成都最貴學(xué)區(qū)房一年漲價(jià)50萬(wàn) 2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)分析

• 2021年3月26日 zengyan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 745 44
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成都最貴學(xué)區(qū)房一年漲價(jià)50萬(wàn)，購(gòu)房者偏愛(ài)小戶(hù)型。跟隨二手房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì)，成都的學(xué)區(qū)房近年來(lái)也在持續(xù)上漲。為了應(yīng)對(duì)學(xué)區(qū)房熱，成都在實(shí)行多年的小初升“多校劃片”的基礎(chǔ)上，去年有的區(qū)也開(kāi)始推行小學(xué)入學(xué)“多校劃片”來(lái)抑制學(xué)區(qū)房熱。

成都最貴學(xué)區(qū)房一年漲價(jià)50萬(wàn)，購(gòu)房者偏愛(ài)小戶(hù)型。跟隨二手房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì)，成都的學(xué)區(qū)房近年來(lái)也在持續(xù)上漲。為了應(yīng)對(duì)學(xué)區(qū)房熱，成都在實(shí)行多年的小初升“多校劃片”的基礎(chǔ)上，去年有的區(qū)也開(kāi)始推行小學(xué)入學(xué)“多校劃片”來(lái)抑制學(xué)區(qū)房熱。泡桐樹(shù)小學(xué)是成都小學(xué)“五朵金花”之一。某中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，去年這個(gè)時(shí)候，這里的學(xué)區(qū)房最低的總價(jià)大概是190萬(wàn)元左右，現(xiàn)在最低總價(jià)240萬(wàn)元。學(xué)區(qū)房面積越少單價(jià)越高，一般是五六十平方米的最好賣(mài)，單價(jià)大概四萬(wàn)多。

出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段不難看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營(yíng)、多招密集連發(fā)的策略，說(shuō)明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。那么，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)行情如何?

2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)分析

2020年12月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上說(shuō)，2021年要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造。進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。王蒙徽強(qiáng)調(diào)，明年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。

自2020年1月新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大沖擊。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積降幅明顯。其中，2020年2月商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅高達(dá)39.2%，達(dá)到自2003年以來(lái)的最大降幅。但隨著疫情的控制與緩解，購(gòu)房需求在政策預(yù)期引導(dǎo)下逐步釋放。2020年10月商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%，回歸去年同期持平水位。

從新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅來(lái)看，2019年第四季度至2020年第三季度，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅持續(xù)緩慢回落，2020年10月新建商品價(jià)格指數(shù)同比增幅為4.2%，為2016年第二季度以來(lái)最低。

報(bào)告指出，2020年11月313個(gè)城市中，房?jī)r(jià)同比上升的城市有228個(gè)，其中以東莞市為首，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率高達(dá)40.9%。綜合來(lái)看，雖然受疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模減少，但隨著后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，但市場(chǎng)觀望情緒仍十分濃厚。

另一方面，報(bào)告認(rèn)為炒房還沒(méi)有被完全控制。

2020年1～10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)5.5%，比前9個(gè)月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)幾乎同步，但1～5月的前者同比增長(zhǎng)-0.9%，后者同比增長(zhǎng)-13%，1～10月個(gè)人按揭貸款同比增速為9.8%定金及預(yù)收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購(gòu)房比例擴(kuò)大，一些城市出現(xiàn)各種貸款炒房現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)總體保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。報(bào)告表示，2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總計(jì)9.95萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員接近294萬(wàn)。2020年前三季度我國(guó)共新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過(guò)30萬(wàn)家，較2019年同期相比增漲11.91%，合理估計(jì)2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量可突破10萬(wàn)個(gè)。

此外，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整理項(xiàng)目合作情況增多。報(bào)告指出，至2019年TOP100房企僅有5家沒(méi)有參與合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，權(quán)益銷(xiāo)售金額占比在70%以下的房企急劇增加，2019年已達(dá)33家，且在2020年延續(xù)了增長(zhǎng)趨勢(shì)。

1—2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公布

1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13986億元，同比增長(zhǎng)38.3%;比2019年1—2月份增長(zhǎng)15.7%，兩年平均增長(zhǎng)7.6%。其中，住宅投資10387億元，增長(zhǎng)41.9%。

1—2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8353億元，同比增長(zhǎng)32.4%;中部地區(qū)投資2640億元，增長(zhǎng)52.5%;西部地區(qū)投資2834億元，增長(zhǎng)45.1%;東北地區(qū)投資158億元，增長(zhǎng)28.6%。

1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積770629萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.0%。其中，住宅施工面積542503萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.2%。房屋新開(kāi)工面積17037萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)64.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積12736萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68.5%。房屋竣工面積13525萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.4%。其中，住宅竣工面積9862萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.9%。

1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1453萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.0%;土地成交價(jià)款503億元，增長(zhǎng)14.3%。

2020年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷(xiāo)售操盤(pán)榜TOP100房企入榜門(mén)檻則為36.1億元，同比下降31%。截止2020年4月初，已經(jīng)有40家房企直接或者間接公布了2020年銷(xiāo)售目標(biāo)。盡管大多數(shù)企業(yè)2020年銷(xiāo)售目標(biāo)較2019年銷(xiāo)售成績(jī)有不同程度的增幅，但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業(yè)2020年銷(xiāo)售目標(biāo)平均增速不足14%，創(chuàng)下近年來(lái)的新低。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時(shí)間難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹(jǐn)慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家企業(yè)上調(diào)了銷(xiāo)售目標(biāo)，1家持平，5家下調(diào)。

8月受監(jiān)測(cè)的全國(guó)范圍66個(gè)大中城市新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)同比下滑1.2%，環(huán)比下滑14.5%。近來(lái)住建部、央行等部門(mén)不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”的背景下，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地將時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，會(huì)采取比較果斷和嚴(yán)厲的措施。

更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》。

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