在中國地產(chǎn)大佬的身上，最恰當不過。

1998年啟動房改以來，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟發(fā)展的一大引擎。

只要經(jīng)濟下行，宏觀調(diào)控就會選擇刺激房地產(chǎn)。任志強說，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的“夜壺”，撒尿的時候拎出來，撒完就把夜壺踢到床底下去了。

2014年一二線樓市沉寂、三四線鬼城出沒，庫存積壓。房地產(chǎn)大佬們對形勢的判斷出現(xiàn)了分化。

萬科的郁亮在《人民日報》上刊登文章說，“我國樓市進入白銀時代”，帶領(lǐng)萬科走上保守之路，隨后三年萬科的資產(chǎn)負債表從3737億到6689億，擴張不到一倍。

孫宏斌覺得郁亮“太扯了”，他說，這是“鉆石時代”，得繼續(xù)做大規(guī)模。

當年的6月26日，呼和浩特宣布取消限購，開啟了中國樓市的神來之筆“去庫存”。2014年下半年，限購松綁，限貸松綁，央行降息。

融創(chuàng)、恒大、碧桂園都是敢于豪賭的一方，許老板鉚足了勁加杠桿拿地擴張，資產(chǎn)負債表從2013年底的2688億港元擴張到2016年的11583億港元，將近五倍。碧桂園則在預售制的基礎上，再創(chuàng)“高周轉(zhuǎn)”。

2016年棚改貨幣化的效應開始在三四線爆發(fā)，房價飆漲，敢于負債下沉至三四線的碧桂園、恒大，銷售業(yè)績超過萬科成為了行業(yè)老大。

正如孫宏斌所說——

“為什么(地產(chǎn)行業(yè))很多人都掙很多錢，因為它容易做規(guī)模，因為它有杠桿，因為它可以用銀行的錢、客戶的錢、建筑商的錢，所有的錢都是應付款，從來沒有應收款”。

04

香港模式造就了一個又一個首富，但它也不是完全沒有風險的。

循環(huán)之下，中國房地產(chǎn)模式產(chǎn)生了或許連政府也沒有預料到的后果——中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架。

平安證券的張明指出了三點：

中國銀行(3.680, 0.11, 3.08%)業(yè)的資產(chǎn)負債表與房地產(chǎn)深度捆綁，超40%貸款與房地產(chǎn)有關(guān);

中國居民財富過于集中房地產(chǎn)，大約占80%-90%;

中國地方政府嚴重依賴土地財政模式，目前還在人為制造套利游戲迅速透支市場前景。

不論是銀行業(yè)、居民，還是地方政府，統(tǒng)統(tǒng)綁在同一艘船上，房價一旦崩盤，所有人都將窒息而亡。

但中國經(jīng)濟的債務空間，明顯已快頂?shù)教旎ò辶恕?/p>

2016年底，“房住不炒”寫入十九大報告，中國房地產(chǎn)的定位，發(fā)生了深刻變局。其背后的深層邏輯是，中國經(jīng)濟要轉(zhuǎn)變引擎，不能單靠房地產(chǎn)拉動了。

去杠桿之路，勢在必行。房企的輸血管一條條被清理，影子銀行、海外發(fā)債……而現(xiàn)在，具有高杠桿效應的預售制，似乎也“難逃一劫”。

在廣東省下發(fā)的文件中，官方認為預售制存在管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，具體而言：

一，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會穩(wěn)定造成挑戰(zhàn)。

二，使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生。

三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現(xiàn)房銷售的實質(zhì)風險轉(zhuǎn)移給了社會。

四，房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風險。

五，造成不平衡發(fā)展和低效率競爭，門檻的降低導致大量社會資金涌入炒房，也刺激房地產(chǎn)過度投資開發(fā)。

預售制一旦被扔進歷史的垃圾堆里，房企的“高周轉(zhuǎn)模式”將徹底失效。

資金回血速度一慢再慢，那些資金饑渴的中小房企或在信貸收縮、高壓調(diào)控的環(huán)境下，命懸一線。

05

房地產(chǎn)是一個“關(guān)系密集型”行業(yè)，“看天”的本事，沒人能比地產(chǎn)大佬更強。

今年以來，房企齊刷刷地干了幾件在吃瓜群眾看來特像是作秀的事。

他們處心積慮籌謀著，該怎么扔了頭頂上的“帽子”：

9月12日，保利地產(chǎn)(13.150, 0.59, 4.70%)公告要正式更名為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”;

