房地產(chǎn)信托發(fā)展趨勢分析 2020房地產(chǎn)信托行業(yè)前景規(guī)模分析

• 2020年6月15日 WuYaNan來源：互聯(lián)網(wǎng) 661 38
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房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

房地產(chǎn)信托是什么？房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

房地產(chǎn)信托有哪些種類?

根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：

1、權(quán)益型(EQUITY　REIT)。權(quán)益型 REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益;

2、抵押型(MORTGAGE　REIT)。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益;

3、混合型(HYBRID　REIT)。顧名思義，此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

早期的房地產(chǎn)信托主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。

我國房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展政策建議有哪些?

1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定

房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)

加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r點對恰當(dāng)?shù)捻椖窟M(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y;同時這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。

3、防范運作中的道德風(fēng)險

從美國的房地產(chǎn)投資信托運作經(jīng)驗來看，其經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負(fù)責(zé)。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經(jīng)驗，我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔(dān)的無限責(zé)任以及管理者的業(yè)績回報制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化，最大限度地防范風(fēng)險。

4、建立信托企業(yè)信用制度

建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場的誠信，保證信托市場的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放;發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu);建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫;建立健全失信懲罰制度;規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè);大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。

5、健全信息披露制度

有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風(fēng)險隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實、準(zhǔn)確、及時、完整地披露信息，包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風(fēng)險和風(fēng)險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。

2020房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景規(guī)模分析

2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額同比增長15.15%。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2018年6月-2019年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模連續(xù)13個月排名集合信托首位。上半年地產(chǎn)信托募集資金占信托市場資金增量的40%。5月份，地產(chǎn)信托占比只增不減，當(dāng)月金融、工業(yè)企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托募資都在下降，唯獨地產(chǎn)信托募資在增長。5月和6月，地產(chǎn)信托募資占比分別達(dá)到42.4%和44.4%，位居首位。

銀保監(jiān)會7月初針對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行約談警示。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月有63家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品，共發(fā)1632款產(chǎn)品，環(huán)比減少20.31%;集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1845.77億元，環(huán)比減少20.22%。

產(chǎn)品成立方面，7月有59家信托公司成立1473款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比減少7.06%;集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為1370.71億元，環(huán)比減少18.9%。

募集規(guī)模方面，7月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為584.25億元，環(huán)比減少19.63%。2019年上半年各月份房地產(chǎn)信托募集規(guī)模均超過600億元，7月下挫被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮的起點。

伴隨金融防風(fēng)險等政策的不斷深入，作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產(chǎn)信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，2019年來，房企通過信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品大增近7成至2309只，融資規(guī)模近3500億元。與此同時，相關(guān)部門也加大了對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，“嚴(yán)防死守”房地產(chǎn)信托的融資風(fēng)險。

近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，中國有關(guān)房企融資的政策持續(xù)在收緊，但在資本趨利和監(jiān)管不成熟等因素影響下，近來信托產(chǎn)品的發(fā)行有所“抬頭”。2019年來，中國集合信托市場共成立7477只信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)信托共成立2309只產(chǎn)品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。

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