9月4日，萬科的核心子公司“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”確認將更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”，各地至少有9家分公司在今年也啟動改名程序;

7月3日，龍湖地產(chǎn)公告已更名為“龍湖集團控股有限公司”;

6月28日，合景泰富地產(chǎn)確認要把名字改成“合景泰富集團控股有限公司”;

3月1日，時代地產(chǎn)變更為“時代中國控股有限公司”，簡稱為“時代中國”;

同在3月1日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)更名為“大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司”，并表態(tài)此后金盆洗手，不再進行房地產(chǎn)開發(fā);

1月15日，朗詩綠色地產(chǎn)發(fā)布公告，將采用“朗詩綠色集團有限公司”為中文第二名稱;

……

這波“改名潮”實在令人側(cè)目。大房企統(tǒng)統(tǒng)手動刪除“地產(chǎn)”以明轉(zhuǎn)型之志，改了名，就好像真的改了命。

雖然對外的公開說法，無非是要多元化發(fā)展、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之類，但不妨礙我們從這一“去地產(chǎn)化浪潮”中看出一些貓膩。

拉長時間線看，早在2016年底中國就至少有16家房企先知先覺，開始大規(guī)模刪除“地產(chǎn)”，其中就有恒大、招商蛇口(19.880, 0.69, 3.60%)。當時行業(yè)拐點實際上已經(jīng)出現(xiàn)，只不過是被棚改這一政策延后。

如今，中國前十大房企里，只剩下中海地產(chǎn)、華潤置地的名稱仍在堅守。

而且，這些地產(chǎn)大佬們也開始“不務正業(yè)”了：

恒大投資賈躍亭打算造車，恒大的大健康板塊還跑到港股上市;

碧桂園開始養(yǎng)豬，造機器人(16.610, 0.14, 0.85%)，“希望未來機器人成為核心業(yè)務”;

萬科轉(zhuǎn)型進入醫(yī)養(yǎng)健康，郁亮說，“現(xiàn)在誰跟我說萬科是房產(chǎn)商，我跟誰急!”

招商蛇口跑去造郵票輪。

……

現(xiàn)在來看，大佬們不是作秀，而是已經(jīng)判斷出風向真的變了，行業(yè)形成了“改命”共識。

以預售制之死為標志，今后中國將再無地產(chǎn)大佬。

今時今日，政策信號往往比市場更具有強大能量。

千萬別再對房地產(chǎn)行業(yè)抱有幻想，不要被偶爾貌似政策松動的跡象迷花了眼。那不過是騙騙市場情緒罷了。

就好比說，9月19日上午《證券日報》報道稱，有關(guān)部門目前正在“緊鑼密鼓”制定房貸利息抵扣個稅的細則。專家們積極解讀為——“此舉無異于下調(diào)貸款利率，刺激剛需入場”。對高壓調(diào)控的樓市來說，這波操作簡直是枯木又逢春，當天地產(chǎn)股集體迎來一波久違的暴漲。

前腳還喜迎新一波接盤俠，后腳就突然釜底抽薪，祭出了取消預售制的“大利空”。

世上沒有無緣無故的愛。該來的大棒，逃到天涯海角也躲不過。

賊精的開發(fā)商們比誰都清楚，好日子是真的到頭了。

即便其他的幾大引擎集體啞火，但在取消預售制的那一刻起，已經(jīng)注定房地產(chǎn)再無可能被拿來刺激經(jīng)濟。

樓市拋棄香港模式，將是中國經(jīng)濟的大變局。

免責聲明：自媒體綜合提供的內(nèi)容均源自自媒體，版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內(nèi)容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據(jù)。投資有風險，入市需謹慎。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